Mutui: le banche riducono i margini e cambiano le strategie
25 settembre 2008
Il mercato dei mutui è in allerta. La crisi Usa ha acceso l'attenzione sul livello di rischio, quello americano si sta rivelando non sostenibile, quello italiano sì. A quanto pare la "soglia di usura" introdotta per tutt'altri motivi, ha tenuto fuori dal nostro mercato i "subprime".
Durante il
convegno "Mutui retail e la selezione darwiniana" che si è svolto oggi nella sede del Sole 24 Ore a Milano i maggiori operatori del settore si sono confrontati sulle prospettive del mercato anche alla luce dei recenti avvenimenti d'oltreoceano.
«Alle banche costa di più ottenere liquidità - spiega Gianluigi Benetti, A.T. Kearney - e ciò sta
riducendo la redditività dei mutui; già colpita dall'eliminazione della penale per estinzione anticipata. Inoltre, cresce la competitività che ha ricevuto un notevole stimolo grazie alle novità introdotte dal ministro Pierluigi Bersani la scorsa legislatura».
Questo per i consumatori finali è un vantaggio, gli spread si sono ridotti passando da una media di 1,49 punti percentuali nel 2005 agli attuali 1,07, ma costringe gli operatori a rivedere le strategie. «Oggi il 20% dei mutui che vengono erogati sono di sostituzione o surroga – evidenzia Pasquale Giamboi, ad di Banca per la Casa (UniCredit) -, mentre un anno fa questo tipo di operazione era praticamente inesistente. Per non parlare dell'alto numero di rinegoziazioni richieste e concesse negli ultimi tempi». Anche Intesa-Sanpaolo rileva che dei mutui concessi quest'anno (dati di luglio 2008) il 70% sono tradizionali, il 15% di liquidità e il 15% di sostituzione.
Ora la forbice fisso/variabile, che quattro anni fa era di due punti percentuali, è pari a zero quando non diventa negativa. La domanda di nuovi mutui, in calo del 4% da inizio anno e destinata a scendere ancora (si stima del 10%), si concentra sul tasso fisso, chiesto dall'80% dei nuovi mutuatari.
Le banche però sono sempre meno disposte a vendere mutui a lunga durata parametrati all'EurIrs, e stanno studiando strategie per aumentare l'efficienza e ridurre rischio e costi: crescerà la presenza di reti di vendita esterne, che oggi coprono il 40% del business, ci saranno meno prodotti disponibili ma una maggior flessibilità (ad esempio, lo spread personalizzato); si punterà sui piani di accumulo (Intesa-Sanpaolo); si ricorrerà all'outsourcing e qualcuno, come Mutuionline, ha già trasferito all'estero (Romania) alcune fasi del processo.
Chi dichiara di risentire poco dell'attuale situazione, è Ing Direct Italia, presente con il marchio Mutuo Arancio, che punta entro il 2008 a diventare il sesto operatore del paese. «La chiave del nostro successo – afferma il direttore generale Bernd Geilen - è la semplicità dei prodotti, la trasparenza del processo e un approccio locale». Ing Direct è stata tra le prime a consentire una sostituzione a basso costo avendo lanciato un prodotto ad hoc in tempi non sospetti (maggio 2006). Le banche puntano su una maggior efficienza e un maggior appeal, ora che il cliente non solo va acquisito, ma deve anche essere conservato.
Esiste, però, una fascia debole di clientela che farà più fatica a trovare credito: giovani coppie, lavoratori a termine, immigrati; soggetti su cui l'aumento del costo del denaro sta pesando molto. «Il tasso di default – afferma Stefano Magnolfi director major account di Crif - è passato dall'1,1 del 2004 all'attuale 1,30 e i mutui più a rischio sono quelli che sono stati erogati negli ultimi tre anni, caratterizzati da durate più lunghe e importi più alti».
L'Italia resta un mercato interessante e con un notevole margine di crescita. Secondo un'indagine condotta da Genworth financial mortgage insurance, i "bamboccioni" (ragazzi con un proprio reddito che vivono con i genitori) in Italia sono oltre tre milioni, un target su cui si potrebbe e dovrebbe investire.