Bolla immobiliare - 26° Parte

grella, 07/09/2009 12.27:

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Mica detto che quel supporto sia un dogma...........anzi se non dovesse tenere preparati a ballare il tango (argentino)....

p.s. Se l'analisi dei grafici fosse così semplice sarei miliardario da un pezzo...........

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Pegasus@, 06/09/2009 12.22:

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Fai la spesa all'Ipercoop ( 250 euro...) e vinci casa con piscina...

Libero Milano


Pega

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Pegasus@, 07/09/2009 12.49:

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Gli da giù sul Forum della Toscano , l'utente Tropical...

http://www.gruppotoscano.it/blog/?post=347

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Pegasus@, 07/09/2009 12.55:

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Ammazza come gliele suona ai Toscano Boys...

E ci ha pura na Nonna 83 enne "Gagliarda".

"Tropical - 5/09/2009 - 16:10

Beh, ti posso assicurare che, nonostante possa sembrare una battuta, la storia di mia nonna è pura realtà, anzi, se proprio devo dirtela tutta, lei è proprietaria a Monteverde (Roma) di due appartamenti: uno da 85 mq che ha in affitto e l’altro in cui vive da 130 mq. Anche lei è, o meglio era, convinta che l’immobile è un investimento sicuro, che si rivaluta nel tempo e bla bla bla ma quando poi le ripercussioni di quanto accadein televisione si verificano sulla propria pelle beh...il discorso cambia
Ho tenuto a specificarti questo solamente per sottolinearti che anche una persona con un minimo di ragionevolezza che è arrivata ad 80 anni suonati si rende conto che le cose sono cambiate, semplicemente perché sono cambiati i presupposti.
Se poi avessi voluto fare una speculazione allora l’avrei fatta con le azioni dell’Unicredit che sono passate in 6 mesi da 0,7 Euro a 2,5 Euro....tanto per renderti conto con 70.000 Euro ne avrei ricavati 250.000 con un guadagno di 180.000. In sei mesi senza comprare immobili, senza agenzia, senza spese di condominio ma solo spingendo tasti sul pc.
Comunque quello che veramente mi fa arrabbiare è che questa speculazione vera e propria abbia tagliato ogni speranza a tante persone meno fortunate di me per le quali ora è impossibile pensare di farsi una famiglia .e di vivere non dico bene, ma almeno dignitosamente.
Per quanto riguarda tutto il resto l’ho scritto infinite volte in tutti i post.
Probabilmente se l’uomo preistorico avesse avuto modo di sapere da quanto tempo prima di lui vivevano i dinosauri, probabilmente avrebbe risposto sicuramente di no ad una ipotetica domanda sull’estinzione dei dinosauri...questo per dirti che le epoche finiscono.
E’ finita l’epoca del lavoro ben remunerato, quella del lavoro sicuro, dei contratti a tempo indeterminato, delle fabbriche che danno lavoro in Italia, dell’espansione demografica (l’ultimo boom di nascite, di cui io faccio parte, è dei primi anni 70), della continua cementificazione perché tanto la gente le case le compra. In tutto il mondo il mercato immobiliare si è mosso in direzioni per le quali vi erano presupposti, cessati questi c’è stata un’inversione di tendenza...in Italia no (o meglio non ancora) ma questo è chiaro, l’Italia è stato soprannominto il Belpaese per questo motivo....chi tra coloro che costruiscono a 800 Euro al metro quadrato con manodopera albanese o rumena e rivendono anche a 10.000 Euro al metro quadrato (Terrazze dei Colli a via Newton, ora con il cantiere bloccato dalla Polizia Municipale, quartiere Monteverde, Roma) non avrebbe il motivo di chiamarlo tale se poi magari c’è anche la classe politica che alle due parole “edilizia popolare” fa orecchie da mercante?
Faccio notare poi, che negli anni 70-80 una casa si comprava normalmente con 20 anni di mutuo, ora almeno 30 (quando te lo danno però!).
Un altro fenomeno insano, già esaminato semplicemente ed acutamente da un analista del sole 24 ore, ha inoltre aggravato la situazione: l’abbassamento del costo del denaro ha provocato l’adeguamento dei prezzi dei beni alla capacità di spesa (tanto perché l’Italia è il paese dei furbi e dei fessi)...te lo spiego con un esempio semplicissimo.
Negli anni 80 per estinguere un prestito di 100 milioni di lire, con interesse del 15% annuo, dovevi pagare una rata da 1.500.000 lire (faccio per dire) al mese per 20 anni.
Ora con ad un costo del denaro del 5% corrisponde una capacità di contrarre un mutuo ben più alta dei cento milioni di lire a parità di modalità di estinzione! Chi vende, questo lo sa ed ha alzato il prezzo del suo immobile perché tanto, con 800 Euro al mese per 40 anni, magari puoi prendere a tasso variabile un prestito di 200.000 Euro...e lo sanno anche le agenzie che cercano di riaccendere l’interesse nel mercato andando a sbandierare ai quattro venti che l’Euribor (dal quale dipende la rata dei mutui a tasso variabile) o il tasso di sconto sono calati...
Beh l’Euribor ha fatto le sue vittime, e tante anche, se vai al sito: www.astegiudiziarie.it e cerci immobili ad uso abitativo a Roma, per esempio, trovi all’incirca 50 pagine di immobili andati all’asta e l’asta è andata deserta...sai cosa significa asta deserta?
Che l’immobile viene rimesso all’asta due mesi dopo al 20% in meno...in pratica se l’asta per un immobile con base d’asta 500.000 Euro va deserta, l’immobile viene riproposto a 400.000 E. Cioè 200 milioni di lire in meno....Scusa ma mi viene una domanda: 200 milioni in due tre mesi? Allora forse quell’immobile aveva smosso una quantità di soldi che non ha niente a che fare col valore reale di mercato dell’immobile. Questa come si chiama se non speculazione?
Comunque chiacchiere oggettive a parte, ribadisco il mio punto di vista che trova essenza nell’espressione “cash is king”...quei cash che fanno brillare gli occhi agli agenti immobiliari ed ai proprietari che oggi si arrampicano sugli specchi pur di vendere e che rendono trattabili anche le loro parcelle.
Mi dispiace per tutti coloro che vogliono continuare ad illudersi su fantastici valori dei loro mattoni, ma io ho la mia esperienza di mercato, ho visto in due anni i venditori cambiare radicalmente atteggiamento verso il compratore che non è più il malcapitato di turno da far sentire un pezzente perché non si può permettere una casa ma il Signor Tal de Tali che prima deve verificare se, tra tutto quello che c’è sul mercato, quella soluzione va bene e apettare una sua offerta che, si spera, abbia un barlume di somiglianza con la cifra che si spera di realizzare.
A me il mercato immobiliare non ha fatto niente...anzi sono contento che le cose siano andate così perché più passa il tempo più trovo avvalorata la mia personalissima teoria secondo la quale andare controcorrente non svaluta i propri sforzi e ben presto darà risultati anche inaspettati.
Saluti Cordiali
Tropical"

Pega

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Pegasus@, 9/7/2009 12:49 PM:

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Gli da giù sul Forum della Toscano , l'utente Tropical... ...

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TobaccoFlower, 07/09/2009 13.37:

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Interessante la risposta di un certo Mario (presumibilmente AI):

a fronte di una crescita 1997-2007 di circa il 130 % abbiamo assistito ad un calo dei prezzi di VENDITA (nn dei prezzi di richiesta) di un 30% circa

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marco---, 07/09/2009 13.54:

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I miei complimenti a Tropical! ...chissà se è uno di noi?
Ottima segnalazione Pega!

Marco

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Pegasus@, 07/09/2009 12.49:

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Gli da giù sul Forum della Toscano , l'utente Tropical...

http://www.gruppotoscano.it/blog/?post=347


"Tropical - 3/09/2009 - 16:24

L'autunno e il mercato immobiliare. Previsioni?

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Pegasus@, 9/7/2009 2:14 PM:

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Ho pensato la stessa cosa , ma almeno dal nick qui non mi dice niente.

Se non lo fosse sarebbe interessante farlo arrivare anche qui , solo che sul Forum della Toscano non è possibile mandarsi messaggi privati.

Pega

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TobaccoFlower, 07/09/2009 13.37:

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Interessante la risposta di un certo Mario (presumibilmente AI):

a fronte di una crescita 1997-2007 di circa il 130 % abbiamo assistito ad un calo dei prezzi di VENDITA (nn dei prezzi di richiesta) di un 30% circa

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nazionalsindacalista, 07/09/2009 16.33:

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Caro Maximo, se vogliamo un po' di crollo c'è già stato. Un ribasso nominale del 10-15% c'è stato. Cui c'è da aggiungersi lo sconto in trattativa che supera ormai un altro 15-20%. In provincia va molto peggio e ne sono testimone, ma siamo solo all'inizio.
Cosa succede nelle trattative non lo sappiamo, ma chi vuole vendere perchè ha bisogno di traformare mattoni in cash, per una qualsiasi ragione, deve calare le braghe e di parecchio. La situazione non può che peggiorare.
Scusa se te le dico con franchezza: tu non hai tanto anticipato il mercato, più furbo di te è stato chi ti ha venduto l'immobile, lui sì adeguandosi in fretta ai tempi.
Appartamenti del tuo taglio erano venduti fino a pochi anni fa a 350 o 300K a Porta di Sola. Zona comparabile con la tua come distanza dal raccordo. Già qualche mese fa a Porta di Sola vendevano quegli stessi immobili a 180k. Quindi in linea con il tuo. E sono sicuro che se uno va lì e tratta calano ancora...
Vedrai che sicuramente caleranno ancora. E non sappiamo poi cosa succede nelle trattative: adesso siamo già in una fase del compratore, magari chi necessita cala le braghe molto più di quanto ci dicono le statistiche ufficiali che sono sempre in ritardo di parecchi mesi.
Dunque?
E' vero, gli affitti a Roma sono tradizionalmente cari e negli anni scorsi sono arrivati ad essere spropositati. Ma proprio oggi un collega mi ha raccontato una cosa divertente. Tempo fa cercava un alloggio da affittare o anche comprare a prezzi decenti, per decenti intendo che aveva posto ragionevoli paletti verso il basso (trovando alla fine un anno fa un ottimo affitto per una casa grande ma un po' vecchiotta).
Mbeh mi ha raccontato che solo un anno fa pochissimi degli AI interpellati gli avevano fatto chiamate per alloggi compatibili con le sue richieste "verso il basso" (come prezzi), e le più di queste poche poi si erano rivelate qualitativamente inaccettabili, pur se compatibili da un punto di vista prezzo; invece negli ultimi giorni lo stanno tempestando di telefonate questi AI praticamente spariti per anno e che prima ancora gli avevano fatto pochissime telefonate. Mi diceva che adesso invece "imptovvisamente" lo stanno bombardando e scocciando ripetutamente per fargli vedere quello che fino a poco tempo fa sembrava introvabile.Capito il morale della favola che non è una favola?
Più passa e più tanti saluti ai furbi del mattone.
Ti dispiacevi di aver fatto un mutuo a tasso fisso, ma se non andiamo in deflazione, ovvero se svalutano le valute occidentali causando una fiammata inflazionistica, tanti saluti a tutti i fessi indebitati a TV (la maggior parte) per cifre anche molto più esagerate della tua. Sono sicuro che tra qualche anno, con cifre come la tua potrai comprare un appartamento doppio in una zona parecchio più centrale. Credo che questo sia possibile fin d'ora, se si trova q.uno necessitato a trasformare subito il mattone in cash.

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nazionalsindacalista, 07/09/2009 16.33:

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Caro Maximo, se vogliamo un po' di crollo c'è già stato. Un ribasso nominale del 10-15% c'è stato. Cui c'è da aggiungersi lo sconto in trattativa che supera ormai un altro 15-20%. In provincia va molto peggio e ne sono testimone, ma siamo solo all'inizio.
Cosa succede nelle trattative non lo sappiamo, ma chi vuole vendere perchè ha bisogno di traformare mattoni in cash, per una qualsiasi ragione, deve calare le braghe e di parecchio. La situazione non può che peggiorare.
Scusa se te le dico con franchezza: tu non hai tanto anticipato il mercato, più furbo di te è stato chi ti ha venduto l'immobile, lui sì adeguandosi in fretta ai tempi.
Appartamenti del tuo taglio erano venduti fino a pochi anni fa a 350 o 300K a Porta di Sola. Zona comparabile con la tua come distanza dal raccordo. Già qualche mese fa a Porta di Sola vendevano quegli stessi immobili a 180k. Quindi in linea con il tuo. E sono sicuro che se uno va lì e tratta calano ancora...
Vedrai che sicuramente caleranno ancora. E non sappiamo poi cosa succede nelle trattative: adesso siamo già in una fase del compratore, magari chi necessita cala le braghe molto più di quanto ci dicono le statistiche ufficiali che sono sempre in ritardo di parecchi mesi.
Dunque?
E' vero, gli affitti a Roma sono tradizionalmente cari e negli anni scorsi sono arrivati ad essere spropositati. Ma proprio oggi un collega mi ha raccontato una cosa divertente. Tempo fa cercava un alloggio da affittare o anche comprare a prezzi decenti, per decenti intendo che aveva posto ragionevoli paletti verso il basso (trovando alla fine un anno fa un ottimo affitto per una casa grande ma un po' vecchiotta).
Mbeh mi ha raccontato che solo un anno fa pochissimi degli AI interpellati gli avevano fatto chiamate per alloggi compatibili con le sue richieste "verso il basso" (come prezzi), e le più di queste poche poi si erano rivelate qualitativamente inaccettabili, pur se compatibili da un punto di vista prezzo; invece negli ultimi giorni lo stanno tempestando di telefonate questi AI praticamente spariti per anno e che prima ancora gli avevano fatto pochissime telefonate. Mi diceva che adesso invece "imptovvisamente" lo stanno bombardando e scocciando ripetutamente per fargli vedere quello che fino a poco tempo fa sembrava introvabile.
Capito il morale della favola che non è una favola?
Più passa e più tanti saluti ai furbi del mattone.
Ti dispiacevi di aver fatto un mutuo a tasso fisso, ma se non andiamo in deflazione, ovvero se svalutano le valute occidentali causando una fiammata inflazionistica, tanti saluti a tutti i fessi indebitati a TV (la maggior parte) per cifre anche molto più esagerate della tua. Sono sicuro che tra qualche anno, con cifre come la tua potrai comprare un appartamento doppio in una zona parecchio più centrale. Credo che questo sia possibile fin d'ora, se si trova q.uno necessitato a trasformare subito il mattone in cash.

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elkahuna, 07/09/2009 15.48:

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Grazie per la tua testimonianza, anche io e mia moglie cerchiamo da due anni e da uno e mezzo paghiamo 900 euro di affitto. Roma è cinica e sempre lo sarà.

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kemar71, 07/09/2009 16.48:

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Ciao Nazio!!
Sarebbe interessante conoscere le differenze di prezzo/tipoligia prima introvabili/inaccessibili ....ed ora apparsi per magia

Ci darebbe un'idea più precisa....se puoi, grazie

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Maximo7, 07/09/2009 17.30:

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Ciao caro! guarda mi auguro di cuore che qui a Roma i proprietari ma anche le AI inizino un pò a calare le braghe. Ma guarda ti e vi riporto ancora di più la mia testimonianza. Con mia moglie iniziamo a cercare casa attorno ai 180 mila euro nel mese di Gennaio 2008 (eravamo sfiancati da tre anni di affitto a 1000 euro al mese), da prima tramite il Porta Portese poi facendo qualche capatina in agenzie immobiliari (anche se siamo sempre stati contrari a regalare il 4%, questa è la commissione che chiedono a Roma per case sotto i 200 mila euro). Passano i mesi, andiamo a vedere case al max da 190 mila euro mettendo in preventivo di far calare i famosi 10 mila euro di trattabilità ma niente. Tutte stamberghe con quella cifra. O case da 180 mila euro decenti come ambienti ovvero sui 55/60 mq con due stanze, la cucina separata e il bagno da ristrutturare totalmente il che comporta almeno qui a Roma almeno altri 15 mila euro di spesa se ti va bene. Oppure stalle, ma davvero STALLE. Certe case a Centocelle che ti veniva da scappare ancor prima di entrare dentro l'appartamento, solo vedendo la palazzina da fuori.
E così passano i mesi e niente, arriviamo all'estate ed ancora niente. Abbiamo preso in considerazione in un momento di follia anche Ponte di Nona / Roma Est ma li volevano per un bilocale da 45 mq con terrazzo e posto auto 190 mila euro, ma abbiamo visto anche case di privati al Campus Biomedico vicino via Longoni, buchi da 35 mq a 175 mila euro!!!
Poi dopo l'estate a fine Settembre, quando c'erano le prime avvisaglie della crisi (infatti ci chiama il nostro resposanbile in banca per avvertirci di sbrigarci a formalizzare la pratica di mutuo) troviamo per puro caso da un privato una casa da 55 mq a 170 euro con gli ambienti giusti che cercavamo e in discrete condizioni da fare solo qualche aggiustamento. A quel punto le cose erano due, o continuare a stare in affitto pagando di più di quanto ci veniva il mutuo oppure comprare anche con la consapevolezza che il mercato poteva cambiare. Abbiamo comprato e almeno abbiamo cambiato padrone, non più il proprietario privato ma la banca. Però abbiamo casuccia nostra, siamo praticamente in quella che fino a qualche anno fa era considerata la borgata, vicino all'Anagnina, ma almeno non dobbiamo ogni mese vedere la faccia del proprietario di casa che con il sorriso passa a riscuotere l'affitto per un bilocale ammuffito!!!
Speriamo di cuore che i prezzi si abbassino velocemente. Sinceramente vorrei ritornare nella zona delle mie origini, in questi mesi la cosa più tremenda è stato il distacco tra la mia realtà e quella della periferia di Roma Sud, ho dovuto cambiare quasi tutto a livello di abitudini, l'unica cosa positiva è avere una miriade di centri commerciali vicino.

Io penso che 3300 euro al metro per la periferia dove sto io siano una follia, c'è da capire quanto realmente questa crisi possa far abbassare al mq perché ormai le case a Roma le misurano al "peso" un altro pò.

Col senno di poi e viste e considerate le difficoltà di stare in periferia mai e poi mai andrei a vivere in zone tipo Tor Sapienza o peggio Roma Est / Ponte di Nona. Li le case davvero dovrebbero costare molto, molto di meno per via delle difficoltà di viabilità e di disagio per il trasporto pubblico ed invece...

Sarei curioso di capire a quanto vendono quei buchetti ora al campus biomedico di via Longoni.

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TobaccoFlower, 07/09/2009 18.13:

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Ciao e benvenuto.
Se stai più sereno così hai fatto bene ad acquistare (la tranquillità prima di tutto) anche se i conti non tornano, perchè tu pagavi 1000 euro a s. giovanni e ora ne paghi sì "di meno", ma a Centocelle. Voglio dire, tu non avresti potuto permetterti di comprare la stessa casa in cui vivevi a s. giovanni, per cui il tuo dire "affitto = mutuo" è errato, nel tuo caso.
Io al posto vostro me ne sarei andata in affitto a Centocelle, per ridurre il costo dell'affitto.
In realtà al posto vostro ci sto già: pure io sono un'emigrata nella lower east side in attesa di riconquistare il centro storico. Insomma siamo quasi vicini de casa

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Maximo7, 07/09/2009 18.31:

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E poi gli affitti non che costino molto di meno in periferia, ormai a Roma un bilocale non lo si trova a meno di 700 euro in zone tipo Tor Sapienza e la Togliatti. Per questo siamo stati 3 anni in affito a re di roma a 1000 euro, tanto vale stavamo in zona nostra.

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nazionalsindacalista, 07/09/2009 17.39:

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Ciao Kemar! Mbeh dovrei chiederglielo, siamo rimasti sul generale... Ogni tanto capita che facciamo qualche chiacchiera sul tema, lui pure è uno che aspetta da tempo per comprare. Mi diceva di avere non meglio precisati contatti/amici in banca che gli dicevano che una grossa mazzata arriverà nell'autunno dell'anno prossimo, visto e seguito l'andamento delle sofferenze. Ti posso dire che mi ha detto che circa un anno fa ha affittato un appartamento molto grande e luminoso, piano alto di circa 130m2 ma con infissi, impianti e pavimenti alquanto vecchiotti a 900 euro. Considera che per come ragiona lui adesso sti 900 non sarebbero più tanto un buon prezzo come allora!!!!
Spera di comprare casa tra max un paio d'anni... Insomma non è uno sprovveduto e mi pare fin troppo tosto, e se lo dico io (che sono considerato una specie di integralista )... Non conosco i particolari, ma se hai capito il tipo, stai sicuro che quel poco che gli avevano proposto era proprio da scartare...

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kemar71, 07/09/2009 21.36:

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Ok, grazie.

Mi affligge leggere autunno dell'anno prossimo...

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