Bolla immobiliare - 29° Parte

serafin., 24/11/2009 11.28:

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raga credo che il mercato immobiliare non abbia NESSUNA LOGICA!

se vogio vendere le mie attrezzature devo calare il prezzo se le aziende che producono automobili vogliono vendere devono calare il prezzo (o chiedere incentivi statali )


per i venditori di case non è così non capisco il perchè ma non è così

è un mercato stranissimo

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Aggiungo un altra cosa i proprietari sono dei folli!

un mio amico sostiene che se dovesse vendere il suo loculo riuscirebbe tranquillamente a venderlo agli stessi soldi che ha speso lui per comprarlo (con mutuo)
ne è convinto al 100%

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labottegadelfuturo, 24/11/2009 11.39:

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Secondo me "noi informati" siamo un anomalia statistica.

Facciamo 100 che vogliono comprare casa.Di questi 100 togliamo 10 persone che frequentano il forum "bolla immobiliare" e che hanno cash tra 10.000 euro e 500.000 euro per comprare.Ma non comprano perchè pensano che i prezzi siano esagerati.

Il restante 90 è così composto(è un esempio):

Fascia A-10 Persone che hanno un budget attorno ai 500.000 euro.

Fascia B-30 Persone che hanno un budget attorno ai 250.000.

Fascia C-40 Persone che hanno un budget tra i 150.000 ed i 200.000.

Fascia D -10 Persone che hanno un budget sotto i 150.000 euro e sperano che il mercato cali abbastanza per poter permettere loro di comprare.

Cosa succede...che mano a mano che le "fascie di compratori" vengono soddisfatte i prezzi devono adeguarsi.
Negli anni scorsi hanno comprato quelli di Fascia A e si sono straindebitati quelli di Fascia B.
Non essendoci più persone che possono pagare così tanto il mercato immobiliare si è riposizionato in modo che quelli rimasti di Fascia B possono comprare tranquilli e quelli di fascia C possono comprare indebitandosi.
Ora peò anche questi stanno finendo e si passerà a quelli di Fascia D.Assistendo ad un ulteriore,piccolo calo.
Quando finiranno anche questi significherà che i cerini sono passati di mano ed il mercato immobiliare farà un botto considerevole, visto che saranno finiti i soldi.

Allora interverranno quelli del forum "bolla immobiliare" :P
E' una mia teoria, ok...ci devo ancora lavorare sopra.Però penso che mi farà vincere il Nobel per l'economia o giu di li

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marco---, 24/11/2009 9.58:

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E' probabile ma non disperare, mi viene però da pensare ad trend discendente "a denti di sega" come del resto in passato, il solito grafico: link

Marco

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ocy2001, 24/11/2009 12.25:

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Il tuo ragionamento non sembra male anche se manca una fascia importante di compratori, che forse è quella più consistente.
Ovvero quelli che hanno una casa da rivendere per comprarne un'altra e che possono anche permettersi di spendere oltre 500k euro se la loro casa è quotata a prezzi folli.

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xyzfra, 24/11/2009 12.27:

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A quelli conviene la svalutazione.
Se vendo a 400.000 e compro a 500.000 ho speso 100.000
Se fanno -20% vendo a 320.000 e compro a 400.000 e ho speso 80.000

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ocy2001, 24/11/2009 12.40:

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Già converrebbe se la maggior parte non fosse così ottusa da pensare che una svalutazione del loro immobile significherebbe una perdita di ricchezza....
Vagli a dire a questi proprietari "poco smart" che la loro casa invece di valere 400 vale 300...gli prende un coccolone...

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labottegadelfuturo, 24/11/2009 12.44:

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La mia teoria, al di la dei numeri, spiega il perchè assistiamo a piccoli aggiustamenti di volta in volta ed al perchè capita che chi ha comprato l'anno scorso a X quest'anno vede lo stesso bene valutato X -5%.
Perchè i compratori con potere d'acquisto del 2008 non ci sono più e bisogna adeguare i prezzi al potere d'acquisto del 2009.
Sarà interessante vedere i prezzi adeguarsi al potere d'acquisto del 2010, con una disoccupazione attorno al 10% ;)

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labottegadelfuturo, 24/11/2009 12.44:

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infatti non si rendono conto che a loro non cambia nulla.

Se io ho un attico che vale 1.000.000 di euro che dopo crisi e sfighe si supersvaluta e vale solo il 10% (100.000), se tale bene non è gravato da mutui conserva sempre il suo valore "in proporzione" per un mercato di trasferimento.
Per cui mi potrò comprare la supervilla al centro che valeva 1.500.000 pagandola sempre il 10% (100.000 cash + 50.000 di mutuo).
Alla fine m'è pure convenuto :P

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ocy2001, 24/11/2009 14.31:

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Infatti!...hai assolutamente ragione e su questo forum l'abbiamo ribadito più volte (a meno che non vendano per un app.to + piccolo, ma questa è l'eccezione).

Il fatto è che non lo capiscono!!!!! Davvero, non ci arrivano!

Molti di noi (di questo forum) abbiamo rinunciato a spiegare il concetto ad amici e parenti.....

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Tony-73, 24/11/2009 17.26:

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...mi pare che ultimamente ci si lamentava della mancanza di un pò di dati statistici sul mercato immobiliare in italia (volutamente con la i minuscola )...
La nostra cara Banca d'Italia, da questa presentazione, evidentemente ne sa qualcosa:
The Italian housing market in the crisis: Fresh evidence

Non riporto niente del contenuto per lasciarvelo assaporare con calma....come il gelato d'estate

Dopo che avrete letto la problematica qui troverete la seconda puntata: come è andata a finire (mi sembra di essere la Gabanelli )
Residential Property Price Indices in Italy

Vi allego anche questo articolo...mi scuso se qualcuno l'ha già postato.
Italy - house price declines expected soon!

Insomma.... vediamo di avere ancora un pò di pazienza...

Lo dicono anche qui...
Italy's Real Estate Market Expected To Slump In 2010

Dimenticavo: ovviamente è tutto in inglese. Evidentemente (i giornali) non ci tengono al fatto che qualcuno in Italia sia interessato a leggerlo. Evidentemente sono argomenti che non interessano a nessuno e non vendono copie!


......
E il mercato immobiliare sarebbe già crollato
Ma purtroppo la storia non la si fa con i se...

Saluti

Tony

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Tony-73, 24/11/2009 17.26:

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...mi pare che ultimamente ci si lamentava della mancanza di un pò di dati statistici sul mercato immobiliare in italia (volutamente con la i minuscola )...

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Dimenticavo: ovviamente è tutto in inglese. Evidentemente (i giornali) non ci tengono al fatto che qualcuno in Italia sia interessato a leggerlo. Evidentemente sono argomenti che non interessano a nessuno e non vendono copie!

Meglio parlare di una grave problematica apparsa su un telegiornale di ieri: panettone o pandoro?

Ragazzi...meno male che c'è internet per informarsi...peccato però che siamo una minoranza: è questo le lobby italiano lo sanno molto bene!

...

Tony

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ocy2001, 23/11/2009 18.47:

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Sto leggendo....mmmmm...l'avete visto il passaggio a pag
quando si dice, a proposito delle vendite residenziali nelle metropoli:
"In quest’ultimo trimestre risaltano, viceversa, gli andamenti positivi di Roma, +1,6%, e di Genova, +2%".

Ma porcaccio!

Sarà invece contenta olly: "Tra le altre città, Firenze è quella con la contrazione maggiore, -27%"

continuo a leggere!
Ma ci vorrebbe un bel -40% dei volumi di vendita! Ari-porcaccio!

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.olly., 25/11/2009 0.15:

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è da giugno scorso che l'offerta va scemando

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nazionalsindacalista, 24/11/2009 13.31:

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Credo che abbiate dato già delle letture sensate. C'è un po' di tutto: il calo progressivo delle fasce con cash come dici tu, il passaggio di cerini per il nuovo appena terminato ma venduto tempo fa come dice Lap, il calo a denti di sega delle NTN come dice Marco...
Aggiungo che con lo scenario deflazionistico che ormai sembra il più probabile aumenta progressivamente la disoccupazione e calano lentamente i redditi da lavoro e anche, in parte, da capitale, calano i profitti delle aziende rivolte al consumo, proprio perchè licenziamenti e compressioni dei salari riducono potere d'acquisto.
A sua volta la mancanza di richieste di investimenti da parte delle aziende (che anzi tirano tutti i remi in barca possibili) e la stretta creditizia crescente (in sordina) riducono le possibilità e la volontà di indebitamento, con calo anche dei consumi a buffo e azzeramento del moltiplicatore degli investimenti (gli stati si indebitano più per tappare le falle che per risollevare gli investimenti, questa è una grande differenza dal '29)..

Tutto questo secondo me ci porterà alla goccia cinese, - anzi giapponese - un calo "lento" (relativamente poco intenso), ma progressivo, insesorabile ma purtroppo non secco e immediato e di proporzione immediatamente esplosiva.
Anche a me sarebbe piaciuto vedere la morte istantanea della bolla, ma gli oligarchi hanno fatto tutto quello che hanno fatto a partire dall'ottobre scorso apposta, proprio per evitare il crollo secco e implacabile. Invece che un nuovo '29 hanno preferito un nuovo 1992 giapponese...
Solo che stavolta è un giappone globale, il che non è sostenibile...

Sono convinto che assisteremo a molti anni di cali non vistosissimi con potere crescente del compratore in trattativa, ma cmq invece di avere che so un -60% in 3 o 5 anni come poteva essere dopo il 1992, quando i tassi schizzarono verso l'alto travolgendo gli indebitati e scoraggiando "istantaneamente" nuovi compratori a debito, stavolta magari avremo un -60% in 7-10 anni, con debitori messi in difficoltà non dai tassi, fermi a 0, ma dalla lenta e progressiva perdita del posto di lavoro o dalla riduzione del proprio reddito, stessi motivi che scoraggeranno i potenziali acquirenti a rischiare un acquisto in una situazione di incertezza e di lento, poco sensibile ma progressivo, decadimento della propria situazione se non altro a livello psicologico...

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Giovanni Scorzt, 25/11/2009 6.47:

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Condivido molte delle tue analisi. Non sono invece sicuro dell'evoluzione a goccia cinese.

Vedo che molti stigmatizzano le opinioni di chi sovrastima i propri immobili. Ma attenzione, il prezzo delle case non dipende dalle stime del parente o del conoscente, che vuole solo sentirsi sicuro di una posizione economica. Il prezzo lo faranno le persone che saranno obbligate a comprare o a vendere. A quanto pare in questo momento c'è tanto invenduto, sempre di più, quindi il prezzo dipenderà dalle persone costrette a vendere. Questa è la seconda ipotesi, quella del calo brusco in qualche mese che si è verificato in USA e Europa. Qualcuno vedeva i primi segnali nelle aste deserte, a fronte dell'aumento dei pignoramenti.

Certo, molti si aspettavano che avvenisse prima, ma è stato ritardato un po' dal calo dei tassi BCE senza precedenti. Ormai non c'è più spazio di manovra.

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Giovanni Scorzt, 25/11/2009 6.47:

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Condivido molte delle tue analisi. Non sono invece sicuro dell'evoluzione a goccia cinese.

Vedo che molti stigmatizzano le opinioni di chi sovrastima i propri immobili. Ma attenzione, il prezzo delle case non dipende dalle stime del parente o del conoscente, che vuole solo sentirsi sicuro di una posizione economica. Il prezzo lo faranno le persone che saranno obbligate a comprare o a vendere. A quanto pare in questo momento c'è tanto invenduto, sempre di più, quindi il prezzo dipenderà dalle persone costrette a vendere. Questa è la seconda ipotesi, quella del calo brusco in qualche mese che si è verificato in USA e Europa. Qualcuno vedeva i primi segnali nelle aste deserte, a fronte dell'aumento dei pignoramenti.

Certo, molti si aspettavano che avvenisse prima, ma è stato ritardato un po' dal calo dei tassi BCE senza precedenti. Ormai non c'è più spazio di manovra.

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nazionalsindacalista, 25/11/2009 12.02:

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Guarda, me lo auguro. Vedremo. Credo che una bella accelerata possa venire da qualche nuovo grosso scrock di provenienza azionaria-bancaria... Gli stati hanno sempre meno cartucce...

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Giovanni Scorzt, 25/11/2009 6.47:

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Condivido molte delle tue analisi. Non sono invece sicuro dell'evoluzione a goccia cinese.

Certo, molti si aspettavano che avvenisse prima, ma è stato ritardato un po' dal calo dei tassi BCE senza precedenti. Ormai non c'è più spazio di manovra.

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_gmp_, 25/11/2009 1.52:

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ecco la situazione dell'offerta a roma, secondo trovit.it
case.trovit.it/143894/prezzo-casa-roma


oltre metà degli annunci è per case > 100mq e > 500.000 euro

ma secondo voi davvero può reggere questa situazione?!!? saremo tutti dei poveracci, degli sfigati e looser che stanno li a capare i bilocali a 20k di sconto ok; ma a me pare che lo sbilanciamento dell'offerta sia davvero eccessivo...

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serafin., 25/11/2009 18.23:

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io gli ho chiesto cosa si dice nell ambiente degli Ai in questo periodo...mi ha detto che un AI gli ha detto che verso aprile si sblocchera tutto e tornerà tutto come prima!!!!!

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_gmp_, 25/11/2009 18.32:

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come prima cioe i prezzi a prima della bolla

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serafin., 25/11/2009 18.37:

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gmp non scherzare e se fosse vero ? cioè e se i prezzi tornassero a salire ?

lo so che mi ha fatto quell'incursione per cercare di sbolognarmi il suo di appartamento!!! (siamo messi così ti corrono dietro per venderti un appartamento !!! )

però un piccolo dubbio me lo ha messo

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