Bolla immobiliare - 42° Parte

(sylvestro), 26/04/2012 16.03:

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Spero che ci darai soddisfazione sull'esito

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salve a tutti, vi seguo da più di un anno molto assiduamente ma è la prima volta che scrivo.
anche io mi sono posto più volte questa domanda. il sentimento (impressione) iniziale era di un aumento enorme, negli ultimi 20 anni, dello sforzo richiesto per comprare casa.
le impressioni contano poco però, occorre basarsi sui dati.
avevo quindi già da un pò iniziato a cercare risposte concrete arrivando a conclusioni più sobrie rispetto al sentimento. vi riporto i miei ragionamenti.

da subito mi sono reso conto che il calcolo varia molto in funzione dei parametri di riferimento (tipo di reddito, dimensioni città, pregio della zona). ciò è evidenziato in questo articolo del '95 (postato qualche tempo fa sul forum)
ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubblica/1995/03/27/la-casa-dei-sacrif...
che riporta lo stesso calcolo (sempre del cresme) per gli anni 1965 e 1994, ottenendo per la casa di 110 mq in zona qualificata di grande città questi risultati:

1965
reddito alto (1 dirigente + 1 insegnante) = 3.6 annualità
reddito medio (1 insegnante media + 1 insegnante elementare) = 5.4 annualità

1994
reddito alto (1 dirigente + 1 insegnante) = 8.6 annualità
reddito medio (2 insegnanti) = 11.3 annualità

(l'articolo, per il reddito medio nel '94, riporta valori di 4.1 e 5.2; ma se rifate il calcolo in base agli stipendi e al prezzo delle abitazioni riportati nello stesso articolo si giunge in realtà ai 5.4 e 11.3 che ho indicato io)

i valori del 1994 (8.6 e 11.3) sono molto prossimi a quelli riportati dall'articolo di sylvestro (fonte?) per il 2006, pari rispettivamente a 9.3 e 11.3.
il che indicherebbe che le grandi variazioni ci sono state dal '66 al '85 e che da allora al 2006 il valore è cambiato pochissimo.
i valori riportati da smiley, molto più alti, non sono confrontabili perchè sembrano riferirsi ai redditi bassi e appartamento da 110mq in periferia(18.9 del 2006 contro 21.4 della pubblicazione riportata da sylvestro).

poi ho provato a fare un calcolo ad oggi, su roma, in base agli stipendi trovati su fonti ufficiali in rete:
dirigente pubblico 105000 euro (lordo) (a me pare alto....)
ins. scuola media 33917(lordo) (sugli insegnanti non so esprimermi)
ins. scuola elem 26875(lordo)
per passare al netto, a spanne, considero un'aliquota media irpef del 40% per il primo e del 30% per gli altri ottenendo
dirigente pubblico 63000 euro (netto)
ins. scuola media 23742(netto)
ins. scuola elem 18813(netto)

ORA, che prezzo medio prendere per una zona qualificata di roma?
su questo ci sarebbe parecchio da discutere perchè non si capisce bene che significa zona qualificata (parioli? flaminio? o basta san giovanni?). il prezzo varia molto tra queste zone e abbiamo visto che a s.giovanni si sta arrivando (mercato) anche a 4500 E/mq.
e poi, che valori prendere? quelli di mercato o quelli ufficiali? l'agenzia del territorio p.e. per queste zone fornisce valori mediamente intorno ai 5000 E/mq.
cmq, facciamo mediamente 6000E/mq? ossia 110mq * 6000 = 660000 Euro
otteniamo che il numero di annualità necessario sarebbe:

reddito alto = 7.6
reddito medio = 15.5

con queste ipotesi, tutte da verificare sia sugli stipendi che sul costo delle case, si avrebbe in definitiva, rispetto al '95:
un decremento di circa il 12% per i redditi alti
un aumento di circa il 37% per i redditi medi.

l'analisi degli articoli, tuttavia, è basata sull'osservazione puntuale nel tempo (pochi anni), mentre sappiamo che il mercato immobiliare segue un andamento ciclico.

a questo proposito qualche settimana fa, sempre sul forum, è stato postato un sito (non ritrovo il link) con diversi grafici interattivi che riportano il confronto tra divere nazioni di alcuni valori del costo delle abitazioni. uno di questi è il costo rapportato alle entrate (reddito) al netto dell'inflazione. per l'italia chi postò disse che il grafico era basato su dati nomisma.
qui il grafico in cui ho evidenziato meglio gli anni in ascissa.

imageshack.us/photo/my-images/545/costoabitazioni.jpg/

si vedono bene i cicli e che quindi un confronto tra due anni dipende molto dalla fase del ciclo in cui ricade l'anno.
si vede che l'incremento dell'ultimo picco rispetto al 94 (altro picco) è di solo il 15% e addirittura paragonbabile rispetto ai primi '80. sembrerebbe quindi che il costo delle abitazioni attuale è paragonabile a quello verificatosi nei picchi passati.
inoltre la bolla sembra molto ridimensionata rispetto a quella spagnola. in spagna infatti (linea blu) dove la bolla è esplosa fragorosamente, l'incremento degli utlimi anni rispetto agli anni '90 era di circa il 100%.

ma.....i dati di nomisma e quelli spagnoli sono sltrettanto attendibili?

insomma, l'argomento non è facile.
come detto, la sensazione, basata anche sull'esperienza di chi ci ha preceduto in famiglia, è solo in parte smorzata dai dati disponibili.


spero siate riusciti ad arrivare in fondo!


ps
come si fa ad inserire una immagine direttamente nel testo?