Re: Re: Re: Re: interessanti news romane sui cantieri...
_gmp_, 28/10/2009 19.22:
non è nuova... mi spiace deluderti... ed è anche una bufala: solo il 15% circa della gente ha comprato nei 5 anni del top della bolla... e ancora meno "partendo da zero": in pratica se togli le permute, hai solo il 3-5% del mercato nelle condizioni descritte
vero, ma è anche vero che il 'parco case' in vendita è neanche la metà di quel 3-5% e che con eccezione di pochi 'proviamo se trovo un alloco che mi dà una cifra spropositata' tutti gli altri per vendere (ripeto in questa situazione di scarsa alternativa di investimento) hanno una certa necessità di farlo e il vendere deve costituire la risoluzione di questa necessità.
Non voglio sostenere che questo è il motivo principale (nè tantomeno l'unico) del fatto che i prezzi non si abbassano, ma studiando qualche procedura di esecuzione immobiliare (non fallimenti perchè il discorso è simile ma più complesso) mi sono accorto che SEMPRE gli immobili sono accompagnati da mutui molto consistenti (80-90 % del valore di mercato) e/o da prestiti per valori comunque che sono superiori o di poco inferiori il valore dell'immobile. Allora la domanda che mi pongo è: perchè questi immobili non sono stati venduti 'a sconto' prima dell'esecuzione? semplice, 1)la banca non avrebbe consentito 2)sarebbe rimasta la situazione debitoria. Questo discorso appartieme sicuramente ad un 'micromondo' se parliamo di esecuzioni già in essere, ma molto probabilmente può essere esteso a situazioni molto più numerose se consideriamo le condizioni economiche 'borderline' delle milioni di PMI italiane.
Gli stessi costruttori con le mille diversità di chi è 'forte' o 'debole' di chi ha costruito più o meno a buffo... chi è forte resiste, ok! e chi è debole? molto spesso si trova anche nella situazione che abbassare troppo i prezzi significherebbe rientrare solo parzialmente con le banche.. e allora? allora magari si tende a sperare nel colpo di fortuna fino all'ultimo perchè tanto andrebbe male lo stesso!
D'altra parte anche le banche non è che stiano facendo tutta questa pressione per i rientri! e lo dimostra anche la decisione di congelare i mutui per 1 anno. E che gli conviene far fallire troppi costruttori o troppi mutuatari?
Nelle procedure che ho visto le banche ci perdono almeno il 40% recuperando il tutto a distanza di 4-5 anni.
Insomma è chiaro che in molti sperano in una ripresa, che NON significa neanche per i più ottimisti un ritorno al passato (e le banche non lo consentirebbero) ma quanto meno il ritorno della possibilità per chi vende di vendere e per chi compra di pagare il mutuo.
La possibilità che i prezzi si riducano del 30-40% è un cosa che auspicano solo una minoranza dei protagonisti di questo circo (solo i 'prime-buyer') e quindi tutti gli altri sperano e remano perchè non accada.