Bolla immobiliare - 19° Parte

dgambera, 13/02/2009 11.42:

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Infatti la mia provocazione era proprio "+7.5% tra il 1999 e il 2005 perchè sui rogiti si dichiarava ciò che si voleva".

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dgambera, 13/02/2009 10.56:

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Ragazzi, vi tornano questi numeri?

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luckyace, 13/02/2009 11.48:

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c'avevo pensato ma non penso sia per questo
è vero che ai rogiti si dichiarava quanto volevi, ma molto del venduto è stato fatto tramite mutui 80-100% e quindi il dichiarato non doveva essere poi cosi tanto lontano dalla realtà.....

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laplace77, 13/02/2009 12.11:

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perche'?

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luckyace, 13/02/2009 12.19:

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in generale la banca non è che finanziava per 400 una casa pagata in atto compravendita 200 (e quindi + 200 black)...finanziava quanto dichiarato

infatti ad esempio il problema delle case di edilizia convenzionata era (ed è!) che se compravi dando una grossa parte in black potevi farti mutuare solo la parte ufficiale (spesso il 40-50% del valore pagato)

quindi secondo me i dati ufficiali dei prezzi risentono sempre del problema del dichiarato
tornando all'articolo...non so come li abbiano tirati fuori

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dgambera, 13/02/2009 12.28:

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Ne sei sicuro?

L'edilizia convenzionata è un'altra storia credo: ci sono agevolazioni fiscali di mezzo e potrebbero delinearsi anche reati come truffa allo stato o frode fiscale.

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luckyace, 13/02/2009 12.34:

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sulle banche non sono sicuro al 100% ma è molto plausibile che fosse cosi (per darti il mutuo ti chiedono documentazione...se vedono che hai pagato 200 non penso ti diano 400 di mutuo) ....

sull'edilizia convenzionata è cosi...sicuro al 100%
es: prezzo convenzione 100 mila euro...l'acquirente iniziale può rivendere al massimo a 100 mila....se tu la compri a 180 ..dai 80 black ma in banca non puoi dire "vale 180" ...vale quanto la convenzione stabilisce...ovvero 100...e ti finanziano su questi 100...

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luckyace, 13/02/2009 12.34:

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sulle banche non sono sicuro al 100% ma è molto plausibile che fosse cosi (per darti il mutuo ti chiedono documentazione...se vedono che hai pagato 200 non penso ti diano 400 di mutuo) ....

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dgambera, 13/02/2009 12.38:

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Sull'edilizia convenzionata ero d'accordo con te, anche se credo che pure lì è facile risolvere i problemi in altro modo (ricordati che in Italia tutto è possibile, pure che un sedicente medico non laureato faccia interventi chirurgici per 30 anni).

Per quanto riguarda le banche, ma credi che ci sarebbe stato bisogno della Bersani per dare una stretta? E' facile arrivare alla mia conclusione se pensi che molti si sono fatti finanziare fino alle suppellettili da mettere a casa.

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luckyace, 13/02/2009 12.49:

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ok andata per edilizia convenzionata! (anche se credimi ...le banche non possono darti più del prezzo convenzionato...al massimo possono darti un qualcosina in + perchè ti finanziano le spese accessorie e la ristrutturazione...ma superare quello che è il valore in convenzione non possono proprio farlo e quindi arrivare a coprire il black che spesso per l'edilizia convenzionata è del 50% e + ...è impossibile)

sul discorso generale del dichiarato etc ..è molto difficile che abbiano finanziato importi molto lontani da quelli dichiarati ....
che poi abbiano dato anche il 110% sono d'accordo ma sempre avendo come base il "dichiarato" o poco più (quando si pensava ad una crescita infinita del valore degli immobili)

ma arrivare a coprire anche il ... sopratutto se molto elevato la vedo dura

è una mia opinione...

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rumburak, 13/02/2009 12.44:

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Le banche finaziavano anche piu del prezzo pagato (vedi gli mutui a piu del 100%, agiungendo i soldi per le tasse e il TV ...). Adesso molte banche ti finanziano al massimo X% del minimo fra il prezzo di perizia e il prezzo del preliminare di compravendita, ma prima non vedevo questo (era solo il prezzo di perizia senza richiedere il preliminare). Anche con il preliminare con l'agenzia "compiacente" si facevano dei finanziamenti a piu di 100% (se falsificava l'agenzia di mediazione creditizia il 730 o la busta paga, per "farti" avere dei reditti piu grandi e rientrare nei limiti della banca, pensi che non falsificavano il preliminare, il quale per altro e solo un pezzo di carta fatto da loro?).

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luckyace, 13/02/2009 12.54:

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adesso la storia del minimo tra perizia e preliminare ha dato un bel taglio questo è sicuro
e il tuo discorso lo condivido
ma scendendo ai numeri
tu pensi che una banca 5/6 anni fa abbia dato un mutuo di 300 mila per una casa pagata 150 in preliminare e 150 ?
oddio forse si...

Sinceramente come dicevo prima vorrei casi concreti magari da Ponz che potrebbe dare anche una statistica della cosa...

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dgambera, 13/02/2009 12.56:

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Credo che Roberto possa darci solo dei chiarimenti riguardo a quali siano i meccanismi, non delle statistiche.

Ricordati che lui è un "puro".

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Roberto Ponziani, 12/02/2009 7.16:

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@giemmepi

si vende al mq commerciale è fuorviante.

Il mq commerciale è un parametro di confronto.

Altrove non lo usano (usano per le stime delle regole scritte in tre "book" (white, blu e red), con parametri e coefficienti che diverrebbero OSCURI totalmente alla massa.

Quindi,il mq comm. che oggi aborri, domani potrebbe scomparire lasciandoti NUDO senza posibilità di ridurre a un dato numerico il confronto tra immobili.

Tra l'altro il mq comm. ponderato è l'unico metodo che tiene conto dielle superfici in modo che tu possa risalire al dato "grezzo" e reale delle superfici accessorie.

Prima di disprezzare è sempre bene conoscere l'alternativa.

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dgambera, 13/02/2009 10.56:

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Ragazzi, vi tornano questi numeri?

Io lo metterei tra gli articoli che meritano adeguata smentita quando sarà il momento.

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Roberto Ponziani, 13/02/2009 15.24:

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Parlate delle peep et simila?

Diritto di superficie?

Beh, sì ci sono meccanismi terribili, che sono quelli esposti, ma gli Ai intelligenti ne stanno alla larga epr il fatto che il nero che gira non va nelle loro tasche, loro prendono sempre la provvigione e stop, ma per paradosso si prendono le colpe (vedi striscia).

Comunqeu ci sono dei casi dove il diritto di superficie viene riscattato e si può vendere a persone che acquistano prima casa, che rientrano in certe fasce di reddito e con cittadinanza italiana... a prezzi di mercato.

Mi è capitato tra le mani un caso del genere, e l'ho in carico dopo aver indagato se si poteva vendere tranquillamente senza sotterfugi.

Non so se ho risposto bene e inmodo soddisfacente perchè sono di fretta... magari fatemi delle altre domande più precise... per aiutarmi a rispondere.

Sorry.

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frangiuele, 13/02/2009 15.13:

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Vorrei semplicemente chiedere a Ponziani, un riferimento per risalire ai tre book (white, blue e red) per capire noi, se veramente sono così oscuri e di conseguenza potremmo correre il rischio di restare nudi (di fronte a cosa?).
Nessuno vieta di indicare, se gli AI preferiscono, sia i mq calpestabili che quelli cosiddetti "commerciali", ma in questo caso è tutti sanno benissimo quale valore sarebbe quello che il compratore considererebbe al fine di valutare meglio l'acquisto.
E' solo per questo che in pubblicità va tanto il metro commerciale, se potessero evitarlo, sarebbero felicissimi di effettuare le vendite solo "A CORPO"!!
Ribelliamoci e chiediamo sempre di conoscere i mt2 "CALPESTABILI" anche se si è solo in visita e non in trattativa. Se lo facessimo tutti, o almeno in grande maggioranza, vorrei vedere come si ridimensionerebbero annunci fasulli, qualcuno già indicato anche al Seroli, che glissò sulla sostanza delle difformità etc. tra annunci di agenzie diverse sullo stesso immobile, anzi, nel "compromesso" eventuale, dovremmo tutti chiedere di inserire i MQ CALPESTABILI (con un margine di errore max del 5% (ad esempio), pena la nullità dello stesso qualora la differenza fosse maggiore di tale tolleranza.
SONO CERTO CHE NE USCIREBBERO FUORI DELLE BELLE!


P.S. La verifica della superficie calpestabile oggi è davvero banale, basta un misuratore laser del costo di poche decine di Euro. Nella misurazione effettuata da incaricati del comune, per la determinazione del costo nettezza urbana, in 15 minuti hanno verificato la superficie reale con una differenza minore di 1% rispetto a quella valutata da me, metro alla mano!

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Roberto Ponziani, 13/02/2009 5.35:

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A parere mio è un falso problema.

Se i mq commerciali sono calcolati bene avrai sempre il tuo bel parametro di confronto e gli mq commerciali esistono mura cmprese perchè è un decreto a volerlo ed averlo introdotto come uso... non è stato il mercato a introdurlo, infatti il mercato lo rifiuta (si vende a corpo) anch eper l'oggettiva difficoltà di dare misure precise al mq, che richiedono sempre rilievi in loco, specie per le costruzioni vetuste.

Se tu visiti una casa, la vedi con i tuoi occhi, o la misuri mentre la visiti (si può, si può) vedi se ti basta ae se ti è sufficiente e il prezzo ti pare congruo perchè ti attacch al parametro come se comprassi quello invece dell'immobile?

Compi una casa al mq?

Se è più piccola che fai, gli dici me ne dia un'altra fetta come quando compri il prosciutto?

"senta, mi mancano 2 mq a 100, mi ci metta pure quelli".

Non è che uno ti vende 95 mq per 100mq, ti vende sempre il solito immobile che lui ha misurato 100mq e tu 95, ma non ti ha rubato nlla perchè non è che si è trattenuto i 5mq in tasca, lui l'immobile te lo da tutto.

Ecco perchè vende a corpo, lui dice: la casa è questa la prendi come è, se le misure ti interessano musuratela perima, nessuno te lo impedisce.

Noi Ai le misure le prendiamo sulle piantine che ci danno i tecnici dei proprietari o sulle piantine depositate all'urbanistica, anche per veder le difformità eventuali con la situazione reale, non andiamo con il laser a misurare le stanze.

Nei casi di nuove costruzioni invece l'errore non è giustificabile, ma le planimetrie vengono allegate agli atti, quindi ci sono ampi spazi per rivalersi in presenza di incongruenze gravi.

E non conoscendo le misure e i coefficienti la somma delle stesse risulterà sempre fuorviante chi non ne conosce le entità.

Su un progetto ci sono tolleranze di legge, se mancano 20mq su 100 hanno fatto un aliud pro alio bello e buono (si parla di tolleranze del 5%) anche se la giurisprudenza lascia molta libertà ai tribunali in questo senso.

Alla mala fede non c'è mq che tenga, ti fregano sugli utili come sui commerciali.

Puoi avere un certo tipo di ragione se si considerano i palazzi e le costruzioni nelle quai le mura sono "interessanti" nel senso che un palazzo con mura di 50 ha una superficie "inutile" maggiore, ma la vendita a corpo, effettuata DOVUNQUE è la prassi per i fabbricati.

Cambia poco nella trasparenza, molto poco, no serve manco per i mobili perchè comunque dovrai prendere le misure "on site" per vedere se ti c'entra l'armadio e i comodini.

Inoltre, se non vi scandalizzate per i prezzi che avete al mq commerciale non vi scandalizzate manco per quelli al mq utile, è solo questione di assimilazione.

Se poi entrerà in vigore il metodo di valutazione europeo, già utilizzato da molti tecnici, le valutazioni diverranno molto indipendenti dal €/mq per comparazione, il parametro quindi risulterà ancora più fumoso...

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luckyace, 13/02/2009 15.35:

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Be "paradosso" un paio di ciufoli scusa...
fanno da intermediari in una vendita dove propongono di pagare in aprte a nero (e alzando i prezzi! il contrario dell alogica dell'edilizia convenzionata) e te ne prendi le responsabilità!
.. e il guadagno c'è! anche perchè fanno anche da tramite per far girare meglio il nero tramite società "lavatrice" che prendono il 10%..e loro quanto? o sono benefattori??

sul diritto di superfice ..non parlavamo di questo ..non è una filippica...ho capito che hai letto veloce...si diceva in soldoni:
i dati dei prezzi degli immobili negli ultimi 10 anni sembrano spesso bassi...questo perchè c'era molto nero? io sostengo che forse non è cosi..anche perchè secondo me molte vendite sono state fatte con mutui e quindi alla banca si doveva anche dare dei valori di rogito molto prossimi al valore mercato ...sbaglio?
Cioè ti è mai capitato ..(non a te ) di una vendita dove si dava 200 e 200 dichiarati e che la banca finanziava 400?
grazie mille in anticipo!
niente fretta!!

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Roberto Ponziani, 13/02/2009 15.45:

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Ripeto, è un falco probelma, infatti anche i commerciali se sono indicati scorrettamente sono facilmente riconoscibili.

Il cambio di parametro, tra l'altro non certo dipendente dagli ai, non cambierebbe la situazione di fatto e quello che per voi è una esigenza così forte per la mia esperienza invece ha ben poca importanza, mai trovato un acquirente che ha avuto da ridire.
Finita la "novità" l'effeto diverrebbe nullo, a parere mio.

Le tolleranze di legge rimarrebero, inoltre se io voglio 300k per u appartmento e tu dopo averlo visitato le giudici congrue, il notare che la piantina indica 100mq invece dei reali 95 non cambierà il mio prezzo, è un rivoltare il problema.
La scoperta potrà , di fatto, cambiare solo il valore del parametro di confronto.

Es.

La casa costa 320k

Viene venduta per 100mq utili in pubblicità.

Tu la visiti, vedi che ti va bene ecc, e ti accordi per 300k.

La misuri e vedi che sono 95 e chiedi la differenza.

Il proprietario ti manda affanc... e ha ragione.

Dovresti dimostrare che i 5 mq sono un danno e credo sia molto difficile, inoltre io te lo venderei a misura e non a corpo, non ci sono problmi, lo fai misurare e mettiamo la misura sul rogito: il prezzo però rimane 300k.

Per quanto riguarda le misure io indico ben di più dei mq commmerciali sul sito, quando ne posseggo i dati, am non perndo certo le misure a laser, mi limito a misurare la piantina catastale o quella depositata in comune, quindi la critica non posso raccoglierla. Inoltre, prima di far comprare e firmare un compromesso io svoglo tre fasi ben distinte, con una proposta che rimane proposta, un compormessa da fare a controlli effetuati e poi il rogito. Nell'interregno tra proposta e compromesso ogni controllo verrà eseguito e se vengono fuori incongruenze ci sono ampi spazi di manovra sia per recedere dalla proposta che per ridiscutere.

Sinceramente mai avuto un problema derivante da mq... ne mai sentito se non qui.

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frangiuele, 13/02/2009 15.52:

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Chiaramente nella predente e-mail avevo letto solo il relativo riferimento.
Voorei brevemente integrare con poche altre considerazioni:

- il fatto che l'utilizzo dei mq commerciali sia stato introdotto da un decreto ( non lo conosco ma non ho difficoltà a crederlo) può solo deporre a favore del gioco di lobby di qualcuno che di certo non rappresenta la categoria degli acquirenti, anche se non mi meraviglierei, data la sfacciataggine dei nostri politici, che qualcuno la presentasse come un passo avanti ( rispetto alla situazione precedente) a favore degli acquirenti.
Il MERCATO sarebbe costituito dagli acquirenti e venditori (senza i quali non vi sarebbe mercato) ma le decisioni vengono prese da chi fa lobby e questi non sono né gli acquirenti, né i venditori (quelli individuali, ovviamente). Lobby la possono fare e la fanno, solo costruttori, soc. immobiliari e la categoria degli AI. E' il LORO mercato che rifiuta anche la vendita a MQ e spinge per quella a CORPO, non certo il desiderio degli acquirenti ( che sono tali in un certo momento della loro vita e probabilmente venditori in un altro ) mentre i costruttori sono sempre costruttori e così le soc. immobiliari. Gli AI dovrebbero così essere tra due fuochi e tanto per non correre troppi rischi si tengono vicini a chi ha maggiore forza.

Se all'estero usano i mq calpestabili, sono forse più ingenui di noi? Qualcuno potrebbe anche sostenerlo, non me ne meraviglierei, sta di fatto che noi italiani pensiamo quasi sempre di essere più in gamba degli altri poi, se si vanno a vedere le statistiche internazionali.............
Fra l'altro, non si tratta di inventare alcunché, vediamo solo come fanno in questi altri paesi, se poi in un secondo tempo saremo così bravi da trovare un metodo ancora migliore (e che quindi gli altri, correranno a copiarci) ne sarò ancora più contento.

Non stiamo parlando di aggiungere fettine di salumi, solo di fornire un quadro obiettivo dell'immobile, tanto alla fine sarà il prezzo richiesto, e quello poi della transazione a tenere conto di giardino, terrazza, locazione, condizioni generali etc. etc.
Tutti i dati, opportunamente elencati e RISPONDENTI AL VERO ( per quelli misurabili), hanno una funzione per l'acquirente, specie considerando che chi acquista lo fa un numero limitato di volte nella vita, chi intermedia, decone di volte in un anno. Chi secondo voi ha più bisogno di informazioni oggettive?
Insistiamo, insistiamo, insistiamo!
(Pensiamo o no che nel costo della mediazione ci possa stare anche questo o forse dovrebbe essere riconosciuta una percentuale addizionale?)

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luckyace, 13/02/2009 12.49:

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ok andata per edilizia convenzionata! (anche se credimi ...le banche non possono darti più del prezzo convenzionato...al massimo possono darti un qualcosina in + perchè ti finanziano le spese accessorie e la ristrutturazione...ma superare quello che è il valore in convenzione non possono proprio farlo e quindi arrivare a coprire il black che spesso per l'edilizia convenzionata è del 50% e + ...è impossibile)

sul discorso generale del dichiarato etc ..è molto difficile che abbiano finanziato importi molto lontani da quelli dichiarati ....
che poi abbiano dato anche il 110% sono d'accordo ma sempre avendo come base il "dichiarato" o poco più (quando si pensava ad una crescita infinita del valore degli immobili)

ma arrivare a coprire anche il ... sopratutto se molto elevato la vedo dura

è una mia opinione...

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Roberto Ponziani, 13/02/2009 15.24:

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Parlate delle peep et simila?

Diritto di superficie?

(vedi striscia).

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xyzfra, 13/02/2009 17.14:

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Io nel 2004:

- Valore dichiarato: 90.000 (più o meno, dovrei controllare la cifra esatta)

- Mutuo per 145.000 euro

- Versato al venditore: 140.000 euro

Nessun problema da parte del notaio che, anzi, si è occupato di gestire tutto.

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Roberto Ponziani, 13/02/2009 17.30:

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Il notaio si fa i fatti sua...
Infatti il noatio "riceve l'atto", non lo scrive.. ;)

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