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giovedì, 21 ottobre 2010
INFOIVA


La questione del mercato immobiliare milanese è in lenta ripresa nei primi sei mesi del 2010. Parliamo dello stato dei prezzi sugli affitti delle case e costi al mq, dal Centro città fino alla periferia, arrivando alle nuove aree in via di sviluppo, a Milano.

I dati sembrano incoraggianti e positivi, stando alla 37° edizione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano” sul primo semestre 2010 indetta dalla Camera di commercio di Milano attraverso l’azienda speciale Borsa Immobiliare in collaborazione con gli agenti rilevatori di FIMAA Milano.

Con una generale tendenza per una lenta ripresa, è il Centro città a trainare, con un +1,5% nei primi sei mesi e 4.627 euro al metro quadro, mentre si mantengono stabili la periferia (+0,2%) e la provincia (+0,1%) sebbe i tempi per cambiare casa rimangano sempre lunghi, ben sei mesi, ed in alcune zone dove maggiore è l’utenza di stranieri, come via Paolo Sarpi e via Padova, i prezzi vanno abbassandosi.

Certo, gli effetti della crisi internazionale si fanno ancora sentire, ma dall’analisi dei dati emersi sembra che, se i prezzi a Milano riprendono a salire in città per gli immobili residenziali nuovi o ristrutturati (+1,5% in sei mesi), restano invece stabili in periferia (+0,2) e in provincia (+0,1% le case nuove in centro, in flessione zone periferiche e appartamenti recenti o vecchi).

Ma quanto costa comprare casa a Milano?

In media, si parla di 4.627 euro al metro quadro per gli immobili residenziali nuovi o ristrutturati.

Com’è ovvio, le zone più interessate dalle nuove trasformazioni urbanistiche di Porta Nuova, quella di Lagosta-Stazione Garibaldi, hanno visto un aumento del +9% in sei mesi (4.225 euro al mq). Anche il centro si conferma un quartiere sempre in crescita, con un +3,1% (8.600 euro al mq), e Brera (+4,1%, 8.950 euro al mq).

Le case più care, neanche a dirlo, rimangono quelle di via della Spiga-Montenapoleone con 12.850 euro al mq (+2,8%) e Vittorio Emanuele-S. Babila con 9.850 euro al mq (+3,7%), mentre le più convenienti sono invia Salomone-Bonfadini con 2.600 euro al mq (+2%), in Forlanini Mecenate e Ronchetto (a 2.750 euro al mq, rispettivamente +0,0% e +1,9%).

Ecco una sorta di mappa dei costi al metro quadro.

* Segnano un più:

- i Bastioni (Repubblica – Porta Nuova, Solferino – Corso Garibaldi, Leopardi – Boccaccio – Pagano, Parco Castello, S.Vittore, Conca del Naviglio – Porta Genova, Mercalli – Quadronno, Tribunale – 5 Giornate, Venezia – Monforte): +1,7%;

- la Circonvallazione (Buenos Aires – Vitruvio, Carbonari – Maggiolina, Gen. Govone – Cenisio, Lagosta – Staz. Garibaldi, Sarpi – Procaccini, Pisani Gioia Baiamonti, Fiera – Monterosa, Fiera – Sempione, Washington – Po – Vesuvio, Bligny – Toscana, Navigli – Cassala, Solari – Napoli, Abruzzi – Romagna, Libia – Cirene, Piceno – Indipendenza): +1,6%.

* Rimangono stabili ed economici:

- il Decentramento (da Bovisa-Dergano a Istria-Maciachini, da Inganni-San Cristoforo a Caprilli-San Siro, da Abbiategrasso-Gratosoglio a Ronchetto-Lodovico il Moro, da Lambrate a Salomone Bonfadini) con +0,2% e 3.233 euro al mq.

Le compravendite, poi, sono sì in aumento, ma restano lunghe.

Tornano ad aumentare le transazioni nel primo trimestre 2010 rispetto allo stesso periodo del 2009: +10,3% a Milano città, passando da 3.888 a 4.288, mentre la provincia subisce ancora una contrazione delle vendite (-0,3%). Le transazioni restano ancora lunghe: in media durano oltre sei mesi.

E quanto costano gli affitti?

La buona notizia è che i prezzi di locazione di un appartamento sono in calo dal primo semestre 2010: per esempio, un trilocale costa in media 124 euro al mq all’anno, -0,5% in sei mesi e -2% in un anno. In flessione, in sei mesi, sono soprattutto gli appartamenti di grandi dimensioni – da quattro o più locali – che segnano un generale -2,6% , i monolocali un -1%.

Ed il mercato immobiliare? In crescita anche quello, con un +1,5% del mercato delle case nel primo semestre del 2010, ovvero +1,9% in un anno, che significa 4.627 euro al mq il prezzo medio per gli appartamenti nuovi o ristrutturati.

Le case più convenienti sono:

- per il Centro storico: Vetra – San Vito con 6.850 euro al mq;
- nei Bastioni: Conca del Naviglio–Porta Genova con 5.650 euro al mq;
- nella Circonvallazione: Gen.Govone-Cenisio con 3.500 euro al mq;
- nel Decentramento: Salomone-Bonfadini con 2.600 euro al mq, Forlanini Mecenate e Rocchetto (entrambe a 2.750 euro al mq).

Dalla Camera di commercio di Milano, poi, ecco chi cresce di più…e chi meno, sempre nel primo semestre 2010.

* I più veloci:

- Centro storico crescono di più Brera (+4,1%, 8.950 al mq), Vittorio Emanuele – San Babila (+3,7%, 9.850 euro al mq) e Nirone – Sant’Ambrogio (+3,7%, 8.500 euro al mq).
- Cerchia dei Bastioni: S. Vittore (+2,6%, 5.850 al mq) e Parco Castello (+2,4%, 6.450 al mq).
- Circonvallazione: Lagosta – Stazione Garibaldi (+9%, 4.225 euro al mq) e Abruzzi – Romagna (3,6%, 4.350 al mq)
- Decentramento: Argonne – Corsica (+5,6%, 3.800 euro al mq) e quartiere S. Ambrogio –Torretta (+3,3%, 3,150 euro al mq).

* I più lenti:

- Centro storico Missori – Santa Sofia con +2,2%.
- Bastioni ferma la zona Venezia – Monforte (0,0%, 8.500 euro al mq).
- Circonvallazione crescita zero a Sarpi Procaccini (3.775 al mq), Libia – Cirene e Piceno – Indipendenza (entrambe a 5.500 al mq), Buenos Aires – Vitruvio e Carbonari – Maggiolina.
- Decentramento in flessione soprattutto Turro – Precotto (-4,8%, 3.000 euro al mq), Padova – Palmanova e Axum – Ospedale S. Carlo (-1,7%, rispettivamente: 2.950 e 2.900 euro al mq).

* In un anno

I velocisti:

- Centro storico: Spiga – Montenapoleone con +8,4%.
- Bastioni: Solferino – Corso Garibaldi con +3%.
- Circonvallazione: Lagosta – Stazione Garibaldi (+9%).
- Decentramento : Argonne – Corsica (+7%).

In coda. Nel Centro storico Augusto con +0,7%, stabili nei Bastioni Venezia – Monforte e in Circonvallazione Libia – Cirene e Corso Buenos Aires – Vitruvio. Nel decentramento, Turro – Precotto (-4,8%).

* In due anni

I velocisti

-Centro storico: Spiga – Montenapoleone con +10,3%.
- Bastioni: Conca del Naviglio – Porta Genova con +11,9%.
- Circonvallazione: Lagosta – Stazione Garibaldi (+9%).
- Decentramento: Teodosio – Vallazze (+12,5%).

In coda. Nel Centro storico stabile Augusto (+0,0%), nei Bastioni Tribunale – 5 Giornate (+0,8%) e in Circonvallazione stabile Corso Buenos Aires – Vitruvio (+0,0%). Nel decentramento Turro – Precotto (-4,8%).

Ed in provincia? Il prezzo medio degli appartamenti nuovi (in zone centrali all’interno dei comuni) nel I semestre 2010 è di 2.200 €/mq, con un aumento dello 0,1% rispetto al semestre precedente. Crescono Sud Milano (+2,3% in sei mesi), Sud est Milano (+1%), Martesana – Adda (+0,3%) e Magentino (+0,2%). Negative le variazioni delle altre aree.

Insomma, una situazione in via di miglioramento sulla quale si è dichiarato anche Antonio Pastore, presidente di Borsa Immobiliare, azienda speciale della Camera di commercio di Milano, che ha detto:

” Ci sono lenti segnali di ripresa del mercato immobiliare milanese in questa prima metà del 2010 ma alcuni problemi permangono. Primo fra tutti le difficoltà e gli oneri legati al rilascio del mutuo da parte delle banche, elemento che scoraggia molte delle famiglie che sarebbero magari propense all’acquisto. I prezzi risalgono soprattutto nelle zone di prestigio ma si mantengono stabili o in flessione in provincia e in periferia. Perciò i proprietari di immobili preferiscono rivolgersi al mercato delle locazioni e continua così il trend, già registrato nel 2009, di flessione dei canoni d’affitto, dovuta anche all’abbondanza di offerta sul mercato. Tutto ciò fa sì che il mercato immobiliare continui a risentire dei postumi della crisi e manchi ancora di vitalità e di chiare prospettive per il prossimo futuro”.

“Difficile fornire un’interpretazione univoca del mercato in questo momento” – ha commentato Lionella Maggi, Presidente di FIMAA Milano, l’Associazione di Agenti immobiliari.

“Per il mercato residenziale il numero di famiglie che desidera mettere al sicuro i propri risparmi nel mattone è numerosa: si privilegia la città e, di essa, il centro o la cerchia Bastioni, e chi non ha un’alta capacità di spesa ripiega per un box da mettere a reddito. Per il mercato degli immobili di impresa – prosegue il Presidente di FIMAA Milano – i prezzi nell’ultimo anno non hanno subito grossi cambiamenti se si fa eccezione per i capannoni industriali e per gli immobili destinati a logistica di impresa, cresciuti in tutta la Provincia. Segnale che la produzione e le attività di stoccaggio merci si sono rimesse in funzione, primo importante tassello che fa sperare in una virtuosa ripresa dell’economia e, quindi, anche del mercato immobiliare”.

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