ciao, sbirciando sul blog degl iagenti immobiliari, ho voluto riportarvi un pò di 'sentimento' popolare degli agenti immobiliari. Non ho riportato tutti i commenti, per brevità. Le voci del tipo 'la crisi non esiste' sono sparute, un paio.
Premetto che opero in un mercato prevalentemente turistico e quindi vengo contattato da chi i soldi li ha altrimenti non pensano ad acquistare la seconda casa
1 - La crisi esiste o no? No in generale.
2 - In che misura? c’è un forte rallentamento della domanda nella fascia di mercato media (dai 150.000 € ai 400.000 €), quella dove agivano i piccoli imprenditori che volevano investire un pò di euro, ma dato che euro nelle tasche degli imprenditori non ne sono rimasti ecco che si sono rivolti alla fascia bassa di mercato. Non c’è crisi per gli immobili di prestigio.
3 - Quali tipologie o clienti ha colpito? come detto sopra la fascia media che un pò per il caro prezzi un pò per il caro mutui ha dovuto cambiare target.
4 - Soluzioni per superarla? far abbassare i prezzi ai venditori ah ah ah (battutona) ormai arrivati a livelli insostenibili per molti
5 - E’ una crisi del Mercato o del Settore delle Agenzie Immobiliari? in un mercato in rallentamento è ovvio che i clienti vogliano provare a risparmiare i soldi delle agenzie se non hanno un servizio adeguato; anche in questo caso posso dire che se la mediazione è ben fatta e vengono erogati servizi di consuelnza adeguati durante la trattativa il cliente paga ed è soddisfatto.
Per per quanto mi riguarda non c’è crisi ma un periodo di selezione, da benedire, che ripulirà il settore da tutti quelli operatori improvvisati che ci si sono buttati a capofitto quando il mercato tirava e bastava avere la porta aperta per lavorare.
E’ il gatto che si morde la coda. I prezzi sono esplosi perchè, al di là dell’effetto euro,
qualcuno ha voluto sopravalutare. L’allungamento dei tempi di vendita genera l’equazione minori trattative e questo, a costi costanti, se non maggiori per più investimenti pubblicitari, può provocare il default di qualche operatore.
Concordo con robertos; il mercato turistico è per fortuna diverso, dove si muove solo chi ha veramente i denari come nel mercato degli yacht (salone di Genova docet)
Anch’io opero nel mercato turistico, a me si rivolgono persone di tutti i tipi. Non necessariamente chi ha i soldi, beati voi !!! Il problema che riscontro io, è che è vero che c’è richiesta, soprattutto di alloggi di pezzatura mono e bilocali, però il budget e la tipologia richiesta in termini di accessori soprattutto della maggior parte dei clienti (2° casa) non è adeguato alla richiesta dei venditori. Non entriamo poi nel merito della qualità degli alloggi offerti.
Non voglio scendere in particolari che non sono alla mia portata, posso solo pensare di riportare un opinione dettata dalla mia limitata possibilità di osservazione.
Sono certo che si parla di crisi per il fatto che veniamo da un periodo di “troppa grazia s.Antonio”, dove chiunque e dovunque e comunque vendeva.
Poi ci sono i cambiamenti dettati dal governo, quelli economici che hanno colpito i mutui ecc., che ingenerano molta incertezza. Posso dire però che la volontà di comprare casa rimane per le classi “deboli”. Direi che da me le fasce sono essenzialmente tre, e riflettono molto l’andamento delle classi sociali, per analogia.
Mi voglio soffermare sulla prima, perchè la sua “crisi” ha dell’assurdo.
La fascia bassa, fino ai 150mila circa, vorrebbe acquistare, nonostante l’andamento dei mutui e, pur se impensierita e con previsioni di mutuo striminzite da parte delle banche, si sforza di comprare il bene “casa” accontentandosi dei bilo e dei trilo che il mercato ha gentilmente offerto in dosi enormi, stranamente alzando i prezzi costantemente, al di là della domanda (ma questo è un’altro discorso).
Questa fascia, per paradosso, ha i soldi per comprare ma molte volte NON può permetterselo, per politiche fiscali dubbie di molti costruttori che hanno basato il loro investimento anche su un ritorno dovuto all’evasione sulle plusvalenze.
Come sapete è difficile e oneroso oggi, per un acquirente che prende il famoso e sempre più frequente mutuo al 110%, avere di contro un venditore che gli chiede di mettere un valore in atto molto diverso a volte…
E ecco che anche all’ AI, tutto contento di portare una proposta (conforme!!!), al quale arriva la mazzata, a volte pure dal cliente acquirente che gli rimprovera di non averlo detto prima (effettivamente bisognerebbe insistere a chiederlo prima).
La cura? Noi stiamo togliendoli dalla pubblicità, facendo pulizia, mettendo nelle note che pretendono un pagamento particolare e che quindi dobbiamo escludere e/o avvertire i clienti acquirenti che li vorrebbero comprare che probabilmente non potranno.
Di offerta ce n’è, l’operatore che proporrà cose più normali avrà da guadagnarci.
Per la seconda fascia ecco le dolenti note: tranne qualche grosso nucleo familiare, fio a 400-700 mila il mercato è magro.
dai 700 mila in su, per gli immobili di pregio invece, il mercato non ha subito variazioni se non al rialzo. Per i lotti, settore del quale mi occupo personalmente, bisognerebbe averne di più. Non ho metro per dare contributi sul mercato turistico che da noi è scarsamente sviluppato. Gli affitti in aumento, compresi gli immobili acquistati e messi a reddito (di piccole dimensioni).
Finisco con: ogni crisi è in realtà un’opportunità.
Bhe in effetti il lavoro sta riprendendo perchè si cominciano a prendere le “misure” Come ha detto Ponziani si sta scremando l’offerta, certe richieste ormai sono insostenibili, bisogna fare i conti con le plusvalenze. La fascia medio-bassa di acquirenti vorrebbe acquistare ma sono “spariti” gli immobili in fascia medio-bassa o meglio i prezzi si sono alzati così tanto da uscire da tale fascia. La gente comuncia a capire che c’è una notevole differenza (TASSE) tra l’acquisto di usato (imp. reg.) e nuovo (regime IVA). Il lusso è ancora richiesto, ma sempre ben difficile da piazzare… Insomma si lavora di più, si guadagna di meno, ma secondo me la crisi è un’altra cosa.
La crisi, debbo dire che
da aprile 2007 ho avuto un calo degli appuntamenti e delle telefonate del 70% rispetto all’ anno passato, pur avendo gli stessi immobili, voi come la chiamereste, sentiamo.
@wilpri nel 2000 lavoravo in una piccola agenzia, due titolari, una segretaria tre collaboratori, tra i quali io.
Le telefonate erano poche, il free-press manco c’era o stava nascendo, si facevano annunci sui quotidiani a prezzi altissimi, i lavorava con la vetrina e il passa parola la provincia… ). Le agenzie e gli agenti campavano alla grande.
Dal 2003 al 2006 c’è stato il boom.
Ora si rallenta di corsa…si frena.
Forse anche questo amplifica il senso di crisi.
Inoltre Gianni53 ha detto qualcosa da tenere di conto. Non invidio i Presidenti Provinciali e nemmeno chi sta alla direzione di FIAIP, dopo aver visto questo evento… Comunque sicuramente sono state fatte tante cose dalla FIAIP, abiamo molta strada da fare, specie nel capire che il miglioramento di tutti, anche senza guadagni personali immediati, alla fine migliorerà la condizione di tutti noi.
Massimo Rinaldi mediatore in Milano.
La crisi c’è e si respira a Milano insieme allo smog. I mutui dati dalle banche non superano 150.000 euro. Il potere di acquisto del denaro è enormemente calato. I giovani intendo dai 35 ai 50 causa anche una cattiva educazione non sanno comprare. Chi sta sopra questa età non ha meno intenzione di comprare e sarebbero i clienti che comprano le case di maggiore costo. Non ho ancora elaborato soluzioni. La crisi è anche delle agenzie nello specifico e non solo del mercato immobiliare. Chi costrusisce e vende da sè può ancora tirare avanti bene.
Il rallentamento c’è, era prevedibile dopo l’assorbimento del fattore euro, per il fatto che, lo dicono le statistiche basate sulle compravendite registrate alla conservatoria, il 20% degli italiani negli ultimi 5-10 anni ha cambiato casa ed il fenomeno è difficilmente ripetibile e questo dopo la crisi immobiliare degli anni 90-97.
inoltre
i prezzi di vendita, e parlo anche del nuovo, non consentono più a certe fasce, che nel frattempo sono passate da ceto-medio a ceto medio-basso, l’acquisto sereno dell’immobile. Vedo, comunque, alcuni costruttori che hanno rallentato le vendite e poichè rischiano di rimanere con il cerino in mano, sicuramente abbasseranno le pretese. Quindi mi aspetto un calo dei prezzi e finalmente una ripresa anche se piccola; nel frattempo un buco in più nella cintola.
per le agenzie in teoria non c’è mai crisi, è solo un modo diverso di approccio al mercato, è vero che il passaggio tra un eccesso di richiesta a un eccesso di offerta porta a dei periodi di incertezza e di calo consistente delle transazioni, ed è tanto vero che chi ha un buon portafoglio di immobili quasi non se ne accorge di questo passaggio, sicuramente molti che sono cresciuti sull’onda della facilità di vendita oggi avranno dei problemi perché non hanno ben chiaro la metodologia giusta nell’acquisizione, vivono spesso nell’ottica di vendere tutto quello che acquisiscono… cambia il focus dall’immobile/venditore, all’acquirente.
Qualche giorno fa è arrivato questo comunicato: (ANSA) - MADRID, 5 settembre - Il 30% delle agenzie immobiliari che operano in Spagna potrebbe chiudere in battenti nel 2007, mentre il resto dovra’ adeguare il proprio marketing per far fronte alla riduzione delle vendite di alloggi registrata a partire dal secondo trimestre dell’anno, che segna l’inversione del ciclo di crescita del settore. E’ l’allarme lanciato dalla Rete di Esperti Immobiliari (REI).
Il presidente dell’organizzazione, Eduardo Molet, spiega che il settore immobiliare spagnolo ha sofferto ”una frenata notevole nel secondo trimestre dell’anno”, che ha comportato una caduta delle vendite immobiliari, rispetto alla quale ”molte agenzie non possono resistere sul mercato”. D’altra parte, secondo Molet, ”la quantita’ di alloggi in vendita aumenta di mese in mese”, il che ha dato luogo a ”un eccesso d’offerta”. Secondo il presidente della REI quello di settembre sara’ ”un mese chiave per conoscere l’entita’ della crisi del mercato immobiliare” e vedere quante agenzie ”torneranno ad aprire i battenti dopo le vacanze”. La stima e’ che almeno un terzo, alla fine dell’anno, sara’ fuori dal mercato.
Cari colleghi,
nella mia agenzia è successo esattamente così, i primi mesi dell’anno sono stati nella norma… poi praticamente più niente se non qualche affitto o poco più!
In compenso ho un sacco d’immobili in gran parte invendibili… e un sacco di potenziali acquirenti che comprerebbero assai volentieri se i prezzi non fossero quelli che sono.
Quando riesco a far accettare la stima che io faccio, la casa si vende in 2-3 settimane al massimo, ma il più delle volte è il venditore, che in base a quello che ha già visto o alle semplici inserzioni lette sui giornali, ha già stabilito il valore.
Ho visto stamani una casa: centro, quarto ed ultimo piano di condominio più che d’epoca, per me vecchio, niente ascensore, 90 mq., 2 stanze di passo, impossibile stendere il bucato, stufa a metano, altezza m. 4,20.
Ho dato una valutazione di 170.000 facendo presente che mi ero tenuta un pochino alta ma potevamo provare… mi hanno quasi riso in faccia!!! Meno di 200.000 non ci pensavano neanche… il tal collega della tale agenzia lo ha valutato, magari esagerando un pò 250.000…. e che cavolo ci mettessimo d’accordo!
A questo punto ho salutato e sono venuta via, dicendo che conveniva si affidassero al tal collega della tal agenzia; ho lasciato il mio biglietto da visita e ho detto loro che potevano rivolgersi a me in caso di ripensamento….!
Ma il problema è che questo non è un caso limite ma diventa sempre più comune; a che serve avere delle esclusive di vendita sottoscritte ad un valore maggiorato di 80/90.000 euro?
Purtroppo non serve assolutamente a niente. Sai qual’è il problema di fondo. La quasi totalità dei nostri colleghi ritiene solo il venditore il cliente.
Devono mettersi in testa che, se anche la fortuna vorrà che arrivi il “pollo” che acquista l’immobile a € 250.000,00, hanno operato male, in quanto il mediatore, a mio avviso, sta in mezzo e di conseguenza deve consigliare sul buon affare anche l’acquirente. Che mediatore è se ha venduto un’immobile ad un prezzo esagerato?
Purtroppo però l’etica in questa professione è tenuta in considerazione da pochi.
Resisti……………… nel giro di un anno saremo molti meno e sicuramente lavoreremo meglio.Ciao
Ombretta hai centrato il problema. Quando valutiamo un appartamento lo si fa con la logica dell’acquirente non del venditore, ed è giusto che sia così. Ciò che varia sono gli atteggiamenti: l’acquirente dice che i prezzi sono in calo e i mutui in crescita, che l’offerta sta aumentando ecc. ecc. Il venditore afferma che l’inflazione è in crescita che non c’è miglior investimento di un immobile, che nel suo stesso stabile il vicino ha venduto una schifezza ad un prezzo record e che quindi il suo vale di più, che nelle inserzioni vede pubblicizzati immobili a cifre impossibili e che il suo è per conseguneza più appetibile (ogni scarrafone è bello a mamma sua). Così è stato, così è, così sarà, nulla di nuovo sotto il sole. Però
i prezzi alla fine non li fa nè il venditore, nè l’acquirente ma le dinamiche di mercato che noi dobiamo conoscere. Tanto fanno le intenzioni di un venditore che vuol vendere seriamente, non di chi tenta la scommessa delle vendita. Personalmente quando mi reco a visionare un immobile per una stima premetto ai venditori che sono lì solo ed esclusivamente per la stima. Una volta data la mia valutazione che si comportino di conseguenza. Li informo che non sono lì per prendere l’immobile in vendita a tutti i costi, non sono lì per vedergli fare un sorriso a 67 denti dopo la mia valutazione, li informo che le mie sono valutazioni di mercato e non discorsi compiacenti verso essi e la loro proprietà. Nonostante ciò il tutto viene spesso vanificato da colleghi che, pur si sottrarre l’immobile ai concorrenti colleghi si spingono in valutazioni compiacenti, unito al fatto che i venditori hanno la tendenza ad astrarre le informazioni più vantaggiose per loro, ecco che succede quanto descritto da te. Anche se tutto ciò non ha una logica, nè una utilità. Alla fine perde tempo l’agente immobiliare generoso nelle valutazioni ma incapace a far seguire i fatti alle parole e perde tempo il venditore che se obiettivo se ne renderà conto tornando da chi non gli ha raccontato le favolette della serie “chi vuol essere milionario?”.
E’ il gatto che si morde la coda. purtroppo la ns categoria, lungi da essere riconosciuta come professionale, si è via via popolata di venditori di chiacchere che per distinguersi dalla massa ed ottenere incarichi, poco potendo più presentarsi con il cravattone, ha esasperato le quotazioni illudendo il cliente. Sino a qualche anno fà la media della tempistica di vendita si aggirava sui 3-4 mesi oggi si è arrivati a 6-8 mesi se non di più. inoltre l’usato viene valutato come il nuovo. Nessuno usa più i vari borsini immobiliari ( che sono sempre stati sottostimati). Voglio sperare che gli spagnoli siano troppo pessimistici, ma il rischio c’è.
Cara Ombretta, quando ho letto la tua mail per un attimo ho pensato di averla scritta io stessa!
Purtroppo anche nella mia zona funziona così. La stima che io faccio, nel 90% dei casi, è assolutamente superflua per il venditore che ha già deciso il prezzo al quale vorrebbe vendere e che è sistematicamente fuori mercato. A volte, quando mi imbatto in quelli più boriosi, gli chiedo di mettersi dalla parte dell’acquirente e se loro acquisterebbe quel tipo di immobile a quel prezzo…
Nella mia zona, inoltre ci sono molti venditori che paragonano i loro immobili ad altri che si trovano, magari, a Roma: “..ma lo sa lei che a Roma, con questa cifra non ci si compra neanche un garage? Pensi che un signore sotto casa mia ha venduto un buco di 30 mq a …..” e a quel punto pretendono di sentirsi dire che il prezzo che hanno fissato per la vendita del loro appartamento (almeno 80.000 € sopra al valore di mercato e chelo rende di fatto INVENDIBILE) è veramente vantaggioso!
Io ultimamente ho preso questa strada: faccio la mia stima, motivandola e carcando di far capire al cliente la realtà della nostra zona, se è intelligente e motivato a vendere bene, altrimenti pazienza. Ritengo che sia inutile tenere in agenzia 100 appartamenti invendibili sui quali magari devi anche spendere per la pubblicità,
meglio aspettare e.. arrivederci all’anno prossimo con il prezzo ridotto!
Anche la Gran Bretagna comincia ad avere qualche problema…..!
Non voglio fare l’uccello del malagurio, ma sarebbe meglio riflettere tutti e vedere se dobbiamo cambiare qualcosa! Le valutazioni sono quanto di più delicato ci sia….parte tutto di lì, il valore lo determina l’oggetto in se stesso non lo stare dalla parte del venditore o da quella dell’acquirente!
E’ il mercato con le sue regole. E’ un po’ come piangere se si perdono i soldi in borsa o peggio al Casino’. Dalle mie parti (Liguria) il problema esiste da anni (vero Stefano?).
Ovvero i proprietari spostano sempre il prezzo piu’ in là. Ci sono immobili invenduti da 2 anni non è raro.
Una crisi esiste ma solo per i prezzi fuori mercato.
Un “pollo” qui fà primavera.
Una compraventita sballata ma conclusa di volta in volta come un tam-tam inquina i prezzi di interi quartieri. E quindi il proprietario si domanda ” sono veramente fuori mercato?”. Purtroppo chi sarà la vittima di questa risposta?
Med (alias Simone) ti do pienamente ragione. Addirittura ci sono dei proprietari che non trovando a vendere il loro alloggio, paradossalmente hanno aumentato il prezzo di vendita…perchè dicono che le condizioni sono cambiate, si sono fatti un giro…, e quindi il loro alloggio non va svenduto….. fattostà che adesso lo hanno messo in vendita ad un prezzo maggiorato del 10%.
Già era difficile venderlo prima, figurati adesso.
Ci sono veramente immobili che sono da anni sul mercato, da noi poi (Liguria) è facile che capiti, con il classico acquisto per vacanza, o l’eredità, usata 15 giorni all’anno e messa in vendita aprezzi folli, tanto è gente che non ha necessità di vendere. Sono casi questi, ai quali i proprietari non interessa assolutamente la tua valutazione e la tua professioanlità.
Il mio, ma soprattutto il mercato dove opera l’amico MED, è molto difficile da trattare. A frontedi una domanda costante e a volte crescente, “a prezzi di mercato”, hai un’offerta a prezzi astronomici.
Il problema delle valutazione e dei prezzi fuori da ogni regola si trovano anche e soprattutto nel settore delle cessioni di attività commerciali. E’ così un pò dappertutto con la differenza che quando il mercato TIRA l’appartamento fuori prezzo prima o poi si vende lo stesso, ma quando il mercato rallenta non si vende più nulla. Far capire ai proprietari che chiedere un prezzo fuori mercato è controproducente perchè il tempo passa, le scadenze si avvicinano e
quando arriva l’ora di DOVER realizzare ecco che ti tocca SVENDERE x trovare un’acquirente in quanto ti sei già bruciato i più interessati che ormai hanno bollato l’immobile come caro e sono “passati oltre”.
E’ chiaro che questo atteggiamento di “alcuni” è a dir poco insopportabile. Continuo però a leggere solo pianti e lamenti, scarseggiano le soluzioni.
Sempre ci sarà qualcuno più furbo degli altri, oppure più scaltro ed audace.
Sono convinto che i mediatori che sono “carichi” di immobili sovrastimati sono destinati ad affogare, molto prima di quello che si possa credere.
Ciao Ombretta, credo che questo problema sia veramente comune a tutti. Più volte andiamo a vedere gli immobili, magari oggetti carini e vendibilissimi….ma quando si arriva al presso…..tadà…la mazzata!!! Colleghi si che fanno una super-valutazione per riuscire ad avere gli immobili magari in esclusiva…ma vogliamo parlare dei nostri cari amici GEOMETRI!!!! Ci capitano spessissimo immobili valutati dai geometri, che hanno prezzi spropositati ma loro sono tecnici e quindi la gente si affida totalmente a loro e prende come ora colato tutto quello che dicono. Ora i geometri faranno una valutazione al metro per carità, ma cosa ne sanno di come si muove il mercato….sempre più geometri si mettono a trattare vendite di immobili, non mi sembra proprio giusto…ognuno dovrebbe fare il suo!!!!!
purtoppo i “media” non ci aiutano con grida allarmistiche (vd anche Panorama di oggi). La crisi degli anni 90 era però diversa da quella di oggi. All’epoca c’era la new-economy con la borsa che volava. Oggi gli investimenti si equivalgono. certo è che negli ultimi cinque anni circa il 20% delle famiglie ha acquistato o cambiato casa ed è difficile che il fenomeno si ripeta.