A mio modo di vedere il problema va esaminato per segmenti:
banca/imprese
banca/famiglie
banca/costruttori
In generale il sistema bancario italiano e' comunque in utile.
Commercialmente gli impieghi appaiono quasi sempre in aumento e con tassi di remunerazione magari ridotti ma comunque positivi (il reddito operativo appare positivo per tutti gli istituti).
Non dimentichiamo che ci sono un sacco di miliardi di euro che la BCE ha prestato a tassi minimi e che le banche hanno prontamente reinvestito in titoli di stato lucrando corposi differenziali di rendimento che vanno a reintegrare in maniera netta e costante le perdite subite in conto capitale dalla diminuzione di valore dei titoli di stato precedentemente detenuti in portafoglio.
Banca/imprese
E' la situazione piu' difficile da analizzare stante la mancanza pressocche' totale di dati specifici. Moltissimi capannoni sono gravati da ipoteche multiple iscritte a ripetizione. Il problema e' riuscire a ipotizzare quanti di questi capannoni andranno sul mercato.
Se guardiamo il flusso di immobili in vendita nelle aste giudiziarie direi che questa "moria" di immobili non si vede. Va bene che per mandare un capannone all'asta ci vuole un sacco di tempo, pero' se fosse in atto questa strage qualcosa dovrebbe cominciare a vedersi. Le procedure esecutive sono in aumento a due cifre, pero' in numeri assoluti a me paiono pochine.
La mia impressione e' che i fallimenti si concentrino maggiormente nelle attivita' a piu' basso valore aggiunto che in passato gia' non navigavano nell'oro e che di conseguenza presentano un basso numero di immobili di proprieta'.
banca/famiglie
Forse vado controcorrente, ma qui non vedo grosse difficolta'. Per carita', a livello micro ci sono migliaia di situazioni di difficolta' nei pagamenti (vedi i famosi 60mila mutui sospesi), pero' a livello generale mi sembra che le famiglie in linea di massima continuino a pagare il loro mutuo e che quelle che non ce la fanno (e non hanno la possibilita' di risollevarsi) non siano percentualmente molte. Inoltre tranne che per un brevissimo periodo (fondamentalmente direi i tre anni 2007/2009) in cui una parte dei mutui veniva erogata per cifre al di sopra del valore reale, di solito il mutuo copre il valore dell'immobile (prima del 2007 in genere non si sforava il 100% del valore e prima del 2005 non si sforava l'80%). In fondo la maggior parte del valore della bolla e' stato acquistato da immobili comprati prima della bolla stessa e che quindi, con lo sgonfiarsi, semplicemente ritornano ai prezzi cui erano stati pagati.
In soldoni: chi ha comprato a 200 milioni di lire e si e' ritrovato a possedere nel 2008 un alloggio da 300 mila euro, oggi che si trova con in mano un valore di 200 mila e' comunque ampiamente in guadagno e lo rimarra' fino a che l'immobile non sara' valutato sotto i 120/130 mila.
A parte il trip simil-lisergico di essere stati miliardari per un giorno e successiva disillusione non vedo grossi danni finanziari. I danni li vedo piu' a livello psicosomatico.
Anche i matti che hanno comprato a 300 mila euro immobili che fra poco andranno a valere se va bene la meta' tutto sommato non se la passano così male: se hanno la possibilita' di pagare il loro pesantissimo mutuo continueranno ad avere un tetto sulla testa che prima o poi (in realta' molto poi) sara' di loro proprieta'.
Pagheranno il doppio di un altro (drenando liquidita' dall'economia reale) ma in linea di massima non dovrebbero costituire un problema per la tenuta del sistema.
Per le seconde case il problema e' irrilevante. In generale sono state ereditate o comprate per un tozzo di pane. Se pure si riducono a valori miserabili e/o devono essere vendute a poco per evitare IMU e simili la perdita, se confrontiamo il prezzo di vendita con il prezzo "di carico" e' piu' nell'ego che nel portafoglio.
banca/costruttori
Qui la vedo grigia. Non tanto per i valori in gioco quanto per la miopia che vedo nel settore dei costruttori. Invece di inventarsi un qualche sistema per dismettere un patrimonio improduttivo ad un prezzo accettabile (per esempio rilanciando l'affitto/riscatto) hanno cercato e cercano di sfidare la sorte illudendosi di poter vendere a prezzi ormai impossibili le loro catapecchie.
50 miliardi di euro per 1,2 milioni di immobili fa comunque una cifra capitale media di poco piu' di 40mila euro ad immobile. Anche calcolando interessi composti, spese e inefficienze varie direi che la possibilita' teorica di dismettere il patrimonio c'e' (se si mettessero in vendita molte delle ciofeche costruite nell'ultimo triennio a prezzi e condizioni accessibili dalla fascia di quelli che hanno un reddito piu' o meno stabile ma non sono tradizionalmente "bancabili", probabilmente la maggior parte verrebbe venduta).
Quella che non c'e' affatto e' la volonta' di farlo (vedi proseguimento del trip simil-lisergico di cui scrivevo sopra).
Ormai mi conoscete e credo che immaginiate gia' cosa sto per scrivere: per questo settore ci pensera' Darwin a fare pulizia.
1,2 milioni di immobili hanno comunque un valore (anche a prezzi post bolla) che e' di molto superiore ai debiti che gravano su di essi.
E' per la somma di tutti questi motivi che penso che per le banche il settore immobiliare sia una grossa rottura di scatole ma non sara' quello che le portera' a fallire a catena. In realta' penso che a meno di eventi inusuali (il famoso cigno nero) non ne fallira' nessuna.
* i dati li prendo da qui:
www.linkerblog.biz/