Re: Fonsai chiude in rosso il 2011
Loziodigekko, 27/03/2012 22.37:
3.Svalutazione Immobili
Il complesso delle svalutazioni relative al patrimonio immobiliare di proprietà ammontano, a livello consolidato, ad € mil. 342 e risultano comprensivi degli ammortamenti di periodo per € mil. 76. Nel bilancio della Capogruppo tali svalutazioni ammontano ad € mil. 51.
Il minor valore attribuito agli immobili rispetto alle valutazioni effettuate nell'esercizio precedente, deriva sia dal mutato scenario economico-finanziario (rialzo dei tassi e
difficoltà oggettive nell'ottenimento di una redditività sostenibile), sia dalla conseguente necessità di un approccio valutativo più prudenziale, pur in costanza di metodologie applicative, al fine di ottenere un'equa valorizzazione di mercato degli attivi detenuti.
Considerata poi anche la difficoltà nell'accesso al credito da parte degli operatori immobiliari e il significativo rallentamento della domanda, il Gruppo ha adottato un approccio più prudenziale per gli immobili con redditività insoddisfacente e per le iniziative di sviluppo che, fisiologicamente, scontano una maggiore incertezza di realizzazione.
Il portafoglio immobiliare ha risentito della crisi finanziaria internazionale che ha comportato una discesa del valore di mercato degli immobili con un incremento della percezione del rischio da parte degli investitori ed un aumento della redditività attesa su tali investimenti. Questo ha comportato da parte dei valutatori del patrimonio immobiliare di Gruppo ad una riduzione delle attese di reddito per gli immobili sfitti ovvero per le aree di sviluppo, ad un aumento dei tassi di attualizzazione e degli exit yield nei DCF utilizzati prevalentemente per la valutazione dei cespiti, rispetto a quelli utilizzati nelle perizie dell'anno precedente, con una conseguente riduzione del market value degli immobili ed una svalutazione degli stessi, tenuto conto del valore di carico dei cespiti.
In particolar modo il patrimonio immobiliare del Gruppo Fondiaria SAI ha registrato un decremento di valore di mercato pari a circa 9,8% tra fine 2009 e fine 2011 (-9,4% nel corso del 2011). Un simile trend negativo è stato rilevato negli ultimi anni anche sul mercato immobiliare italiano.