Re: Re: "mutui infamissimi mutui"
Mutui: - 1, 6% primi tre mesi 2007
Gruppo Unicredit: flessione maggiore nelle isole e nord ovest
(ANSA) - ROMA, 20 LUG - Famiglie in ritirata dai mutui nei primi tre mesi del 2007: le erogazioni sono diminuite dell'1,6% rispetto al primo trimestre del 2006. Secondo l'osservatorio Mutui Casa alle famiglie di Banca per la Casa del gruppo Unicredit, il calo corrisponde a 14.204 milioni di euro ed e' dovuto ai continui rialzi dei tassi. La flessione e' piu' evidente nelle isole (-6,05%)e nel Nord Ovest (-5,25%), mentre hanno registrato una crescita Nord Est(+1,58%) e Centro(+1,61%).Stabile il Sud con +0,04%.
Premessa: spero di non essere considerato fuori tema o almeno di avere una spiegazione del perchè questa potrebbe esserlo
Penso che i mutui siano una opportunità se chi acquista lo fa con intelligenza e un chiaro indice dell'interesse dell'immobiliare, se si riesce a comprenderne l'andamento.
Chiedo aiuto a chi sa di più in materia, per valutare quanto riportato nel sito ANSA.
Faccio riferimento ad un file Excel da comunicazione Guido.zip del 12/07/2007 per provare a fare un ragionamento, sia pur approssimato, ma penso non lontano dalla verità, di cui chiedo a voi conferma o di evidenziare qualche errore di fondo da me commesso.
Punto comune: ante 2000 i mutui avevano durate medie tra 10 e 15 anni per cui tenedo conto che nel gennaio 2000 il credito alle famiglie in mutui immobiliari ammontava a poco più di 73.000 Mil Euro
(BankItalia e file Guido.zip) possiamo ipotizzare che mutui per 6.000 - 7.000 Mil di Euro venissero a terminare ogni anno. In prima approssimazione consideriamo che tale valore sia quello cui fare riferimento fino all'anno in corso (nel 2007 verrebbero a scadere infatti mutui concessi tra il 1993 ed 1997 se la premessa non è manifestamente infondata).
Ne segue che il totale di credito concesso annualmente alle famiglie per l'aqcuisto di immobili sarebbe pari a valore di crescita anno su anno + 6.000 / 7.000 Mil di euro all'anno.
Allora sarebbe:
2003 27.768 + 6.000= 33.800 ca Mil Euro
2004 30.672 + 6.000= 36.700 ca
2005 32.676 + 6.000= 38.700 ca
2006 27.424 + 6.000= 33.500 ca
2007 7.054/5*12=17.000ca + 6.000= 23.000 ca in tutto il 2007!
(gen-mag 7.054 equivale su base annua a ca 17.000 in assenza di significativi scostamenti)
Problema: come mai se nel 2006 il monte mutui concessi è minore del 2005 le vendite risultano aumentate di ca. il 3%? Penso che la risposta possa trovarsi nei maggiori acquisti fatti da extracomunitari ( ora sembra tra il 10 e 15% su scala nazionale) acquisti che presumibilmente coinvolgono abitazioni meno costose.
Se questo ragionamento è valido in prima approssimazione, la riduzione delle transazioni immobiliari
legate all'apertura di mutui questo anno si avvia ad essere circa la metà rispetto al 2006, forse potrebbe risalire al 60% ca per i crescenti aquisti da parte di extracomunitari, mentre potrebbe al limite restare uguale il numero di transazioni condotte da chi ha la disponibilità di pagare in contanti senza ricorrere a mutui. Se consideriamo 1/3 di transazioni fatte in contanti e 2/3 tramite mutuo ( che fra l'altro sembra in aumento come percentuale del valore dell'immobile, per cui il ragionamento porterebbe ad una dimimuzione ancora più accentuata), i 2/3 pari al 66% (es 2006 850.000 compravendite, 66% = 570.000 ca )potrebbero diventare un 40% solamente cioè 340.000 ca nel 2007, che sommate a quelle ipoteticamente invariate pari a 280.000 ca (1/3 di 850.000) farebbero un totale di 340+280= 620.000 compravendite residenziali nel 2007!
SAREBBE UN BEL 25 % in MENO SUL 2006!!
Nota: 23.000 Mil Euro di mutui / 340.000 compravendite mutuate equivalgono però solo a poco meno di 70.000 euro di mutuo per abitazione, che ve ne pare?
Insisto a cercare una correlazione tra alcuni fattori noti, per poter poi cercare di valutare quello che ( andamento delle compravendite con ritardo solo di qualche mese) non si riesce mai a sapere con certezza grazie alla costante disinformazione fatta ad arte.
Grazie per il vostro contributo a chiarirmi le idee.
PS qualcuno mi può anche aiutare a capire come nel comunicato ANSA , un calo di 14.204 Mil Euro nei mutui concessi , corrisponde solo a 1.6% se il monte mutui per abitazioni è attualmente pari a ca. 250.000 Mil di Euro?