Re: Re: Re: Re: Re:
Roberto Ponziani, 13/02/2009 5.35:
A parere mio è un falso problema.
Se i mq commerciali sono calcolati bene avrai sempre il tuo bel parametro di confronto e gli mq commerciali esistono mura cmprese perchè è un decreto a volerlo ed averlo introdotto come uso... non è stato il mercato a introdurlo, infatti il mercato lo rifiuta (si vende a corpo) anch eper l'oggettiva difficoltà di dare misure precise al mq, che richiedono sempre rilievi in loco, specie per le costruzioni vetuste.
Se tu visiti una casa, la vedi con i tuoi occhi, o la misuri mentre la visiti (si può, si può) vedi se ti basta ae se ti è sufficiente e il prezzo ti pare congruo perchè ti attacch al parametro come se comprassi quello invece dell'immobile?
Compi una casa al mq?
Se è più piccola che fai, gli dici me ne dia un'altra fetta come quando compri il prosciutto?
"senta, mi mancano 2 mq a 100, mi ci metta pure quelli".
Non è che uno ti vende 95 mq per 100mq, ti vende sempre il solito immobile che lui ha misurato 100mq e tu 95, ma non ti ha rubato nlla perchè non è che si è trattenuto i 5mq in tasca, lui l'immobile te lo da tutto.
Ecco perchè vende a corpo, lui dice: la casa è questa la prendi come è, se le misure ti interessano musuratela perima, nessuno te lo impedisce.
Noi Ai le misure le prendiamo sulle piantine che ci danno i tecnici dei proprietari o sulle piantine depositate all'urbanistica, anche per veder le difformità eventuali con la situazione reale, non andiamo con il laser a misurare le stanze.
Nei casi di nuove costruzioni invece l'errore non è giustificabile, ma le planimetrie vengono allegate agli atti, quindi ci sono ampi spazi per rivalersi in presenza di incongruenze gravi.
E non conoscendo le misure e i coefficienti la somma delle stesse risulterà sempre fuorviante chi non ne conosce le entità.
Su un progetto ci sono tolleranze di legge, se mancano 20mq su 100 hanno fatto un aliud pro alio bello e buono (si parla di tolleranze del 5%) anche se la giurisprudenza lascia molta libertà ai tribunali in questo senso.
Alla mala fede non c'è mq che tenga, ti fregano sugli utili come sui commerciali.
Puoi avere un certo tipo di ragione se si considerano i palazzi e le costruzioni nelle quai le mura sono "interessanti" nel senso che un palazzo con mura di 50 ha una superficie "inutile" maggiore, ma la vendita a corpo, effettuata DOVUNQUE è la prassi per i fabbricati.
Cambia poco nella trasparenza, molto poco, no serve manco per i mobili perchè comunque dovrai prendere le misure "on site" per vedere se ti c'entra l'armadio e i comodini.
Inoltre, se non vi scandalizzate per i prezzi che avete al mq commerciale non vi scandalizzate manco per quelli al mq utile, è solo questione di assimilazione.
Se poi entrerà in vigore il metodo di valutazione europeo, già utilizzato da molti tecnici, le valutazioni diverranno molto indipendenti dal €/mq per comparazione, il parametro quindi risulterà ancora più fumoso...
Chiaramente nella predente e-mail avevo letto solo il relativo riferimento.
Voorei brevemente integrare con poche altre considerazioni:
- il fatto che l'utilizzo dei mq commerciali sia stato introdotto da un decreto ( non lo conosco ma non ho difficoltà a crederlo) può solo deporre a favore del gioco di lobby di qualcuno che di certo non rappresenta la categoria degli acquirenti, anche se non mi meraviglierei, data la sfacciataggine dei nostri politici, che qualcuno la presentasse come un passo avanti ( rispetto alla situazione precedente) a favore degli acquirenti.
Il MERCATO sarebbe costituito dagli acquirenti e venditori (senza i quali non vi sarebbe mercato) ma le decisioni vengono prese da chi fa lobby e questi non sono né gli acquirenti, né i venditori (quelli individuali, ovviamente). Lobby la possono fare e la fanno, solo costruttori, soc. immobiliari e la categoria degli AI. E' il LORO mercato che rifiuta anche la vendita a MQ e spinge per quella a CORPO, non certo il desiderio degli acquirenti ( che sono tali in un certo momento della loro vita e probabilmente venditori in un altro ) mentre i costruttori sono sempre costruttori e così le soc. immobiliari. Gli AI dovrebbero così essere tra due fuochi e tanto per non correre troppi rischi si tengono vicini a chi ha maggiore forza.
Se all'estero usano i mq calpestabili, sono forse più ingenui di noi? Qualcuno potrebbe anche sostenerlo, non me ne meraviglierei, sta di fatto che noi italiani pensiamo quasi sempre di essere più in gamba degli altri poi, se si vanno a vedere le statistiche internazionali.............
Fra l'altro, non si tratta di inventare alcunché, vediamo solo come fanno in questi altri paesi, se poi in un secondo tempo saremo così bravi da trovare un metodo ancora migliore (e che quindi gli altri, correranno a copiarci) ne sarò ancora più contento.
Non stiamo parlando di aggiungere fettine di salumi, solo di fornire un quadro obiettivo dell'immobile, tanto alla fine sarà il prezzo richiesto, e quello poi della transazione a tenere conto di giardino, terrazza, locazione, condizioni generali etc. etc.
Tutti i dati, opportunamente elencati e RISPONDENTI AL VERO (
per quelli misurabili), hanno una funzione per l'acquirente, specie considerando che chi acquista lo fa un numero limitato di volte nella vita, chi intermedia, decone di volte in un anno. Chi secondo voi ha più bisogno di informazioni oggettive?
Insistiamo, insistiamo, insistiamo!
(Pensiamo o no che nel costo della mediazione ci possa stare anche questo o forse dovrebbe essere riconosciuta una percentuale addizionale?)