Bolla immobiliare - 27° Parte

Giovanni Scorzt, 18/10/2009 19.53:

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Intanto le previsioni sul numero di compravendite per l'anno 2009 sono già scese sotto le 600.000 unità (http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=NOUBH&annart=2009&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43). Qualche mese fa la stima se non sbaglio era di 660.000. Considerando che la correzione arriva da Lodigiani della Gabetti, sull'Espresso, allora è probabile che il ciclo quest'anno si evolverà parecchio .

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laplace77, 10/18/2009 1:07 PM:

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riporto dal FOL:

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Qualcuno sa dirimere la questione? Il grafico che ho costruito su excel (dispersione xy) su dati Scenari immobiliari si differenzia abbastanza con quello di Reddy's group per quanto riguarda il ciclo iniziato nel 78 e conclusosi nell'87 che ha un incremento dei prezzi superiore a quello mostrato appunto da Reddy's, tanto che il ciclo successivo 87-98 va a sovrapporsi parzialmente come indice dei prezzi a quello precedente... si vede bene anche sul grafico dell'andamento reale dei prezzi (costruito ovviamnete su dati scenari immobiliari) che i due cicli si sovrappongono come prezzi.

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quali sono i dati di SI a cui si fa riferimento?

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marco---, 8/21/2009 9:22 AM:

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Io insisto a sostenere che il "ciclo del nido d'ape" ultimamente mi sembra alquanto deformato, nel senso che sono 3 anni che calano le transazioni e i prezzi sostanzialmente vengono mostrati in leggerissimo declino dopo una crescita durata quasi 10 anni! Quando mai il segmento "orizzontale" del grafico è durato tre anni?
La cosa non mi convince affatto, io credo che i dati siano del tutto inattendibili!

Marco

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marco---, 18/10/2009 21.30:

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Nulla di nuovo sotto il sole, almeno per me!

Marco

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marco---, 17/10/2009 21.51:

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Casa, in calo del 30% le compravendite (Fonte: Giornale di Brescia - 17/10/2009)



Compravendite in calo del 30%, penalizzano le grandi arre urbane, e i prezzi... non crollano!
Da noi è diverso! Adesso c'è la storia del mercato "maturo"...
Però si ammette che ci vorranno anni prima di parlare di vera e propria ripresa.

Marco

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dgambera, 17/10/2009 0.31:

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No. Ciò che voglio dire è che secondo me si ricomincerà d'accapo con un nuovo ciclo immobiliare quando si sarà stabilizzato tutto, dai mercati finanziari, al mercato del lavoro, mercato del credito, ...

Per un mercato immobiliare euforico occorre un contesto solido.

Aggiungo che le vostre paure sono pressocchè inutili, tanto con un mutuo sulle spalle a fronte di una catastrofe sempre la fine del sorcio si fa, con la beffa che hai fatto i sacrifici per ingrassare chi dopo la catastrofe starà lo stesso meglio di te.

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nobear, 19/10/2009 10.17:

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1- Aggiungo: ok, nervi saldi... capisco... ma, secondo voi, quali sarebbero gli indicatori macroeconomici che dovrebbero farci capire che è tempo di comprare? Cioè: che se anche i giornali non hanno ancora detto che le case sono calate del 40%.. è tempo di andare a trattare perché quella è la verità, taciuta, del mercato?

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nobear, 19/10/2009 10.17:

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Prima di tutto grazie delle risposte.

1- Aggiungo: ok, nervi saldi... capisco... ma, secondo voi, quali sarebbero gli indicatori macroeconomici che dovrebbero farci capire che è tempo di comprare? Cioè: che se anche i giornali non hanno ancora detto che le case sono calate del 40%.. è tempo di andare a trattare perché quella è la verità, taciuta, del mercato?

2- nel 29 (che era un'altra crisi, certo, più piccola e circoscritta) ricordo che i prezzi delle case calarono. Ricordo male? Lo so che raffronti non se ne possono fare, lo so...

3- che scenario vedete nel medio e lungo termine a livello macroeconomico? Cioè: in che direzione si sta mettendo il mondo?

Lo so, sono domande vaste, ma non credo siano OT, inoltre, forse, molti altri, qui, se le stanno ponendo.

Thanks.

p.s.
vedi perché ti dicevo dgambera di non andartene da qui? Servi... servi...

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(sylvestro), 19/10/2009 10.46:

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Se parliamo di prima casa il momento giusto per comprare coincide con quello in cui hai trovato qualcosa che ti piace e te lo puoi permettere senza troppi sforzi indipendentemente dalla fase del mercato; se hai sbagliato il timing ammortizzi nel lungo periodo.

Se parliamo di investimento non credo che si sara' una ripartenza bruciante del mercato immobiliare da qui a tre anni almeno, quindi ci si puo' guardare in giro senza fretta di concludere.

Se arriva la fine del mondo non starei tanto a preoccuparmi di come prepararmi all'impatto; in ogni caso mi godo la vita adesso per quello che ne sono capace (finche' avro' un lavoro e riesco a risparmiare per me puo' cascare il mondo)

Mi permetto un suggerimento; se non l'hai gia' fatto leggiti qualche classico della crisi del '29, aiuta a capire molto di quello che sta succedendo e puo' indirizzare meglio anche i timori. Un vecchio adagio recita che "si ha paura di cio' che non si conosce", un po' piu' di consapevolezza di come era andata aiuterebbe a non vedere fantasmi dappertutto.

Don't worry, take it easy

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iandy73, 19/10/2009 10.29:

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....secondo me tenendo conto di diverse particolarità tipo città diverse (Roma e Milano non si possono paragonare a Canicattì e Aosta), zone periferiche o semicentrali e centrali, tipologia e stato di conservazione degli immobili, ecc. ecc....si potrà entrare nell'immobiliare al suo "giusto" valore che si colloca a -40% -50% -60% rispetto al picco massimo della bolla che tra l'altro molte agenzie in malafede e molti venditori illusi ancora propongono.

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ocy2001, 19/10/2009 11.06:

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Anche io penso che, se le cose andassero come è logico aspettarsi, si dovrebbe avere un riallineamento con almeno il -40%.
Il problema è capire se possono essere posti in atto meccanismi distorsivi che possano alterare il normale corso delle cose.

Proprio stamattina in ufficio mi chiedevano se avessi acquistato casa
E, nel parlare, se pure si ammettava un calo dei prezzi rispetto al 2006, tutti (tranne me) sostenevano che più di tante le case a Roma non sarebbero calate
Questo ancora è il sentiment diffuso purtroppo....
Nelle grandi città come Roma il fatto che il calo dei prezzi stia avvenedo, almeno fino ad ora, con estrema lentezza, sta alimentando la speranza che con un -10% tutto torni a posto!

Il problema è che con un -10% (che in valore assoluto su cifre alte rappresenta cmq una bella cifra) non ci si fa nulla! I prezzi sono ancora TROPPO TROPPO ALTI!!!!



Ci vorrebbe un ancor più drastico crollo della domanda!

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nobear, 19/10/2009 11.00:

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...
tu che "lezione" hai imparato dai "classici"?

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ocy2001, 19/10/2009 11.06:

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Anche io penso che, se le cose andassero come è logico aspettarsi, si dovrebbe avere un riallineamento con almeno il -40%.
Il problema è capire se possono essere posti in atto meccanismi distorsivi che possano alterare il normale corso delle cose.

Proprio stamattina in ufficio mi chiedevano se avessi acquistato casa
E, nel parlare, se pure si ammettava un calo dei prezzi rispetto al 2006, tutti (tranne me) sostenevano che più di tante le case a Roma non sarebbero calate
Questo ancora è il sentiment diffuso purtroppo....
Nelle grandi città come Roma il fatto che il calo dei prezzi stia avvenedo, almeno fino ad ora, con estrema lentezza, sta alimentando la speranza che con un -10% tutto torni a posto!

Il problema è che con un -10% (che in valore assoluto su cifre alte rappresenta cmq una bella cifra) non ci si fa nulla! I prezzi sono ancora TROPPO TROPPO ALTI!!!!



Ci vorrebbe un ancor più drastico crollo della domanda!

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grisino, 19/10/2009 11.26:

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Oggi parlando di case mi è stato detto da un collega che i prezzi caleranno per i prossimi sei mesi per poi risalire grazie alle entrate dello scudo fiscale. Questo è un esempio di come sia più facile assimilare notizie sull'aumento di prezzo delle case piuttosto che di cali. Questa notizia appresa dal mio collega (da non si sa bene chi) in pratica ha distrutto quello che io ho cercato di costruire in circa 2 anni. Vale a dire inculcare che i prezzi scendono...

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vinci65, 19/10/2009 11.49:

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...
3. Sul -10% sono parzialmente daccordo. Mi spiego: con un -10% si intercetta un certo numero di acquirenti. Naturalmente esaurito questo si dovrà riprezzare ulteriormente, il processo è necessariamente lungo.

imho, ovviamente

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nobear, 19/10/2009 10.17:

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Prima di tutto grazie delle risposte.

1- Aggiungo: ok, nervi saldi... capisco... ma, secondo voi, quali sarebbero gli indicatori macroeconomici che dovrebbero farci capire che è tempo di comprare? Cioè: che se anche i giornali non hanno ancora detto che le case sono calate del 40%.. è tempo di andare a trattare perché quella è la verità, taciuta, del mercato?

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nobear, 19/10/2009 10.17:

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2- nel 29 (che era un'altra crisi, certo, più piccola e circoscritta) ricordo che i prezzi delle case calarono. Ricordo male? Lo so che raffronti non se ne possono fare, lo so...

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nobear, 19/10/2009 10.17:

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3- che scenario vedete nel medio e lungo termine a livello macroeconomico? Cioè: in che direzione si sta mettendo il mondo?

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(sylvestro), 19/10/2009 10.46:

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Se parliamo di prima casa il momento giusto per comprare coincide con quello in cui hai trovato qualcosa che ti piace e te lo puoi permettere senza troppi sforzi indipendentemente dalla fase del mercato; se hai sbagliato il timing ammortizzi nel lungo periodo.

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vinci65, 19/10/2009 11.51:

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ricordi il "travaso dalla borsa"?
Come è andata a finire?

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grisino, 19/10/2009 11.26:

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Oggi parlando di case mi è stato detto da un collega che i prezzi caleranno per i prossimi sei mesi per poi risalire grazie alle entrate dello scudo fiscale. Questo è un esempio di come sia più facile assimilare notizie sull'aumento di prezzo delle case piuttosto che di cali. Questa notizia appresa dal mio collega (da non si sa bene chi) in pratica ha distrutto quello che io ho cercato di costruire in circa 2 anni. Vale a dire inculcare che i prezzi scendono...

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dgambera, 19/10/2009 12.06:

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Mi spiace, ma non sono d'accordo, in quanto se l'avessi pensata così, avrei già comprato da almeno 2 anni o forse addirittura fin dall'inizio di tutta questa storia.

Ricordiamoci che i soldi ci serviranno un domani a sopperire alla pensione che forse vedremo col cannocchiale.
Checchè se ne dica, il lavoro è prmai precario per tutti, anche per quelli che non se ne accorgono. Molti contratti a T.I. sono tali in maniera fittizia, in quanto:
- se ti vogliono sf....e lo fanno quando vogliono e come vogliono: alcune volte ti danno la pala e ti dicono di scavarti la fossa e tu lo fai;
- nel settore privato spesso si cambia lavoro e quindi, anche se si ha un contratto a T.I. è come se non lo avessi e ad ogni cambio ti danno la liquidazione.

Detto questo, immaginate un pò questo scenario:
- sistema pensionistico insostenibile;
- aumento dell'età per andare in pensione;
- riduzione delle cifre erogate rispetto alle retribuzioni;
- TFR in maggior parte goduti durante l'età lavorativa, spesso per comprare casa o sopperire al salasso conseguente a ciò.

Ora, se avete coraggio, andate ad indebitarvi per 30 anni

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vinci65, 19/10/2009 11.49:

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3. Sul -10% sono parzialmente daccordo. Mi spiego: con un -10% si intercetta un certo numero di acquirenti. Naturalmente esaurito questo si dovrà riprezzare ulteriormente, il processo è necessariamente lungo.

imho, ovviamente

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vinci65, 19/10/2009 11.51:

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ricordi il "travaso dalla borsa"?
Come è andata a finire?

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ocy2001, 19/10/2009 12.23:

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Esatto. Nella mia zona, appena una casa di 90mq calpestabili decente (non carino) scende sotto la soglia di 490keuro viene acquistata nel giro di 2 settimane. Mi sono capitati numerosi casi! Ci sono stati appartamenti che 530k euro sono rimasti per un anno, poi, appena scesi a 475k, sono stati venduti rapiddimamente!!!! Manco 4505 euro fossero bruscolini!
Calcola che io i prezzi e case di zona ormai li conosco a memoria!!!!
E per questo che penso che di soldi in giro ce ne siano più di quanti le statistiche ufficiali evidenzino!

Poi, come dici tu, si spera che questi acquirenti per i quali 450k è una cifra più che accessibile finiscano....
E' solo che, dato che io monitoro i prezzi dal lontano 2004, avrei sperato in un crollo più repentino tipo quello del 93!!

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(sylvestro), 19/10/2009 12.28:

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comunque la si rigiri il mercato immobiliare non e' piu' un buon investimento.

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(sylvestro), 19/10/2009 12.17:

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Tu sei un valido punto di riferimento ma da solo non copri tutte le casistiche delle esigenze di vuole comprare; io ho specificato chiaramente "se ti piace e te lo puoi permettere senza troppi sforzi" intendendo dire che chi puo' economicamente ha facolta' di mettere in secondo piano per importanza i soldi per l'acquisto della prima casa privilegiando la "sistemazione" della propria famiglia.

L'importante e' che lo faccia consapevolemente, cioe' che si renda conto che aspettando avrebbe potuto risparmiare.

Sul resto sai gia' che sono daccordo

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dgambera, 19/10/2009 12.44:

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Non ho fatto il mio nome per dire che rappresento tutte le possibili casistiche, ma per dire che io per primo non faccio un certo passo perchè la penso diversamente. Mi scuso se ho dato ad intendere diversamente.

In realtà io non sono d'accordo col discorso "se puoi farcela compra" in assoluto, perchè ciò comporta spesso spreco di risorse che potrebbero essere necessarie in un futuro nemmeno tanto remoto. Ciò che utilizziamo oggi per sopperire ad una apparente (?) necessità, potrebbe essere davvero necessario ad una reale (?) necessità domani.

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(sylvestro), 10/19/2009 12:53 PM:

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Quando i soldi sono appena sufficenti (o poco meno) per comprare la prima casa, mandare avanti la baracca e tener due spiccioli sul conto allora assumono il crisma dell'aria che respiri e bisogna necessariamente muoversi con prudenza.

Se invece "ci stai comodo" oppure sai che in caso di bisogno puoi rivolgerti alla famiglia allora potrebbe valer la pena di sistemare la propria famiglia in casa di proprieta'.

(devo assentarmi ... to be continued)

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marco---, 19/10/2009 13.22:

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Quoto, penso che non abbia senso pensare ad un problema se il problema non esiste, l'importante è non fare il passo più lungo della propria gamba, senza complicare troppo il discorso basare le proprie scelte sul buonsenso.

p.s. in questo mio ragionamento chiaramente non rientra chi ce la potrebbe fare sì, ma senza un adeguato margine di sicurezza economica

Marco

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dgambera, 19/10/2009 13.50:

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E' proprio quello che hanno fatto coloro che hanno alimentato la bolla negli ultimi 10 anni: giravano per case, ne vedevano una che gli piaceva, verificavano se ci rientravano con il reddito (che lo facessero bene o male, questo è un altro discorso) e poi compravano impegnandosi per 30 anni.

Mi piacerebbe essere smentito, ma ho l'impressione che si stia dicendo che se io ho 360k (prezzo 2007) per comprare 80mq nella mia zona, allora sarebbe (stato) giusto farlo a quel prezzo (basterebbero anche 200k [o anche meno] + mutuo). Io dico di no, perchè chi ha ragionato così ha portato in bolla la mia zona, oltre ad essersi tolto dalle tasche almeno 100k di supervalutazione.

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(sylvestro), 19/10/2009 14.09:

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Ho l'impressione che con questo thread rischiamo di vincere ex-equo il premio bigmad per l'anno 2009

Per evitare di continuare a girarci intorno proviamo con una ricerca dicotomica (metodo accetta ): a quali condizioni oggi avrebbe senso comprare?

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