Mutui Maledettissimi Mutui

---

Una proroga dei termini per la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile sulla prima casa e un fondo di garanzia per aiutare le famiglie a basso reddito che si trovano in difficoltà nel pagamento del rateo. Sono queste le due nuove misure cui stanno lavorando i tecnici del ministero dell'Economia in vista del varo del pacchetto anti-crisi, atteso con il Consiglio dei ministri di venerdì prossimo.
Nonostante lo scarso successo finora registrato dalla cosiddetta "opzione Tremonti", vale a dire la possibilità di allungare il mutuo divenuto troppo pesante riportando la rata sui valori del 2006, il Governo avrebbe scelto la carta del rilancio a pochi giorni dalla scadenza della convenzione stipulata tra l'Abi e il Dipartimento del Tesoro. L'intesa sulla possibilità di rinegoziazione dei mutui, in applicazione del Dl 93 del 27 maggio scorso, fissava infatti a fine novembre il termine ultimo per le adesioni da parte di circa due milioni di clienti con un contratto a tasso variabile (si veda altro articolo in pagina) che hanno ricevuto la lettera-invito della propria banca, datata 29 agosto. Il rinvio, oltre a riaprire una finestra per quanti volessero rinegoziare le condizioni del prestito nonostante il nuovo scenario di tassi in discesa, potrebbe contenere anche nuovi limiti sull'allungamento del rateo. Ma le condizione generali dovrebbero rimanere identiche, a partire dalla possibilità di ricontrattare i termini del mutuo senza spese aggiuntive e con una semplice scrittura privata non autenticata. L'Abi avrebbe già dato il suo assenso di massima, contando anche sul fatto che praticamente la totalità delle banche ha subito aderito alla prima convenzione.
Il fondo di garanzia, l'altra ipotesi allo studio, vedrebbe invece coinvolta la Cassa depositi e prestiti come erogatore dei finanziamenti temporanei per la copertura delle rate non pagate (si parla di non più di 3-4 mensilità) da famiglie in condizioni di reddito più critiche.
La platea non sarebbe molto grande. Come ha ricordato a fine ottobre il Governatore di Bankitalia Mario Draghi, in occasione della Giornata del risparmio, le famiglie che hanno contratto un mutuo non arriva al 15% (meno di tre milioni), a fronte del 70% di possessori dell'abitazione in cui vive. La forte crescita dei mutui registrata negli ultimi dieci anni ha riguardato principalmente le classi di reddito medio-alte «ma per le famiglie indebitate – aveva sottolineato Draghi - la rata di rimborso assorbe una quota sempre più crescente delle entrate correnti». E negli ultimi due anni la diffusione dei mutui a tasso variabile ha messo sotto tensione un numero crescente di clienti: «alla metà di quest'anno – aveva indicato Draghi – la rata è arrivata a superare il 20% del reddito disponibile, mentre le famiglie con redditi più bassi, l'1% del totale, sopportano oggi una rata stimabile in quasi il 40% del reddito». La ciambella di salvataggio della Cdp dovrebbe riguardare questa fascia dove, anche negli ultimi mesi, non si sono tuttavia registrati aumenti sensibili delle insolvenze.
La terza ipotesi circolata nelle ultime settimane, vale a dire l'ancoraggio dei mutui a tasso variabile a un tasso diverso dall'Euribor, non avrà invece un seguito normativo. Il primo a parlarne, nelle settimane seguite al crac della Lehman Brothers, era stato il ministro ombra del Pd Pierluigi Bersani, poi la proposta è stata formalizzata nel pacchetto di misure per le famiglie presentato da Walter Veltroni. Ma non se ne farà nulla, anche perché l'intervento avrebbe un carattere dirigistico. Per la banche resta il forte invito ad assumere un atteggiamento «pragmatico e flessibile» fatto a più riprese dal Governatore, che a chiesto a tutti gli istituto di trovare le soluzioni più idonee concordandole di volta in volta con i clienti in difficoltà proprio per salvaguardarne in tutti i modi la capacità di pagamento.

---

---

La relazione al provvedimento anti-crisi varato venerdì scorso dal Consiglio dei ministri fornisce l'interpretazione autentica di una formulazione della norma sui mutui-prima casa non proprio chiarissima. Per i mutui in corso, si spiega infatti che le rate variabili 2009 non possono superare il 4%, per effetto dell'accollo da parte dello Stato dell'eventuale eccedenza. Il 4%, dunque, è un tasso finito, un tetto onnicomprensivo invalicabile, oltre il quale interviene l'Erario, a sostenere gli eventuali extra-costi del sistema bancario e a garantire che la soglia non venga superata. Per i nuovi mutui, dice inoltre la norma, il saggio di base su cui si calcolano gli spread è costituito dal saggio Bce. La ratio del decreto è del resto quella di venire incontro innanzitutto a chi in anni di tassi ancora bassissimi ha sottoscritto mutui a tasso variabile e si poi è trovato spiazzato dal loro improvviso rialzo. Per questo si afferma che l'importo delle rate dei mutui a tasso variabile a carico del mutuatario si calcolano con riferimento «al maggiore tra il 4% senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto» perché, se c'è un eccedenza, lo Stato interviene e si fa carico della parte eccedente tale misura.

La relazione conferma inoltre che le novità introdotte si applicano ai mutui prima casa sottoscritti da persone fisiche fino al 31 ottobre 2008 e a quelli rinegoziati entro la stessa data in applicazione della legge 126 del 2008; non, quindi, ai mutui sottoscritti in novembre o dicembre. Dopodiché, a partire dal 1° gennaio 2009, per i nuovi mutui il tasso di base su cui si calcola lo spread sarà costituito dal tasso Bce. Il mese di tempo dall'entrata in vigore del provvedimento è quello richiesto dal sistema creditizio per poter materialmente allestire dei prodotti finanziaria con una base di riferimento nuova.

Ma quanto costerà allo Stato assumersi i maggiori oneri derivanti al sistema creditizio dalle nuove disposizioni? Non molto: 250-350 milioni, al massimo, dice il Tesoro; anche se, in linea teorica, la forchetta di costo oscilla fra il miliardo e i 55 milioni di euro. Questi sono i numeri della relazione tecnica, dalla quale si evince che anche il Governo, come stanno facendo le associazioni dei consumatori, incrocia le dita affinché all'Eurotower di Francoforte si decida di ridurre al più presto almeno di un punto il tasso di riferimento per la politica monetaria europea.

Nella relazione si ricorda infatti in primo luogo che lo stock complessivo dei mutui a tasso variabile a settembre 2008 ammontava a circa 168 miliardi di euro: di questi, la quota dei mutui prima casa è pari a circa il 60% (100 miliardi circa). Attualmente osservano ancora i tecnici di via Venti settembre, lo spread contrattuale medio sui mutui a tasso variabile è pari a circa 110 punti base, nella quasi totalità dei casi applicato al tasso Euribor. Alle condizioni di mercato del 26 novembre 2008, il tasso per il calcolo della rata è in media compreso tra 4,5% e 5,1%, a seconda della scadenza del tasso Euribor (1 mese, 3 mesi o 6 mesi) considerata nel contratto di mutuo.

Se le condizioni di mercato rimanessero identiche per tutto l'anno prossimo e se si prendesse come riferimento medio il tasso Euribor a 3 mesi (3,901% al 26 novembre 2008) il costo massimo della misura sarebbe pari a circa 1 miliardo di euro. Fortunatamente, però, è prevista una significativa riduzione dei tassi di interesse nel corso del 2009. Se in capo a un paio di mesi la Bce abbassasse il suo tasso di riferimento di un punto percentuale, ne deducono gli esperti, il costo massimo della misura sarebbe pari a circa 55 milioni di euro: si avrebbe infatti un'eccedenza di costo rispetto alla soglia massima del 4%, di cui lo Stato dovrebbe farsi carico, pari soltanto allo 0,22% di 100 miliardi, per tre mesi. Ma poiché occorre considerare anche i ritardi nell'adeguamento delle rate di mutuo connessi alle condizioni contrattuali,ipotizzando un ritardo di 3 mesi il costo massimo della misura diverrebbe pari a circa 350 milioni di euro.

---

---

La portabilità a costo zero del decreto Bersani prima, la Convenzione Abi-Governo poi, e adesso il «tetto» del 4 per cento. Nel giro di un anno di soluzioni per il rincaro delle rate ne sono state escogitate diverse ed è logico che i risparmiatori accolgano le novità sui mutui contenute nel decreto anti-crisi con grandi speranze, ma anche con tanti dubbi e un pizzico di disorientamento. La questione principale sollevata dai lettori che hanno rivolto le proprie domande a www.ilsole24ore.com riguarda inevitabilmente lo spread. Dal fatto che il ricarico applicato delle banche sia o meno ricompreso nel calcolo del 4% dipende in effetti la reale efficacia del provvedimento. L'interpretazione di Abi e Governo, come si legge a fianco, sembra essere quella più favorevole (cioè 4% assoluto compreso spread e altre spese), anche se a molti risparmiatori non è chiaro che questo limite non vale per chi a suo tempo ha stipulato un mutuo a un tasso superiore (presumibilmente tutti coloro che lo hanno acceso dalla primavera 2007), che diventa esso stesso il «tetto». Anche i dubbi operativi hanno il loro bel peso: «Che cosa devo fare, andare in banca domattina?» chiede un lettore. In realtà l'efficacia del decreto è automatica e non dovrebbe essere necessaria alcuna azione da parte del mutuatario, anche se non è da escludere l'invio di lettere da parte delle banche come è avvenuto a fine agosto per la rinegoziazione.

C'è poi chi si chiede se le norme siano valide per i mutui già oggetto di rinegoziazione o portabilità. Il decreto è efficace per chi ha aderito alla Convenzione (ma con effetto sulle rate soltanto dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio ha saldo zero), e presumibilmente anche per chi è ricorso alla surroga o alla sostituzione (in quest'ultimo caso, trattandosi di un nuovo rapporto, il cambio deve però essere avvenuto prima del 31 ottobre 2008).

Il dibattito è invece aperto per chi ha un mutuo a tasso misto (con opzione fisso/variabile) o a rata costante: il fatto che il testo si riferisca a «mutui a tasso non fisso» dovrebbe far propendere per una risposta favorevole, ma un chiarimento sarà necessario. I più arrabbiati, invece, sono coloro che hanno appena stipulato un mutuo fisso o addirittura hanno cambiato di recente il tasso: «Ho preferito essere prudente – scrive un lettore – e adesso pago il 5,6% fisso. Perché nessuno pensa a me?».

---