TRUFFE e RAGGIRI degli Agenti Immobiliari - Parte 1°

Con la bolla immobiliare si è innescato un processo di moltiplicazione delle agenzie immobiliari, spesso costituite da beceri ragazzotti in cerca di denaro facile, ed ha moltiplicato la schiera di cialtroni e truffatori che realizzano notevoli incassi truffando la gente ingenua. Ma anche i cialtroni piu navigati hanno moltiplicato notevolmente le proprie entrate.

Iniziamo un nuovo topic per indicare a compratori ed acquirenti a cosa stare attenti, MOLTO attenti, ma anche per difendere quella parte di agenti seri ed altamente professionali che, spero, diverranno maggiormente distinguibili da parte dei consumatori informati.

Sono benvenute informazioni legali, suggerimenti, opinioni, ma sopratutto esperienze dirette, sia di propria conoscenza che raccolte dalla rete.

Inizio io nel prossimo messaggio.

Alcune testimonianze raccolte fanno venire i brividi, sopratutto perchè la Giustizia non ci tutela quasi per niente, e gli avvocati disonesti ci sguazzano.

Per questi motivi, da anni, diffido totalmente delle agenzie immobiliari perchè il rischio di truffa è troppo alto e la legislazione è povera.

Per la vendita del proprio immobile consiglio di evitare del tutto le agenzie e di rivolgersi ad un buon avvocato, che ci segua lungoil processo. Costa un decimo della commissione d'agenzia, consente un notevole risparmio e si è totalmente al riparo dalle truffe.

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Vedi anche: TRUFFE e RAGGIRI degli Agenti Immobiliari - parte 2°

Truffe e raggiri di agenti e agenzie immobiliari: vediamo i casi piu comuni e le basi legali, per capire come difendersi dai cialtroni.

Dal sito Mentecritica:

Gli agenti immobiliari disonesti usano trucchi per spillarvi soldi. Noi ve li sveliamo! Casa bene primario? Sì ma per chi la vende!

Una delle necessità fondamentali nella vita, per chiunque, è quella di avere un tetto sopra la testa. Ne consegue che, prima o poi, viene il momento di rapportarsi con il mercato immobiliare. L'acquisto di una casa, inoltre, è un momento estremamente importante e significativo: può rappresentare il coronamento dei propri sogni, la definitiva emancipazione dalla famiglia, la possibilità concreta di costruirsene una. Il lavoro di coloro che, per professione, si occupano di un aspetto tanto centrale nella vita di tutti, ci si aspetterebbe fosse regolamentato in maniera rigorosa ed esaustiva. Soprattutto considerando i lauti guadagni che derivano da questo settore, e le catastrofiche conseguenze per gli utenti, siano essi compratori o venditori, di una mediazione esercitata con negligenza quando non con malafede.
A fronte delle innumerevoli norme e adempimenti che la burocrazia e la legge pongono di fronte a chiunque voglia intraprendere la più banale delle attività economiche o professionali, sia prima che durante lo svolgimento di tali attività, la figura del mediatore (non solo immobiliare) è disciplinata da 6 (sei) miseri e generici articoli del Codice Civile, per l'esattezza quelli che vanno dal 1754 al 1759. Sono talmente pochi e stringati che posso
permettermi di riportarli integralmente, senza timore di annoiare chi legge.
Aggiungerò in calce a ogni articolo una breve parafrasi esplicativa in
non-legalese, contestualizzandola in riferimento al caso specifico degli
agenti immobiliari. E dunque:

1754. Mediatore. È mediatore colui che mette in relazione due o più parti
per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da
rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
(Non puoi vendere una casa che, per esempio, è di proprietà della tua stessa
agenzia immobiliare, chiedendo poi la provvigione per la mediazione
all'acquirente. Fin qui è abbastanza chiaro. Ma ci giocano sopra parecchio.)

1755. Provvigione. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna
delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La
misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su
ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di
usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
(«Affare concluso» non significa che si è andati dal notaio per il rogito,
ossia «affare andato a buon fine», ma semplicemente che l'acquirente è
venuto a conoscenza della avvenuta accettazione della sua proposta
d'acquisto da parte del venditore, proposta d'acquisto che così diviene un
preliminare a tutti gli effetti. In quel momento, per la legge l'affare è
concluso, e il mediatore matura il diritto alla provvigione, l'entità della
quale è assolutamente soggettiva e variabile. E qui cominciano i problemi,
come vedremo. Attenzione al distinguo tra «affare concluso» e «affare andato
a buon fine».)

1756. Rimborso delle spese. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha
diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico
della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
(Ahia. Questo è decisamente poco carino. E può diventare pure peggio. Ma
andiamo avanti.)

1757. Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi. Se il contratto è
sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel
momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a
condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col
verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si
applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il
mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
(In sintesi: una condizione sospensiva in una compravendita immobiliare, per
esempio, si ha quando l'acquirente non è certo di poter avere un
finanziamento sufficiente dalla banca, ma non volendo farsi sfuggire la
casa, sottoscrive comunque una proposta d'acquisto vincolandone la validità
all'accettazione del mutuo. Se per il venditore va bene «tenere ferma» la
casa per il tempo necessario alle pratiche bancarie, accetta la proposta,
che diventa però valida solo se l'istituto di credito delibera l'erogazione
dell'importo richiesto. A quel punto l'affare è concluso, se no amici come
prima, senza altri obblighi per nessuno, e nessuna provvigione dovuta. Ci
mancherebbe altro, ma non va proprio sempre così.
Un esempio di condizione risolutiva, sempre nel campo immobiliare, può
aversi quando viene acquistata una casa in costruzione: se per qualche
motivo, come una mancata concessione edilizia, i lavori non possono essere
portati a termine, la compravendita è nulla. In questo caso il mediatore ha
comunque diritto alla provvigione, ma vabbè, acquirente e venditore lo
sapevano, e poi c'era la clausola risolutiva espressa nel preliminare. O
almeno avrebbero dovuto saperlo, specialmente il compratore... Stessa cosa
(contratto annullabile o rescindibile) se, infine, va tutto a puttane per
motivi che il mediatore non conosceva. Però, molto tutelato il diritto alla
provvigione, no?)

1758. Pluralità di mediatori. Se l'affare è concluso per l'intervento di più
mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
(Banale. Ma stiamo comunque continuando a parlare dei diritti di 'sti
benedetti mediatori. Non c'è altro?)

1759. Responsabilità del mediatore. Il mediatore deve comunicare alle parti
le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza
dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore
risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima
girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
(Alleluja! Finalmente i doveri e le responsabilità! Ma... solo un articolo?
Il quale, in pratica, mi dice che un agente immobiliare deve semplicemente
comunicare ai suoi clienti quello che sa dell'affare (casa) in questione? E
che quando fa firmare un preliminare o un assegno deve verificare l'identità
di chi firma? Tutto qui? Sì. Fine dei doveri e delle responsabilità del
mediatore. Un po' pochino, a fronte di una tutela certosina riguardo ai suoi
sacri soldini.)

Vediamo ora, sulla base della legislatura appena esaminata, qualche esempio
pratico di come il rapporto con la mediazione immobiliare può trasformarsi
in un autentico incubo. Sono situazioni in cui, per di più, l'utente medio
(che, normalmente, affronta la compravendita immobiliare una, due volte
nella vita, e ha tutto il diritto di essere inesperto, ci si affida alle
agenzie proprio per questo) ha ben poche possibilità di difesa, davanti a
professionisti senza scrupoli. Sono tutti episodi realmente avvenuti.

Esempio 1):

L'agenzia immobiliare, o meglio, il suo titolare oppure un prestanome (nel
caso a cui ho assistito io, la moglie), acquista a scopo di investimento un
appartamento da ristrutturare. Lavorando nel ramo, chiaramente, capita
spesso di imbattersi in buone occasioni. Una volta sistemata, la casa viene
messa in vendita. L'affare lo gestisce un agente immobiliare che collabora
con l'agenzia stessa, e che alla conclusione chiede la provvigione al
compratore. Il quale in realtà non sa che, in pratica, sta comprando
l'appartamento direttamente dal proprietario. E al proprietario stesso sta
pagando una provvigione non dovuta. Non lo saprà mai, visto che, in questi
casi, dal notaio per il rogito si troverà davanti l'agente immobiliare, che
fa finta di essere stato incaricato dal fantomatico «proprietario» di
rappresentarlo alla compravendita. Spesso, i notai queste cose le sanno
benissimo, ma siccome alcuni di loro hanno veri e propri accordi con le
agenzie che gli portano clienti per i rogiti, fanno finta di non vedere.
Risultato: oltre al guadagno sull'investimento, l'agenzia si è incamerata il
3% (o il 4%, o quello che è stata la provvigione pattuita) in più, come
fosse un sovrapprezzo occulto, e perché no, spesso in nero. Si tratta di
migliaia di euro ogni volta. Ciao ciao all'articolo 1754.

Esempio 2):

Quello che vuole l'agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il
diritto a esigerla. Ossia, quando l'affare è concluso (preliminare, o
proposta d'acquisto accettata di cui l'acquirente è venuto a conoscenza),
indifferente se poi l'affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere
questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000 ,
provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del
mediatore: 10.000 (3% 2%). All'atto della compilazione della proposta
d'acquisto, l'acquirente chiede: «quanto dovrei lasciare di caparra?».
L'agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il
5% di anticipo, ossia 10.000 , ma dice: «eh, sarebbe bene una caparra del
10%», e si fa fare un assegno intestato all'agenzia («garantiamo noi», è la
frase che ho sentito dire di solito) di 20.000 . Va dal venditore, e gli
dice: «lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000 del compratore
come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000 per la sua parte di
provvigione, e siamo tutti contenti. E' come se la caparra fosse addirittura
di 14.000 , lei voleva 10.000 di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva
pagarmi comunque, meglio così, no?». Bene. Torna dal compratore con la
proposta accettata, gli fa firmare l'avvenuta conoscenza dell'accettazione,
e a quel punto (con l'acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro
pena la perdita di quanto versato) dice: «Al venditore bastava il 7% di
caparra, comunque ora l'affare è concluso, tengo direttamente io gli altri
6.000 che in ogni caso lei mi deve come provvigione». Dopodiché, in più di
qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal
notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in
contanti, con la solita scusa di risparmiare sull'IVA. Ancora meglio, e
ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in
caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo,
l'articolo 1755.

Esempio 3):

Questo è il peggiore. Caso classico: persona anziana, che non ce la fa con
la pensione, magari rimasta sola in un appartamento grande, che vuole
vendere per andare in un'abitazione più piccola, o per pagarsi la casa di
riposo. La vecchietta (per esempio), pensa di poter ricavare 130/140.000
dalla vendita. Arriva l'agente immobiliare, si rende conto che non è una
vendita facile, ma le fa una valutazione spropositata, tipo «Ah, qui
facciamo almeno 200.000 , guardi, ho moltissimi clienti che cercano proprio
questo tipo di casa». La signora è contentissima, si fida, e firma un
incarico di mediazione per la vendita, non per un periodo particolarmente
lungo, per esempio tre mesi. Nel quale incarico non è specificato nulla
(«salvo patti o usi contrari») sul rimborso delle spese. Ma la vecchietta
non è un'esperta, che cosa ne sa. Pensa solo che forse ha risolto i suoi
problemi. Sarà l'ultima volta che vedrà l'agente immobiliare, il quale si
limiterà ad aggiungere un trafiletto sull'appartamento in coda ai suoi
annunci sui giornali, e sulle riviste locali, tanto per poter provare di
aver effettivamente messo in vendita la casa. A quel prezzo, ovviamente,
nessuno si fa avanti, difficile perfino che l'appartamento venga visitato.
Alla scadenza dell'incarico, dopo tre mesi, la signora si vedrà recapitare
una fattura di rimborso spese bella sostanziosa (nel caso che ho visto,
3.000 ), accompagnata da una lettera dell'avvocato dell'agenzia che le
intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate «spese per
pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori».
La vecchietta si spaventa, e paga. Al limite, potrebbe contestare la
quantificazione delle spese, per vie legali, ma è difficile e non vi sono
certezze. Simpatico utilizzo dell'articolo 1756.

Esempio 4):

Un appartamento è molto difficile da vendere, perché è un po' caro (spesso a
causa della sopravvalutazione fatta dall'agente stesso al proprietario, per
farsi conferire l'incarico di vendita), e magari non è in buonissime
condizioni. L'unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha
grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all'acquisto, a causa
del tipo di contratto di lavoro, o del reddito. Però è il solo che quella
casa alla fine la comprerebbe. L'agente, per non perdere l'affare, gli dice
«guardi, ho molti altri clienti interessati a questo immobile. Se non vuole
farselo sfuggire, bisogna fare una proposta d'acquisto subito. Se non è
sicuro che poi la banca le concederà il mutuo, facciamo così: mettiamo una
caparra simbolica, giusto 200 , e intanto fermiamo la casa. Se poi non
riesce ad avere i soldi, al limite perde solo quella cifra». Il mediatore si
guarda bene dall'informare il compratore che sarebbe il caso di vincolare la
validità della proposta all'erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il
proponente. Va dal venditore, e gli dice: «Dopo tanti mesi che la casa è in
vendita, questa è l'unica proposta d'acquisto. Lo so che la caparra è
ridicola, ma il compratore farà tutto con il mutuo bancario.» Nessun accenno
al fatto che il mutuo non solo ancora non c'è, ma che per di più è assai
incerto che la banca lo conceda. Il proprietario accetta e firma la
proposta, l'acquirente firma la conoscenza dell'accettazione, e i due sono
vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l'affare non va a buon
fine. Ma era stato concluso: a venditore e compratore arrivano le fatture
per le provvigioni dell'agenzia (solite migliaia di euro), e non ci possono
fare niente, per quanto incazzati siano. Infatti, l'agente immobiliare ha sì
l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla
conclusione dell'affare, ma può fregarsene (legalmente, la deontologia è
un'altra cosa) di ciò che può impedire che vada a buon fine (la mancata
concessione del mutuo). Sarebbe dovuto essere chi ha fatto la proposta
d'acquisto a tutelarsi vincolandone la validità all'effettiva erogazione del
finanziamento bancario: certo, non farlo è da sprovveduti, ma non ci si
affida ai professionisti, che dovrebbero informarci anche se non obbligati
dalla legge, proprio per questo? Professionisti che, al contrario, gli
sprovveduti li fiutano lontano un miglio, e questi scherzi li giocano a
ragion veduta. Morale, in un colpo solo l'agenzia si è liberata di un
appartamento difficile da vendere, e si è presa comunque le provvigioni,
senza che una clausola sospensiva potesse metterle a rischio. Meglio far
rischiare i clienti, se c'è la possibilità di perderci soldi. Non male anche
questo aggiramento dell'articolo 1757.

Esempio 5):

Famiglia con poche possibilità economiche, precari entrambi, due figli
piccoli, problemi gravissimi (storiaccia di abusi da parte del parente che
li ospitava) che obbligano alla ricerca urgente di una casa dove andare.
L'agenzia li convince che un affitto sarebbe troppo caro, per avere un
appartamento con due stanze da letto, mentre acquistando «questa casa che
sembra fatta apposta per voi» si può cercare un mutuo a lunghissimo periodo
le cui rate siano sostenibili. «Ma chi ce lo concede, un mutuo, praticamente
senza garanzie?» chiedono all'agente. Nessun problema, è la risposta.
Abbiamo il nostro servizio di finanziamento. Ed ecco il trappolone. Spesso
le agenzie immobiliari, in particolare i grandi franchising, si appoggiano
con regolarità a network di mediazione creditizia, i quali, forti del fatto
di portare moltissimi clienti a una banca per i mutui, ottengono da questa
grandi agevolazioni sulle garanzie e le dilazioni dei finanziamenti.
Praticamente, anche se la banca sa di correre un rischio (relativo, c'è
comunque l'ipoteca sull'immobile), a fronte di un grosso flusso di clienti
portato dal mediatore creditizio, chiude un occhio ed è molto elastica se
capita un caso ogni tanto con garanzie insufficienti, o che richiede una
durata fuori dalla norma per un prestito. Alla famiglia di questo esempio
sono riusciti a far avere un mutuo QUARANTENNALE, senza che avessero buste
paga fisse (non scherzo). L'importo comprendeva, grazie a un geometra
compiacente che ha stravalutato l'immobile per la banca, anche le
provvigioni (le massime possibili) dell'agenzia immobiliare e di quella di
mediazione creditizia. E le rate sarebbero state comunque dure da sostenere.
Risultato: per una casetta da 100.000 , hanno dato, fra un'agenzia e
l'altra, 12.000 totali di provvigioni. Il 12%. Si sono fidati, non avevano
altre possibilità, e tutto viene compreso in un mutuo folle che finiranno di
pagare i loro figli. Se poi, per qualche motivo, non ce la dovessero fare
più con le rate, la banca gli pignorerà la casa. Intanto, le agenzie sono a
posto. In questo ultimo esempio, i mediatori si sono attenuti a tutte le
regole, certo. Ma è un caso indicativo di come più sei in difficoltà, e in
situazione di bisogno urgente, più ti spremono.

In molti degli episodi descritti, sicuramente ci sarebbe stata, anche se a
volte vaga, la possibilità di agire per vie legali nei confronti
dell'agenzia. Ma la lacunosità della legge, la difficoltà di dimostrare la
malafede o la scarsa diligenza del mediatore, e il naturale timore, misto
alla paura di «cacciarsi in casini peggiori», di tanti, davanti alla
prospettiva di una causa contro gente in giacca e cravatta, arrogante e
sicura di sé, fanno sì che la maggioranza lasci perdere. Per uno che li
porta in tribunale, altri cinquanta pagano e mandano giù il rospo, ed è
esattamente su questo che chi si comporta così calcola la sua convenienza.

Genericamente, infine, vanno ricordati alcuni dettagli e trucchetti
lessicali di cui i non addetti ai lavori difficilmente sono a conoscenza, e
che vengono utilizzati per invogliare a servirsi delle agenzie, o per
giustificarne le carissime provvigioni.

Chi acquista, e domanda «perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per
comprare casa?», si sente spesso rispondere:
1): «Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono
ipoteche»
Questo non significa nulla. Perché anche se c'è un'ipoteca sull'immobile (ed
è la norma), verrà estinta dal proprietario contestualmente al rogito
notarile con parte dei soldi dell'acquisto, se no non si può fare la
compravendita. E comunque, tutti questi controlli li fa il notaio, per
legge.
2): «Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono
abusivismi edilizi»
Come sopra, questi controlli li fa il notaio. Il quale, comunque, si limita
a chiedere alle parti se lo stato di fatto dell'immobile corrisponde alle
planimetrie catastali. Spesso, gli abusivismi ci sono, ma se la casa piace
così come è, acquirente e venditore si accordano per non regalare soldi ai
geometri e al Comune sanandoli, e semplicemente affermano il falso davanti
al notaio. In gergo è detto «accollo di modifica non accatastata», significa
«vuoi la casa? Tieniti la veranda abusiva».
3): «Così si toglie i pensieri, ci occupiamo di tutto noi»
Sì, ma spesso non fino al rogito notarile. Finchè non sono stati pagati,
sicuramente.

Chi vende, e domanda «perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per
vendere casa?», si sente spesso rispondere:
1): «Perché con noi avrà definizione immediata, pagamento in contanti»
Questa è la loro preferita, ed è una pura e semplice cazzata. Perché non
significa niente. Al rogito notarile, il pagamento è sempre in contanti (o
assegni circolari, o bonifico) per l'intero importo. Sempre. Per legge. Che
il compratore abbia già il denaro, o faccia un mutuo in settemila rate, al
venditore in sede di compravendita non cambia nulla. Punto.
2): «Perché noi garantiamo la solvibilità dell'acquirente»
Come sopra, non significa nulla. Come se, senza il prezioso tramite e
garanzia dell'agenzia, ci potessero essere casi di pagamenti dilazionati e
incerti. Se dal notaio non ci sono i soldi, tutti, non si fa niente. Gli
immobili non si possono compravendere a rate tra privati. Per legge.
3): «Perché abbiamo la fila di clienti con le valige piene di soldi che
sognano esattamente questa casa da tutta la vita»
Ah. Ma se è così facile trovare un acquirente, perché devo pagarvi così
tanto?

In conclusione, va detto che sicuramente la categoria degli agenti
immobiliari comprende, oltre agli autentici squali di cui ho riferito alcune
prodezze, altri ottimi professionisti che trattano gli affari e i clienti
con trasparenza e deontologia. La maggior parte, si spera. Ma la mia
esperienza si riferisce a un grande franchising, che alla fine un certo
grado di controllo interno lo ha, e dove comunque ho assistito a situazioni
che mi hanno fatto vergognare (e cambiare lavoro ben presto). Non oso
pensare a quello che sono capaci di combinare le piccole agenzie singole, o
gli agenti indipendenti, che non rispondono a nessuno se non a quei timidi
sei articoli del codice, e a regolamenti delle camere di commercio le cui
commissioni sono costituite da rappresentanti dei mediatori immobiliari
stessi. Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l'obbligo
dell'esame e dell'iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la
professione a chiunque. Ottima cosa le liberalizzazioni, ma in certi settori
sarebbe necessaria cautela, per tutelare sia i professionisti seri (la
FIAIP - federazione italiana agenti immobiliari professionali - ha infatti
espresso notevole preoccupazione) sia, soprattutto, l'utenza. Almeno, a
fronte di una deregolamentazione burocratica, andrebbe rivista e integrata
la normativa a monte. In caso contrario, welcome to the jungle.

Questo caso è sconcertante: leggete come un agente immobiliare e il suo squallido avvocato hanno legalmente truffato una coppia di anziani disabili per 38.000 euro, oltre 70 milioni di lire

Copio e incollo un messaggio dal Blog Agenzie Immobiliari

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"Gentile redazione, sono disperata, provo a rivolgermi anche a voi.
P. B., Studio XXX, affiliato XXX, ha architettato una fregatura con i fiocchi e controfiocchi ai miei genitori e, al momento, la legge è incredibilmente dalla sua parte.
Io vivo a XXX, i miei allepoca dei fatti (2004) a XXX, volevano vendere casa per trasferirsi vicino a me, si sono affidati a questa agenzia e hanno firmato di tutto e di più, perchè si fidavano ciecamente e mai avrebbero pensato che quei bravi ragazzi ben vestiti e gentilissimi potessero tramare contro di loro, anziani, poco istruiti e cagionevoli di salute (mio padre in quel periodo si ammalò di atassia cerebellare, patologia degenerativa progressiva che attualmente lha ridotto incapace di esprimersi e su una sedia a rotelle). Senza rendersi conto di quanto cera scritto in quei moduli, firmarono 2 mandati al 6% di provvigione, inizialmente a XXXX, in seguito a XXXX ed infine una proposta dacquisto a 540.000. A quel punto il XXX si ricordò che esistevano altri due proprietari, io e mio fratello, che vive a XXX, e ci inviò fax per richiedere anche le nostre firme per accettazione di quella scandalosa proposta. Vi si leggeva che il presunto acquirente doveva allagenzia 2700 euro di provvigione, mentre noi 38.000.

Inoltre vicino a quella ridicola somma mancava la firma del proponente, che dunque non avrebbe pagato niente. Chiesi perchè quella disparità di trattamento: mi disse che costui era un loro affezionato cliente. Chiesi che mi inviasse via fax anche lincarico di mediazione, perchè non riuscivo a capire come potesse essere possibile che dovessimo pagare una simile provvigione: fu lì che scoprii che era del 6%. Anche le penali erano al 6%. Trasalii e richiamai il XXXX dicendogli che, a quanto ne sapevo, le agenzie in genere chiedono un 3% sia a chi compra che a chi vende: egli mi rispose che forse a XXX, che le case valgono il doppio rispetto a XXX! La proposta dacquisto inoltre era vincolata allottenimento del condono, le somme promesse come acconti non ci sarebbero state date, ma sarebbero rimaste nella cassaforte dellagenzia fino a che non avessimo ottenuto la concessione in
sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario "tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti". Protestai perchè da quel che potevo leggere avremmo dovuto pagare la mostruosa provvigione entro 30 giorni dalla nostra accettazione, mentre noi non avremmo avuto niente in cambio per almeno un anno, con nessuna garanzia di onorabilità dellimpegno da parte del proponente (in seguito feci una visura camerale e scoprii che era un soggetto con partita iva, che aveva aperto e chiuso n. 2 ditte artigiane nel giro di 4 anni, lultima 6 mesi prima di quella proposta, privo di immobili e che dichiarava che avrebbe richiesto 435.000 euro di mutuo&.). Dato che io e mio fratello eravamo proprietari al 100% del piano superiore dellimmobile, un cascinale su due livelli, proposi allagente di procedere  pure con la vendita, ma di non contare sulla nostra accettazione, visto che non ci aveva mai resi partecipi di alcuna trattativa. Egli disse che i\u003cbr /\> miei genitori si erano impegnati verbalmente anche per noi (dimenticando che nellincarico si dice che lobbligo di far accettare altri aventi diritto riguarda proposte conformi allimporto del mandato, cosa che qui non era, visto che stavamo ampiamente al di sotto della cifra), pertanto, se non avessimo accettato a lui non importava nulla, sarebbe andato per vie legali a richiedere la sua provvigione, dato che considerava laffare concluso. Inutile dire che il proponente non si fece mai vivo, e noi sbagliammo a non citarlo per primi in giudizio, chiedendo che onorasse limpegno preso. Chiesi consiglio a più avvocati e tutti mi dissero che uneventuale causa non era di così sicuro esito, conveniva cercare una transazione, proporgli 10.000 euro per togliersi di torno. Per me, dare dei soldi a chi aveva abusato della fiducia di due anziani sprovveduti, era inaccettabile, ma vista lirremovibilità dellagente tentai anche questa strada, offrendogli però "solo" 3.000 euro: lui\u003cbr /\> ed il suo avvocato mi risero in faccia, dicendo che volevano almeno la metà di quanto spettante, ovvero 19.000 euro. A quel punto, dopo tanti soprusi e umiliazioni dissi che piuttosto li avrei buttati in spese legali, contando sul fatto che la legge ci avrebbe reso giustizia. Così non è stato: due anni dopo chiedono ed ottengono decreto ingiuntivo nei confronti dei miei genitori, sostendo che laffare è concluso perchè hanno firmato dichiarazione di accettazione e il proponente ha dato assegno di caparra di 5000 euro. Peccato che sia del tutto FALSO, quellassegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure lhanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo. La dichiarazione di accettazione non è compilata nella seconda parte, cosa che avrebbe dovuto essere se fosse stato vero che i miei avessero ricevuto un assegno, eppure il giudice pare non aver letto una sola riga della nostra opposizione, non si è resa conto della sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti.

Protestai perchè da quel che potevo leggere avremmo dovuto pagare la mostruosa provvigione entro 30 giorni dalla nostra accettazione, mentre noi non avremmo avuto niente in cambio per almeno un anno, con nessuna garanzia di onorabilità dellimpegno da parte del proponente (in seguito feci una visura camerale e scoprii che era un soggetto con partita iva, che aveva aperto e chiuso n. 2 ditte artigiane nel giro di 4 anni, lultima 6 mesi prima di quella proposta, privo di immobili e che dichiarava che avrebbe richiesto 435.000 euro di mutuo&.).

Dato che io e mio fratello eravamo proprietari al 100% del piano superiore dellimmobile, un cascinale su due livelli, proposi allagente di procedere pure con la vendita, ma di non contare sulla nostra accettazione, visto che non ci aveva mai resi partecipi di alcuna trattativa.

Egli disse che i miei genitori si erano impegnati verbalmente anche per noi (dimenticando che nellincarico si dice che lobbligo di far accettare altri aventi diritto riguarda proposte conformi allimporto del mandato, cosa che qui non era, visto che stavamo ampiamente al di sotto della cifra), pertanto, se non avessimo accettato a lui non importava nulla, sarebbe andato per vie legali a richiedere la sua provvigione, dato che considerava laffare concluso. Inutile dire che il proponente non si fece mai vivo, e noi sbagliammo a non citarlo per primi in giudizio, chiedendo che onorasse limpegno preso. Chiesi consiglio a più avvocati e tutti mi dissero che uneventuale causa non era di così sicuro esito, conveniva cercare una transazione, proporgli 10.000 euro per togliersi di torno.

Per me, dare dei soldi a chi aveva abusato della fiducia di due anziani sprovveduti, era inaccettabile, ma vista lirremovibilità dellagente tentai anche questa strada, offrendogli però solo 3.000 euro: lui ed il suo avvocato mi risero in faccia, dicendo che volevano almeno la metà di quanto spettante, ovvero 19.000 euro. A quel punto, dopo tanti soprusi e umiliazioni dissi che piuttosto li avrei buttati in spese legali, contando sul fatto che la legge ci avrebbe reso giustizia. Così non è stato: due anni dopo chiedono ed ottengono decreto ingiuntivo nei confronti dei miei genitori, sostendo che laffare è concluso perchè hanno firmato dichiarazione di accettazione e il proponente ha dato assegno di caparra di 5000 euro. Peccato che sia del tutto FALSO, quellassegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure lhanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo.

Diffidate dalla dicitura "all'accettazione diverrà caparra confirmatoria.... diverrà preliminare di compravendita..."

Rischiate di rimanere incastrati con una casa non venduta ed una provvigione da versare:


Da HelpCasa.it

I commenti al link.

"ciao a tutti, ho bisogno del vostro aiuto, vi espongo il problema.
Horicevuto una proposta d'acquisot per la mia casa e nei termini previsti (10gg) ho firmato a mia volta per accettazione ma purtroppo acquirente non ha versato caparra (lo so sono stato ingenuo e anche l'agenzia si è comportata male).
A questo punto, poichè io voglio che l'acquirente acquisti casa mia o mi riconosca una somma come danno provocato cosa posso fare?
preciso che entro fine ottobre devo rogitare la casa nuova altrimenti perdo naturalmente 20000¬ di caparra.
E' tutto mio interesse quindi vendere la casa attuale o farmi risarcire dall'acquirente che adesso si tira indietro.
posso fare qualcosa?
devo registrare la proposta d'acquisto?
se si come? "

immobiliarista, 11/07/2007 17.29:

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Copio e incollo un messaggio dal Blog Agenzie Immobiliari
...

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Bravo, sono contenta che ci sia una sezione 'dedicata' alle informazioni sulle agenzie immobiliari.
Ho letto anche io questa storia dal blog.
Esperienze personali.
A me è capitata una storia 'strana'. Un agente immobiliare mi fa vedere una casa, mi dice che non c'è fretta, forse un suo amico era interessato, ma nessuna fretta. Nel frattempo mi fa firmare il 'foglio delle visite', cioè un modulo che poi viene dato al venditore come 'segno' che si è portata gente a vedere l'appartamento. A me l'appartamento piace, era ad un prezzo molto vantaggioso per la zona e quando si rende conto che voglio fare una proposta d'acquisto, mi impedisce di farlo e 'magicamente' il suo amico aveva fatto la mattina stessa una proposta, che poi è stata accettata, ad un prezzo anche inferiore a quello che avrei proposto io. Ovviamente non è stato possibile parlare con il proprietario, che non abitava lì, e quindi l'agente immobiliare ha venduto l'appartamento ad un prezzo molto basso al suo amico. Che simpatico!!!

Una coppia di miei amici cecava casa, hanno visto un'abitazione tipo mansarda, fatto la proposta d'acquisto versando un tot. Quando hanno iniziato le pratiche dal notaio per il compromesso, si sono accorti che quell'abitazione non aveva i requisiti per essere abitata e quindi non si poteva procedere oltre. Risultato? I miei amici hanno 'perso' la somma che avevano depositato perchè, sencondo quanto diceva l'agenzia o le carte che hanno fatto firmare, i miei amici avevano 'deciso loro di non procedere oltre nell'acquisto', tipo una penale!
Che assurdità!
Ho sentito anche di una persona che aveva affidato il suo appartamento vuoto ad un agente immobiliare il quale, aspettando di venderlo, alle calende greche, lo aveva 'riempito' di extracomunitari, subaffittandolo in nero! Che gentile!!

ottima scelta quella di creare questo topic.

Io ancora non mi capacito che ci sia gente disposta a spendere 10000 o 20000 euro perchè qualcuno perda qualche pomeriggio per far visitare la casa che hanno messo in vendita!!!!
é tanto difficile caoire che le agenzie immobiliari sono inutili parassiti che vivono alle spalle degli altri offrendo un servizio da poche centinaia di euro per decine di migliaia di euro?
Ma chi vende è proprio idiota?


P.S. Mi scuso per la rudezza del linguaggio

Renatov, 11/07/2007 21.47:

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ottima scelta quella di creare questo topic.

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mi associo ai complimenti a immobiliarista, precisando che:

- di tutte le fasi del mercato immobiliare, questa e' la peggiore per relazionarsi agli agenti come acquirenti, visto che siamo alla fine della "mercato del venditore - fase 2"

- non appena sara' chiaro che si e' cambiato fase ("mercato del compratore - fase 1"), le agenzie faranno gli interessi degli acquirenti, li corteggeranno, leccheranno loro il .... come adesso stanno facendo con i compratori.

- buono il discorso sul ricorrere all'avvocato, oppure a un notaio (viste le maggiori competenze e "abitudine" al settore"), per quanto riguarda la professionalita' del servizio, dal punto di vista legale

- per quanto riguarda invece la professionalita' nel far incontrare domanda e offerta, ho molti dubbi, che condensero' nella semplice osservazione che segue: "cercare immobili in vendita su porta-portese non e' come cercarli su tecnocasa, cercacasa, eurekasa, toscano"



ciao a tutti
(e complimenti ancora a immobiliarista)

Vediamo il perchè per la vendita della casa è meglio un avvocato che un agente immobiliare:

La pubblicità della propria offerta, da privato, è libera e gratuita. Sui classici PortaPortese e Secondamano si può inserire l'annuncio gratis e a piacimento. Anche su SoloCase, il giornale a distribuzione gratuita, lo si può inserire gratuitamente: basta registrarsi.

Le visite: si concentrano al sabato e ci si va di persona guardando in faccia l'acquirente, evitando quelli poco "sicuri".

La proposta d'acquisto ed il compromesso: si fanno redigere dall'avvocato, che ci segue e ci tutela per le firme e le contrattazioni.

La presenza dell'avvocato nella trattativa tiene lontani perditempo e cialtroni che potrebbero crearci problemi (mentre all'agenzia interessa solo portarci al compromesso, in ogni modo)

L'avvocato è una tutela anche per l'acquirente.

L'avvocato costa un decimo della commissione dell'agenzia.

Ci consente di incamerare anche un plusvalore, per possibile maggiorazione di prezzo, pari alla commissione d'agenzia (pari almeno agli interessi di un anno sul capitale incassato). Ad es. su 500.000 euro il 3% fa 15.000, pari al valore di un'automobile: lo incassiamo noi.
Se la casa si può vendere al 3% in piu non è meglio che finisca nelle nostre tasche ?


P.S. Ringrazio per i complimenti ed anche 1000bolle che ha postato le sue esperienze. Ora tocca a voi!

Buongiorno forum, approfitto di questo utile post per chiedere un parere.
Ho intenzione di affittare un appartamento, al momento vuoto. L'agenzia incaricata da parte del proprietario, per valutare se il mio redditto è sufficiente, mi ha chiesto di portarle modello CUD o UNICO ultime 3 buste paga e un assegno circolare intestato al proprietario dello stabile, di importo pari ad una mensilità. L'assegno dicono che mi verrà restituito sia in caso decidano di affittarmi l'appartamento sia in caso decidessero di no. Ma allora a che serve?
E' normale questa procedura? Mi riferisco soprattutto all'assegno
Grazie

rosablu72, 12/07/2007 09.46:

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Buongiorno forum, approfitto di questo utile post per chiedere un parere.
Ho intenzione di affittare un appartamento, al momento vuoto. L'agenzia incaricata da parte del proprietario, per valutare se il mio redditto è sufficiente, mi ha chiesto di portarle modello CUD o UNICO ultime 3 buste paga e un assegno circolare intestato al proprietario dello stabile, di importo pari ad una mensilità. L'assegno dicono che mi verrà restituito sia in caso decidano di affittarmi l'appartamento sia in caso decidessero di no. Ma allora a che serve?
E' normale questa procedura? Mi riferisco soprattutto all'assegno
Grazie

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Ciao,
non sono un'esperta, ma mi sa che dovrebbero chiederti di depositare un assegno solo se il proprietario decide che il fitto vada a te. Una volta ho avuto bisogno per un periodo di affittare un appartamento ed ho corrisposto una mensilità in più all'inizio che mi è stata restituita alla fine. Però me l'hanno chiesta dopo che hanno deciso di fittare a me l'appartamento. Ma forse dipende da agenzia ad agenzia. Io ho trovato il fito con un'agente immobiliare che lavorava per proprio conto e che mi ha direttamente messa in contatto con i proprietari.
Questa 'strana' richiesta di un assegno da depositare prima, mi sembra (forse lo è) equivalnte alla proposta d'acquisto che uno fa ad un'agenzia quando propone, appunto, un prezzo per l'acquisto di un appartamento e deposita una cifra per garantire la 'veridicità' della propria proposta. Poi, se il venditore non l'accetta, questo assegno va strappato. Però è un assegno 'normale', non circolare!
In sostanza, per gli acquisti, si fa così (anche se non con assegno circolare, ma assegno bancario 'normale), quindi non è una procedura 'nuova'. Per gli affitti non so, forse dipende dall'agenzia.
bye

rosablu72, 12/07/2007 09.46:

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Buongiorno forum, approfitto di questo utile post per chiedere un parere.
Ho intenzione di affittare un appartamento, al momento vuoto. L'agenzia incaricata da parte del proprietario, per valutare se il mio redditto è sufficiente, mi ha chiesto di portarle modello CUD o UNICO ultime 3 buste paga e un assegno circolare intestato al proprietario dello stabile, di importo pari ad una mensilità. L'assegno dicono che mi verrà restituito sia in caso decidano di affittarmi l'appartamento sia in caso decidessero di no. Ma allora a che serve?
E' normale questa procedura? Mi riferisco soprattutto all'assegno
Grazie

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Ottima scelta l'affitto. Complimenti.

A me, tanti anni fa (1998) l'agenzia (Tecnocasa) aveva chiesto, per fissare l'appuntamento con i propietari, il CUD mio e di mia moglie + 100 mila lire di caparra (che avrei perso nel caso avessi deciso per qualche ragione di non prendere più in affitto l'appartamento). Alla firma del contratto ho riavuto le 100 mila insieme alle chiavi e ho dato un assegno di tre mensilità di affitto ai propietari (1° mese affitto + cauzione di due mesi da recuperare alla fine del periodo di affitto) + un assegno di una mensilità all'agenzia.

Cinquanta o cento euro vanno benissimo, ma una mensilità di affitto di caparra mi pare un pò troppo. Se per esempio non ti metti d'accordo con i propietari su qualche clausola del contratto di affitto e decidi di lasciar perdere, l'assegno che fine fa? Lo perdi?

Considera che nel contratto ci sono molte clausole da discutere. Se per esempio tra un anno ridipingono la facciata del palazzo, il propietario, a seconda di come vi accordate, può avere o non avere diritto di chiedere una maggiorazione dell'affitto pari all'interesse legale della somma da lui sborsata per i lavori. Per esempio se i lavori gli costano 12000 euro e gli interessi legali stanno al 5% ti può chiedere (se previsto epressamente dal contratto) 600 euro l'anno, cioé 50 euro al mese di maggiorazione dell'affitto.

Penso che prima di prendere in affitto un appartamento (specie la prima volta) sia una buona cosa ricorrere all'assistenza di un sindacato inquilini (la spesa dovrebbe essere di qualche decina di euro per l'iscrizione). Se non altro per fissare un appuntamento con un consulente e farsi spiegare le clausole del contratto che si firma (che é standard ma é anche molto flessibile, e ha parecchie opzioni da definire) e come comportarsi di fronte a strane richeste dell'agenzia o dei propietari.

Facci sapere.

PS. Ottima iniziativa l'apertura di questa discussione.

Grazie per la tua risposta guido.zip
Ma è possibile prendere visione del contratto prima di decidere di consegnare i documenti?

rosablu72, 13/07/2007 09.44:

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Grazie per la tua risposta guido.zip
Ma è possibile prendere visione del contratto prima di decidere di consegnare i documenti?

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Esistono modelli standard di contratto concordati tra le associazione sindacali dei propietari e degli inquilini.

Su internet ho trovato questo.

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
ai sensi dell'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
(con esclusione delle fattispecie di cui all'art. 1, commi 2 e 3 , stessa legge)
sottoscritto da Confedilizia e Sunia
Registrato allufficio del registro atti privati di Roma,
c/07287, 26 febbraio 1999

www.sunia.it/files/modulistica/contratti/contratto_libero.pdf

Altra modulistica SUNIA sta qui:
www.sunia.it/files/modulistica/modulistica.php

Studi e ricerche sull'affitto sono qui:
www.sunia.it/files/studi_ricerche/studi_ricerche1.php

In ogni caso ti suggerisco di rivolgerti al SUNIA o altro sindacato inquilini per farti un pò di cultura sull'argomento.

Considera per esempio che esistono accordi territoriali per cui, se il canone rientra in certi limiti concordati (per esempio per Roma zona Flaminio mi pare che il limite sia intorno ai 1000-1100 euro al mese per un appartamento di 60-70 mq) il propietario ha diritto a consistenti sgravi fiscali (sia sull'ICI che sulla tassazione dell'affitto).
Questo lo sa il propietario? E l'agente immobiliare? Il propietario del mio appartamento per esempio non lo sapeva. L'agente immobiliare che ha fatto il contratto lasciamolo perdere (il ragazzotto ci stava facendo firmare, nel 1998, il contratto standard per equo canone, e abbiamo dovuto spiegargli che l'equo canone non c'era più da svariati anni: per fortuna mi ero portato da casa una copia del contratto standard per patti in deroga).
Se l'affitto che chiedono é di poco superiore al canone concordato potrebbe essere conveniente anche per il propietario ridurre l'affitto per ottenere gli sgravi.

Comunque sono norme che variano in continuazione, e quindi la cosa migliore che puoi fare é contattare il SUNIA o altri.

Sulle agenzie immobiliari non ci contare molto. In genere i titolari dell'agenzia fanno gestire i contratti di affitto a dei ragazzotti che sono poco più che semianalfabeti (eccezioni a parte, ovviamente).

Aiutatemi qui, per favore...

Ciao
Io ho acquistato tramite agenzia un box in centro a Torino.
C'era un cartello sotto casa di un'agenzia Tecnorete, vendevano una enorme rimessa di 50mq.
Alla fine ne ho comprato 1/3 che è stato traformato in un box singolo.
Il venditore dell'agenzia si è occupato di coordinare tutto quanto.
- mi ha spiegato tutte le fasi della compravendita
- abbiamo letto insieme tutta la proposta di acquisto e mi ha illustrato le clausole
- ha fatto i preventivi per la trasformazione
- preventivo geomotra per la suddivisione
- ha gestito lui tutti gli attori (geometra, impresa, etc.)
- al primo incontro mi ha fatto vedere le visure catastali e mi ha spiegato i significati dell'accatastamento (uso autorimessa, etc.)
- ad ogni mio dubbio ha sempre esibito documenti che chiarissero tutto
- non mi ha mai nascosto a lo stato della vendira delle restanti due parti di rimessa ne su chi fossero gli altri acquirenti (tan'è che li ho pure sentiti per sapere se loro avevano condizioni diverse)
- Il rogito è stato fatto solo dopo che l'impresa aveva avviato i lavori.
- I preventivi sono tutti stati rispettati.

Per il suo disturbo si è preso il minimo previsto che è stato di 1.500 euro, tenete presente che ogni nostro incontro non è mai durato meno di un'ora.
Alla fine gli ho pure fatto i complimenti.

Ciao
Gil

A volte le agenzie vendono a prezzi molto piu alti di quelli chiesti dal proprietario.
Copio e incollo l'esperienza raccontata da mkcicio, per ricordare che, quando avete a che fare con una agenzia:

- Cercate sempre di parlare anche con il proprietario, magari in incognito, per capire se il prezzo è quello effettivamente richiesto o se l'agenzia cerca di fare una ricca cresta a spese vostre (nell'esempio che segue ben 80.000 euro)

- Quando date la casa ad una agenzia accertatevi, anche da contratto, che l'agenzia non la metta fuori con una cresta enorme, altrimenti o perdete una ottima occasione di guadagno (se l'agenzia riesce a venderla potevate farlo anche voi e incassare la cresta) o la casa vi rimane sul groppone per mesi invenduta (perchè l'agenzia a vostra insaputa ha sparato un prezzo "gonfiato" eccesivo)

Have a look:

mkcicio 18/8/2007
ve la devo raccontare
un caro amico ieri mi ha aggiornato sulla sua situazione:
lui (e la compagna) sono in cerca di casa da almeno 2 anni, prima dell'estate avevano visto un appartamento lungo l'Appia (vicino metro) di 55 mq venduto dall'agenzia ad Euro 310.000. Il mio amico che è un furbone ed ha ascoltato i miei consigli (letti su questo forum) sui raggiri delle agenzie ed è andato a trovare da solo la proprietaria scoprendo che la sua richiesta effettiva è di Euro 250.000 che l'agenzia avrebbe guadagnato tutto il surplus oltre alle commissioni sul compratore e sul venditore mantenendo la proprietaria vincolata per un periodo di 3 mesi.
Il mio amico che è un furbacchione ed è anche stanco di girare le offre in maniera informale 230.000 + le commissioni che la signara dovrebbe comunque all'agenzia (dimenticavo di segnalarvi anche che da 2 mesi tante persone avevano visto l'immobile ma nessuna proposta) la signora prende tempo il mese di Agosto per pensarci.

Qui nasce il bello, la stessa signora chiama il giorno di ferragosto il mio amico per sapere se lui era ancora interessato all'acquisto della casa poiché lei si era decisa e che a settembre potevano chiudere. Il mio amico (gran furbino) le ha risposto che con quello che sta succedendo solo il Cielo può sapere cosa riserva il futuro e che non se la sentiva perché oggi l'immobiliare è a rischio e quindi voleva prendersi un po di tempo. La signora a questo punto gli ha proposto anche una rettifica alla sua offerta (230.000)se avrebbero trovato un accordo in fretta.

Ricapitoliamo 310.000 - 230.000 = 80.000 di sconto più un ultrasconto da definire.
Ragazzi inizia la giostra. Ovviamente vi terrò informati sulla conclusione dell'affare, anche peché non mi piace godere da solo.

personalmente ho avuto esperienza diretta di agenzie relative a:

- complicità con venditore truffaldino (modello "incasso 8 compromessi e faccio il rogito solo con 1 in più con procura di persona morta convalidata da notaio compiacente". Delirio eh? La cosa curiosa che non ho mai avuto tanta voglia di approfondire, di fronte a tale apocalisse, è che la causa col venditore gli avvocati l'hanno portata a buon fine (in "soli" 16 anni) mentre quella con l'agenzia (che nel frattempo intascava le commissioni) nemmeno tentata (immagino per nullatenenza fittizia dell'agente).
Per la cronaca, il venditore è venuto poi fuori essere membro di nota famiglia romana di strozzini . Agenzia piccola immediatamente chiusa dopo i "fatti" (cioe la falsa vendita di ben 4 immobili in due mesi)

- Gabetti ridotta a zerbino nel 1995 (come insegna Laplace, al fondo della scorsa "fase del compratore") che riduce la propria commissione dal 3 al 2% per l'acquirente (sostenendo col venditore uno sconto dell'8% sul prezzo richiesto, già di suo stracciatissimo)

- Tecnocasa "di zona" che ti conferma tranquillamente che è meglio aspettare questi qui restano i migliori...

quest'esperienza personale è abbastanza allucinante...
da un pò di tempo cerco casa in una zona e quindi vedo parecchi appartamenti con un agente immobiliare. uno di questi è stato comprato a prezzo stracciatissimo da un tizio che lo vuole rivendere facendo un guadagno notevole, ma sproporzionato rispetto a quanto l'appartamento valga in realtà. L'appartamento è invenduto da un anno circa. Cosa mi dice qualche settimana fa il tale agente immobiliare? mi racconta la storia di un suo 'amico' che ha comprato un appartamento versando 100.000 euro al venditore IN NERO, per evitare di pagare le plusvalenze.
Come a dire: a buon intenditore...
ma che siamo matti? già me lo immagino: andare con una valigetta stile 'mafioso' piena di verdoni dal notaio e, ovviamente, darglieli prima di stipulare l'atto??
Ma che siamo matti????

1000bolleblu, 24/08/2007 13.13:

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quest'esperienza personale è abbastanza allucinante...
...........................
ma che siamo matti? già me lo immagino: andare con una valigetta stile 'mafioso' piena di verdoni dal notaio e, ovviamente, darglieli prima di stipulare l'atto??
Ma che siamo matti????

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Attenzione !
a parte il rischio di andare in giro con valigetta di soldi contanti, voglio segnalare a qualcuno disinformato ... che potrebbe cadere nella tentazioni di cedere a questo tipo di proposte ... oscene, che il Fisco controlla i movimenti bancari del venditore e dell'acquirente per verificare la veridicità di quanto dichiarato nel rogito, qualora si evidenziassero cifre occultate si perdono i benefici fiscali oltre alle sanzioni per infedele dichiarazione sugli importi dovuti.

1000bolleblu, 24/08/2007 13:13:

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ma che siamo matti? già me lo immagino: andare con una valigetta stile 'mafioso' piena di verdoni dal notaio e, ovviamente, darglieli prima di stipulare l'atto??
Ma che siamo matti????

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Queste cose credo che facciano meravigliare solo noi anime belle, non abituati a giri importanti di soldi, e che di solito non frequentano quella grande area grigia degli affari che si pone tra la legalità e il crimine vero e proprio. Nel "mondo reale" credo che queste cose siano molto più comuni di quello che possiamo immaginarci.
D'altra parte, quando comprai casa una decina di anni fa, mi venne chiesto molto gentilmente se potevo pagare in contanti..

salve, sono carmine e vi lurko da un po' di mesi.

vorrei raccontarvi cosa è successo a certi amici che volevano vendere un appartamento, che, dal padre, libero professionista, era stato variato da abitazione a ufficio nel condono del 1994.

Nel 2003, dopo che i miei amici hanno messo il cartello "VENDESI" vicino al portone del palazzo, hanno ricevuto una telefonata da parte di agenti immobiliari che dicevano di avere un potenziale cliente.

loro rispondono che la casa la vendono privatamente che non intendono pagare mediazioni a nessuno; i due agenti allora fanno firmare loro una delega nella quale è specificato che all'agenzia non è dovuto nulla da parte loro per questa vendita.

la casa era in vendita a 230.000 euro (80mq+140mq di giardino in zona roma torre spaccata); gli agenti si presentano con un tizio e due giorni dopo ricevono un assegno circolare da 7500 euro e una scrittura privata contenente la proposta di acquisto a 200.000; si accordano a 210.000 e dopo qualche giorno fanno in agenzia un compromesso che aggiunge 19.000 euro ai precedenti 7500 come caparra.

nel compromesso è specificato che entro tre mesi si sarebbe fatto l'atto e che loro avrebbero dovuto ripristinare l'uso abitativo.

la cosa che non mi quadra è che non si siano cautelati con la clausola "salvo concessione mutuo". forse erano alle prime armi...

i due agenti dicono loro "non vi preoccupate per la pratica, ce la sbrighiamo noi; ci date solo i 3000 euro che servono per il geometra", e i miei amici sono tranquilli fino ad un mese prima della scadenza, quando leggo il loro compromesso.

Li invito a telefonare ad un geometra preso dalle pagine gialle e questo per 500 euro fa loro il ripristino d'uso presso il comune e il nuovo accatastamento, giusto in tempo per la data del contratto; scaduto il termine consiglio loro di non dire nulla agli agenti e di mandare una raccomandata chiedendo data e luogo del contratto.

Dopo due settimane i miei amici ricevono una raccomandata che chiede loro di restituire il doppio della caparra perchè non avevano rispettato quanto previsto dal compromesso riguardo il ripristino dell'uso abitativo.

inutile dire che non hanno mai fissato una data per il contratta, anzi, nonostante la perdita, sono spariti.

e così gli aspiranti truffatori sono rimasti fregati, i miei amici hanno ancora la casa e non hanno più bisogno di venderla.

da it.discussioni.consumatori.tutela:

Domanda di maxbit3k@gmail.com 19/9/2007 10:52

Volevo sapere se altri utenti del forum avevano avuto problemi con
agenzie immobiliari Tecnocasa. Io ho avuto una pessima esperienza con
l'ag. Carabelli di Milano. Dopo aver visto un appartamento ho deciso
di fare un'offerta. Nonostante chiedessi continuamente di
sottoscrivere la proposta/compromesso contestualmente al venditore,
l'agenzia, adducendo varie motivazioni, non ha mai organizzato un
incontro a tre (agente, venditore, compratore). Mi ha fatto
sottoscrivere più proposte d'acquisto, variando ogni volta i termini
di pagamento e dicendomi ogni volta che era quella definitiva perchè
concordata con il venditore. L'ultima volta ho chiaramente detto che
non avrei accettato nessuna ulteriore modifica ed il risultato è stato
che l'acquisto è saltato. La mia sensazione è stata che l'agenzia
avesse cercato di "tirare la corda" piano piano e che la mia
determinazione al terzo incontro abbia smascherato il loro gioco.
Tutto questo mi è costato economicamente perchè, per venire incontro
alle richieste di anticipi sempre più corposi, sono stato costretto a
smobilitare polizze vita e fondi di investimento, rimettendoci
parecchi soldi. Ci sono altri che hanno avuto esperienze simili?


Risposte:
> Come hai fatto ad accettare di dare più soldi dopo aver firmato una prima
> volta?
>

L'agenzia ogni volta ha ricompilato una nuova proposta, stracciando laprecedente. Mi ha restituito il vecchio assegno che avevo intestato alvenditore e ne ha preteso uno nuovo di importo maggiore.

Risposta:
scusa , ma tui possedevi gia , avevi in mano
un documento che fissava un prezzo .
Mi pare logico che avresti dovuto rifiutare
di firmare altri documenti , sopratutto
in base a quanto hai scritto , che pensavi
di avere in mano un compromesso , non e proprio
corretto legalmente , ma e quello di cui eri convinto.

In futuro consiglio di firmare sempr , dico SEMPRE,
un mandato che preveda il apgamento salvo buon
fine , al momento del rogito , anche se forse
e difficile farlo perche il compratore
mi sembra che non firmi mandati e allora vale
il Codice Civile , e la fregatura e in arrivo!


Risposta:
Anch'io ho avuto una pessima esperienza con Tecnocasa. E proprio
perchè sono un franchising non è possibile farci nulla. Ogni agenzia è un'impresa a se. Loro guadagnano in proporzione al prezzo della casa e quindi hanno tutto l'interesse nel far salire il più possibile il prezzo. Hanno usato la mia proposta per convincere un altro acquirente ad offrire una cifra maggiore e non l'hanno fatta vedere al venditore.

Ripsosta:
> Saltata la vendita a questo proposito
> ti hanno detto qualcosa ?, che non vale niente
> ma solo per sapere.
>
Loro hanno dato tutta la colpa al venditore, mi hanno persiono detto
che avrebbero rifiutato l'incarico a vendere. Peccato che ho poi
scoperto che 10gg dopo hanno venduto la casa ad un altro acquirente
che aveva offerto più di me.

Ciao a tutti,
avrei bisogno del vostro aiuto.

Attraverso un annuncio immobiliare ho visitato
tramite agenzia un appartamento il cui prezzo
pareva vantaggioso.

Nello stesso ho visto esserci due inquilini anziani
ai quali pare sia scaduto il contratto di locazione
ma attualmente ancora lì!!!


Avrei voluto fare una proposta d'acquisto ma vista la situazione
ho preferito rinunciare.
Ho precisato che avrei firmato solo ad immobile libero!!
Mi è stato detto che era impossibile!!!

Di fronte alla mia resa l'agente immobiliare
ha suggerito di aggiungere sul modulo di proposta d'acquisto
una nota del tipo "la proposta decadrà
se l'agenzia entro 4 mesi non libererà l'immobile (trovando una nuovo alloggio agli anziani)".

Sinceramente anche l'apposizione di questa
condizione mi ha lasciata perplessa.
Mi chiedo : in questo caso scatterebbe comunque il diritto alle provvigioni? cosa rischierei?
Cosa ci guadagnerebbe l'agenzia?


Vi ringrazio in anticipo e spero rispondiate presto!!
Grazie a tutti

Segnalo queto interessante libro su come difendersi dalle truffe e dai piccoli e grandi raggiri degli agenti immobiliari. Utilissimo per chi si appresta ad avere a che fare con una agenzia.
Ne copio ed incollo la recensione:


www.ilcassetto.it/notizia.php?tid=672

"Sotto il Mattone: L'avventura di cercare casa".
Il nuovo libro di Luca Leone

Almeno 66.000 agenti immobiliari – cinque sesti dei quali, cioè 55.000, privi di regolare patentino, dunque “abusivi” – sono attivi in Italia nel settore della compravendita del mattone. Si tratta di uomini e donne non di rado dediti alla ricerca di compromessi che permettano loro di raggiungere l’obiettivo principale e fondamentale per un mediatore. La soddisfazione del cliente? Macché. “Fare soldi, soldi, soldi”, come mi ha raccontato il “pentito Simone”, un agente immobiliare che non ce l’ha fatta più e, a un certo punto, per salvarsi anima e salute mentale ha mandato tutti al diavolo e si è iscritto all’università.

Questo mio nuovo libro, “Sotto il mattone. L’avventura di cercare casa” (Infinito edizioni, 176 pagine, 12 euro) è un viaggio spesso sorprendete e allucinante all’interno dell’universo delle agenzie immobiliari. Tentativi di truffa, richieste di pagamenti in nero, assegni intestati a Me Medesimo (M.M.) per gabbare Fisco e case immobiliari madri, documenti mancanti, superficialità sono il pane quotidiano di molti di questi signori che girano elegantemente vestiti sulle loro automobili scure, del tutto dimentichi del ruolo sociale della mediazione e indifferenti alle violenze psicologiche che impongono a famiglie e singoli cittadini che cercano di coronare il comune sogno di comprare casa.

“Sotto il mattone” è il reportage non romanzato e in nulla immaginario di un viaggio nel settore immobiliare alla ricerca di una chimera chiamata casa. Il periodo di riferimento del libro, attualissimo e dedicato “a chi cerca casa e non trova pace”, va dal 2005 al 2007. Nato come vademecum per aiutare chi cerca alloggio in questa complessa attività agli estremi tra la fantascienza e l’horror, il volume si è inevitabilmente trasformato tra le mie mani, strada facendo, in un reportage scritto dopo che sono entrato direttamente e dolorosamente a contatto con uno dei tanti ingiustificabili assurdi italiani.

Il risultato è un libro scritto con sarcasmo e ironia, godibile nella lettura e a tratti esilarante ma in grado di dare – sulla base di esperienze realmente vissute – consigli e “dritte” a chiunque si accinga a comprare un immobile. Non mi sono, infatti, limitato a una ricerca superficiale ma, appoggiandomi a uno studio legale, ho avviato le procedure d’acquisto di molti immobili, riuscendo così – a mie spese! – ad avere un panorama completo (e particolarmente allarmante, nel disinteresse del Parlamento e dei governi) di un settore in cui girano tanti soldi, molti dei quali finiscono per sparire più o meno misteriosamente. Il panorama è sconvolgente: costruttori e agenti immobiliari che chiedono pagamenti in nero per cifre enormi, fino a 60.000 euro; agenti immobiliari che si fanno pagare clandestinamente le remunerazioni dei loro servizi; proposte d’acquisto vincolanti e onerose per il solo acquirente; case prive di allaccio in fogna che scaricano impunemente in fossi e terreni agricoli; nidi per topi spacciati per “villette”; abusi edilizi di ogni genere favoriti da ben tre super-sanatorie (due delle quali berlusconiane, come in molti rammenteranno) in soli vent’anni. E poi, limiti d’ogni genere, persino – nel ventunesimo secolo – tecnologici. Avete mai pensato a quanto possa essere importante avere oggi a casa la linea Adsl per i collegamenti Internet? Ebbene, il digital divide – ovvero il divario digitale inteso come mancanza della possibilità di accesso ai servizi Internet ad alta velocità – oggi in Italia è tanto e tale da impedire a molti, e non solo in periferia e in campagna, di collegarsi alla rete. E ci fanno credere, nelle pubblicità, di vivere ormai tutti su un’astronave…

La casa, in sostanza, in Italia oggi si concretizza in un’enorme truffa, con le agenzie immobiliari a farla totalmente da padrone e a invadere ogni spazio fisico e virtuale. Pali, cancelli, cassonetti, alberi, tralicci, edicole, Internet: nessuno spazio – a cominciare da quelli pubblici, dunque per definizione di tutti e non di agenzie private a fine di lucro – è oggi risparmiato dalle affissioni abusive (e, sulla carta, passibili per legge) di questi signori dal sorriso sempre pronto, dalla giacca scura e dal congiuntivo sghembo, la cui bassa scolarizzazione deve preoccupare comunque molto meno della ancora più bassa moralità e deontologia.
La bramosia dei mediatori immobiliari cresce, purtroppo, di pari passo con l’incapacità della politica di garantire i cittadini non solo dal caro-mattone provocato dalla speculazione edilizia ma, più in generale, dall’aumento del prezzo della vita derivante dall’effetto euro, esploso nel 2001 e ormai giunto a livelli inarrestabili, complici fatti internazionali di enorme rilievo, come la distruzione delle Torri gemelle a New York e lo scoppio dei tragici conflitti in Afghanistan e Iraq (oltre alla costante minaccia dei “falchi” repubblicani a stelle e strisce di nuovi folli interventi armati in Siria, Iran, Corea del Nord…). Se il prezzo delle scarpe è quadruplicato, gli effetti sulla casa dell’avvento dell’euro e della crisi economica e politica mondiale sono stati dirompenti, e ormai con i fatidici 200 milioni di lire di una volta non si riesce, in alcune zone, neppure più a comprare un box auto. Ma ormai, c’è chi ci vive, nei garage e negli scantinati, pagati normalmente tra i 90.000 e i 150.000 euro. Laddove una volta topi, ragni e scarafaggi avevano il loro regno e in autunno gli anziani producevano il vino per la famiglia, oggi camion scaricano quintali di laterizi e, in quattro e quattr’otto, nascono appartamentini in cui finiscono a vivere giovani, vecchi e bambini. Se, nella maggior parte dei casi, bisogna avere occhio allenato per riconoscere una cantina spacciata per casa da un vero appartamento, non di rado, ormai, sui giornalini di settore, questi immobili vengono messi in vendita direttamente come “appartamenti categoria C/2”: una contraddizione palese e un reato da denuncia, se si pensa che alla categoria C/2 appartengono i magazzini e le cantine.

Il libro però non si ferma alla denuncia. Oltre a lanciare un allarme fondato e documentato, ho cercato di concludere questo mio nuovo sforzo editoriale con due capitoli fondamentali. Uno di questi, l’ultimo, è una lunga e precisa lista di cose da fare e da non fare quando si compra casa. Tra le cose assolutamente da fare, senz’altro mai credere a un agente immobiliare e affidarsi sempre a un buon avvocato contrattualista. Così gli aspiranti compratori di una casa eviteranno amarezze, truffe, raggiri e anni buttati in tribunale, oltre a ritrovarsi non la casa dei sogni ma una catapecchia da incubo. Un altro capitolo, però, ed esattamente il ventesimo, merita particolare menzione, poiché al suo interno è riportata una lunga e dettagliata intervista a un agente immobiliare “pentito”. L’intervista non solo conferma deduzioni e prove che, nei capitoli precedenti, ho portato sul banco degli imputati contro gli agenti immobiliari e il sistema, ma aggiunge particolari inediti particolarmente gustosi e al contempo irritanti, come la cosiddetta telefonata “a scopo di notizia”, laddove in gergo immobiliare, “fare notizia” vuol dire raccogliere informazioni su possibili case in vendita nel quartiere, o meglio nella propria zona di competenza

Mi ha raccontato tra l’altro, a questo proposito, il “pentito Simone” che, per “fare notizia, “vengono intervistati negozianti, passanti, vigili, chiunque possa frequentare il quartiere abbastanza per potere aver visto un cartello “vendesi” o ancora meglio da avere qualche conoscente, amico o parente che vende casa. Inoltre, vengono instaurate una serie di pseudo amicizie con portieri, meccanici, giornalai, baristi e tutti coloro che sono nella zona ogni giorno, al solo scopo di avere qualche “soffiata”. Al corso di formazione che ci avevano fatto in agenzia, una delle regole fondamentali che ci erano state inculcate era di andare a prendere sempre il caffé, il giornale, le sigarette negli stessi posti e di passare “per caso”, almeno una volta alla settimana, dai portieri degli stabili, per fare loro un saluto od offrirgli un caffé, al solo scopo di carpire notizie. Insomma: era importante mettere in piedi una lunga serie di falsi rapporti d’amicizia per adempiere all’obiettivo che t’eri preposto: soldi, soldi, soldi”.

Poi c’erano le telefonate. Adescare persone al telefono non è semplice. Ma le agenzie immobiliari hanno grande fantasia. Racconta ancora il “pentito”: “Questa fu la prima telefonata che m’insegnarono a fare ai condomini d’un palazzo, dove mi ordinarono d’indagare sull’eventuale presenza di case in vendita:
“Pronto signora Migliacci? (falso: sapevo fosse un’altra persona) Lei non mi conosce, sono Provoli” (falso).
“Non sono io… La signora Migliacci abita al piano di sopra” – rispondeva la persona contattata.
“Oh, mi scusi signora, devo avere sbagliato numero” (falso: lo avevo fatto apposta). Le rubo solo un minuto. Ho saputo dal fornaio (falso) che c’è una casa in vendita (falso) al terzo o al quarto piano (falso) del suo palazzo, ma non riesco a sapere il nome del venditore…” (falso).
“Non c’è nessuna casa in vendita” – risponde la signora.
“Ma come, signora? L’ho chiesto anche al vigile all’angolo (falso) e me lo ha confermato…” (falso).
“Ma lei è un’agenzia?”
“No signora, sono un privato (falso). Glielo avrei detto, altrimenti…” (falso).
La stessa telefonata andava fatta a tutto il palazzo e poi al palazzo successivo e a quello dopo ancora. Che la casa fosse in vendita, veniva furbescamente considerato un fatto assodato, perché spesso le persone sono restie a dare informazioni alle agenzie immobiliari a causa della loro invadenza. In realtà, non sapevamo se ci fosse o no una casa da vendere. Però, facevamo leva sulla nostra certezza che ci fosse e spendevamo il nome e il prestigio del fornaio o del giornalaio, figure cioè considerate “familiari”. Se ci fossimo presentati come agenti immobiliari, ci avrebbero sbattuto il telefono in faccia. Perché la gente, giustamente, non ne può più d’essere disturbata in casa dalle agenzie. Se poi davvero, come nella maggior parte dei casi, non c’erano case in vendita nel palazzo, bastava – da privati cittadini – scusarsi per il disturbo e concludere la telefonata dicendo che sarei “andato a chiedere meglio al fornaio o al vigile e che probabilmente non ci eravamo capiti”. Feci per un pomeriggio intero questa identica telefonata, non so per quante volte, sentendomi in colpa per ogni singola bugia. Non facevo del male a nessuno, ovviamente – e ogni tanto qualcuno scopriva pure che si trattava del trucco di un’agenzia e riattaccava – ma il pensiero di passare la vita raccontando balle non mi gratificava. Inoltre, ero convinto che l’abitudine a mentire si sarebbe ripercossa su tutto il mio essere. Una sera feci due ore di traffico e alle nove passate rientrai a casa. Per tutto il tragitto, non feci altro che ripensare alle persone che avevo ingannato quel giorno”.

Ciò che traspare da “Sotto il mattone”, in definitiva, è che quella del mattone in vendita in Italia è una giungla senza legge e senza certezze, in cui solo la fortuna e la capacità di districarsi possono aiutare il compratore a non prendere la fregatura della vita. Oltre al proprio avvocato.


Sotto il mattone. L'avventura di cercare casa
Luca Leone
€ 12,00

immobiliarista complimenti per lo sbattimento!

cmq ci sono molte inesattezze in quello che hai reperito

forte la fantasia di questo ex agente pentito.... in confidenza io nn ho mai fatto nulla del genere, e prima di aprire la mia agenzia ho lavorato per tante agenzie facendomi le ossa e... anche da loro nn ho mai visto nessuno fare cose del genere!

cmq la cosa più semplice per nn farsi truffare dalle agenzie è... NON FREQUETARLE! eheheheh di solito lo dico a mio figlio di nn frequentare le brutte compagnie... qui dico a tutte queste persone fregate, deluse, arrabbiate... chiudete con le agenzie ci sono tanti privati che vendono... tutelatevi lo stesso ok?

perchè sinceramente io preferisco avere 50 clienti meno ma... quei pochi che mi rimangono almeno che siano contenti di me, del mio staff e del mio modo di operare... persone astiose come voi preferisco lasciarli ai privati... lo dico con tutto il cuore e senza rancore!

Personalmente non mi ritengo astioso e ti prego di non generalizzare perche io faccio lo sforzo di non esserlo.

Trovo invece edificante l'esporre i dubbi, le truffe e i raggiri di un settore per cercare di non caderci visto che ognuno e' esperto del proprio settore e ignorante in quello degli altri.

Se facessi l'agente saprei meglio evitare errori e trarre vantaggi pero' non e' il mio mestiere e visto che dagli agenti da me contattati oneste informazioni non sono riuscito ad averne me le vengo a cercare online.

Trovo edificante anche l'esporre i vantaggi dell'agente e i possibili miglioramenti che potrebbe fare per soddisfare meglio parte della clientela...e non con lo scopo di addossare ulteriore lavoro gratis ad una professione...se invece di spendere 600 euro per un annuncio su un giornaletto tu avessi un servizio online che ti lavora in percentuale alla provvigione non sarebbe una vantaggiosa alternativa?

Risparmi tu e risparmia il cliente finale.

lisa_li, 23/11/2007 16:46:

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...persone astiose come voi preferisco lasciarli ai privati...lo dico con tutto il cuore e senza rancore!

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ed io senza rancore e con tutto il cuore incomincio a pensare che un di astio lo abbia tu, ma prendere atto che alcuni tuoi colleghi sono così - molto diversi da te - non sarebbe il primo passo da parte tua? o stiamo peccando di lesa maestà se parliamo in modo critico degli agenti immobiliari?

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immobiliarista complimenti per lo sbattimento!

persone astiose come voi preferisco lasciarli ai privati... lo dico con tutto il cuore e senza rancore

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grazie dei complimenti
non è certo colpa mia se ci sono piu agenzie immobiliari che bar
e se tre quarti di esse pensano solo a spillare soldi in quantità agli sprovveduti, facendo ore e ore di corsi di marketing per fregare polli.

Quindi visto che il tasso di rischio di prendere una fregatura e/o comunque di pagare troppo è oltre il 75%, consiglio a chiunque di bypassare le agenzie ed affidarsi ad un avvocato contrattualista.

Risparmio garantito e rischio zero.

Ed avete salvaguardato nel modo migliore i vostri interessi.

leggendo qua e la sembra che gli inglesi siano coloro che esportano in tutto il mondo i modelli di comportamento nel settore immobiliare.

Da meta dicembre tutti coloro che vorranno vendere casa dovranno avere un home information pack obbligatorio da fornire agli eventuali acquirenti.

All'interno(tra cui il certificato energetico...ma non solo anche se ci sono lavori da rifare e di che entita,attestazione di propieta della casa ed eventuali mutui e molte altre informazioni dettagliate):
Compulsory documents ('Required') - for example, the evidence of title that proves it's yours to sell.
Optional documents ('Authorised') - such as the Home Condition Report which gives buyers a clear idea of what work, if any, needs to be done to the property.

il documento e' molto completo ed e' possibile compilarlo anche da se stessi...chissa perche qui invece solo per il certificato energetico ci vuole il tecnico abilitatoche va ovviamente pagato...a me me sta un po a rompere sto sistema italiano.
www.homeinformationpacks.gov.uk/consumer/3_Whats_in_a_Home_Information_P...
Esempi:
www.homeinformationpacks.gov.uk/consumer/42_publications.html

pax2you, 24/11/2007 3.55:

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leggendo qua e la sembra che gli inglesi siano coloro che esportano in tutto il mondo i modelli di comportamento nel settore immobiliare.

Da meta dicembre tutti i propietari di casa dovranno avere un home information pack obbligatorio da fornire agli eventuali acquirenti.

All'interno(tra cui il certificato energetico...ma non solo anche se ci sono lavori da rifare e di che entita,attestazione di propieta della casa ed eventuali mutui):
Compulsory documents ('Required') - for example, the evidence of title that proves it's yours to sell.
Optional documents ('Authorised') - such as the Home Condition Report which gives buyers a clear idea of what work, if any, needs to be done to the property.

il documento e' possibile compilarlo anche da se stessi...chissa perche qui invece solo per il certificato energetico ci vuole il tecnico abilitatoche va ovviamente pagato...a me me sta un po a rompere sto sistema italiano.
www.homeinformationpacks.gov.uk/consumer/3_Whats_in_a_Home_Information_P...
Esempi:
www.homeinformationpacks.gov.uk/consumer/42_publications.html

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Penso proprio che andremo anche noi in questa direzione ma un pò più all'amatriciana e un pò meno gratuitamente.
Altro balzello da aggiungere agli altri centinaia di migliaia!!
Mi piacerebbe anche sapere quali conseguenze comporterebbero false o incomplete dichiarazione anche a LIVELLO RISARCITORIO in caso di vendita dell'immobile,oppure se è più un fatto informativo meno vincolante a livello giurisdizionale.