Bolla immobiliare - 20° Parte

dgambera, 04/03/2009 14.16:

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1000 mi sembrano un pò troppi, comunque sono d'accordo sul concetto.

Ancora però non sono mai riuscito a dare numeri così precisi per la valutazione.

Se qualcuno si volesse cimentare facendo ricerche in merito, la tesi di "X affitti = prezzo" può portare a fissare buoni indicatori per valutare se si sta acquistando a prezzi ragionevoli o meno.

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Puzzicorampichino, 04/03/2009 23.50:

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Non so se esistono dati anche per l'Italia, ma questo articolo riporta per gli USA un rapporto di lungo periodo pari a circa il 5% annuo o poco più.
Il periodo esaminato va dal 1960 a l 1995, poi la bolla ha fatto scendere il rendimento, come anche in Italia.

seekingalpha.com/article/59012-how-far-might-housing-pri...

Se la cosa vale anche qui, il prezzo "oggettivo" di una casa dovrebbe essere al max pari a circa 20 anni di affitto, cioè a 240 mensilità.

Secondo me è un sistema valido, perchè l'affitto stesso, (se effettivamente accettato pagato dal meercato), tiene conto delle variabili ambientali, delle condizioni e della appetibilità della casa.

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Puzzicorampichino, 04/03/2009 23.50:

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Se la cosa vale anche qui, il prezzo "oggettivo" di una casa dovrebbe essere al max pari a circa 20 anni di affitto, cioè a 240 mensilità.

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giemmeppi, 04/03/2009 23.59:

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prima della bolla era un metodo di perizia infatti

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 0.18:

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la forbice dell'affitto non sale proporzionalmente al valore di una casa.

se affitto un bilo a max 500 un trilo a max 600 un 4-5 a max 650-700-800 una villa al affitto a 1000 1200. (i prezzi sono riferiti alle mie zone).

questo vorrebe dire che un bilocale costa 120k (e mi va bene) ma che la villa costa 240k massimo.... (e qui non ci saimo).

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 0.18:

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la forbice dell'affitto non sale proporzionalmente al valore di una casa.

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giemmeppi, 05/03/2009 0.21:

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io pago 900 per una casa valutabile (così diciamo ai valori "attuali") sui 400.000... come la vedi? e ho un'amica ai parioli che paga 1.700 per valore 1.000.000 - oltre che tra tagli piccoli e grandi, direi che la forbice si sbraga tra piccoli e grandi centri...

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dgambera, 05/03/2009 0.20:

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Ci stai per caso dicendo che l'affitto è più conveniente dell'acquisto, soprattutto se si va verso tagli più grossi per caso?

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 0.26:

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sì, ma comunque non è proporzionata, quindi il metodo non è valido.

un bilo sottoterra a roma quanto ti chiedono?

E una che sta in un posto umano invece paga 1700... quindi 900= 276mila 1700 =408k quindi secondo il tuo ragionamento, un troiaio costa poco di più della metà di un grande appartamento..

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giemmeppi, 05/03/2009 0.30:

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? mi son perso...

il seminterrato bilo sta sui 750 nella mia zona... io in effetti col metodo x240 avrei 900 > 216.000 (40% sopravvalutazione). La mi amica ai Parioli ha un 4camere, sopravvalutato del 58% rispetto ai 408 che tu calcoli

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Puzzicorampichino, 04/03/2009 23.50:

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Secondo me è un sistema valido, perchè l'affitto stesso, (se effettivamente accettato pagato dal meercato), tiene conto delle variabili ambientali, delle condizioni e della appetibilità della casa.

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 0.32:

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si, ma un villino a quanto lo affitti?

quanto il quadri... è un caso se quei valori tornano.

Se un criterio è valido è valido dovunque, se non non è un criterio è un creterio... :)

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dgambera, 05/03/2009 0.33:

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Eravamo partiti da qui comunque




Non si faceva di tutti i bilo (o trilo ...) un fascio.

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 0.38:

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Non so se mi spiego.

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 0.38:

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sì, ma è inapplicable, potrei portare mille casi dove un bilocale costerebbe quanto una casa umana a un chilometro.

Se è applicabile solo in certi casi è inutile.

2+2 fa quattro 3+2 fa 5 se io voglio che un conto troni 4 scelgo 3+1 2+1+1 e i conti tornano sempre, ma non è matematica e una coincidenza di addendi.

Non so se mi spiego.

Se si propone un metodo io con quel metodo devo dare un valore a qualsiasi immbile (cosa impossibile).

Appartine al mondo utopco delle fate, un po come l'utopia comunista.

Ripeto: succederà solo quando avremo delle case perfettamente simili in luoghi identici con le stesse identiche caratteristiche.

Quel giorno avremo un sistema matematico di dare un valore all'immobile, il resto è esercizio inutile.

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dgambera, 05/03/2009 0.51:

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Il vero problema è che col modello che avevo io in mente si tornerebbe ad avere i ghetti in periferia.

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giemmeppi, 05/03/2009 0.52:

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? spiega meglio

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dgambera, 05/03/2009 1.03:

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Hai visto che ho quotato una parte del post di Puzzicorampichino in cui dice che l'affitto andrebbe calcolato in base alla location e ad altri parametri relativi all'immobile?

Questo non farebbe altro che rendere certi immobili accessibili a certe fasce di utenti, creando delle aree con tipologia di utenza omogenea.
Ma forse è solo una visione un pò miope, magari sto trascurando qualche aspetto.

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giemmeppi, 05/03/2009 1.17:

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mi sono perso confesso--- ora c'è grande omogeneita, persino centro e pregio costano poco piu delle periferie, in affitto si intende... l'omogeneità è già tra noi...

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dgambera, 05/03/2009 1.22:

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Non so. Devo riflettere meglio su quello che ho detto: forse è tardi per oggi e non riesco a ragionare bene.

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 1.43:

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Il problema nasce solo trattando l'immobile non per quello che è (una abitazione) ma calcolandone solo il valore come fonte di reddito.

Per questo c'è l'appiattimento del range di prezzi, irreale.

Inoltre l'affitto, tranne poche variazioni, cambia nell'ordine di centinaia di euro non di migliaia, quindi la formula crea appiattimento dei prezzi irreale anche per zone: un bilo a roma viene affittato a 750 e a pistoia a 600 farebbe costare il bilo a roma 180k e a pt144k salendo di tipologia la villetta a pistoia affittata a 1k e a roma a 1,7k farebbe costare la villetta a pistoia 240k e a roma 408k e mettiamoci anche una villa di 200mq che a pistoia affitto a 1,5k (a roma non so)

se lo porto in mq per confrontare e vado su metrature mede dico che un bilo è 50mq quindi ho
roma 180k 50mq = 3,6k/mq pistoia 144k = 2,88 k/mq
con la villa di 120mq ho
roma 408k 120mq = 3,4k pistoia 240k 120 = 2k/mq
con una villa signorile
roma N.D. Pistoia 360k 200 = 1,8mq

rovesciando il ragionamento se una villa costa 500k / 240 = canone 2083 mese (e io l'affitto a 1,5k)

un quadrilocale che costa 200k devo affittarlo a 833 euro contro i 700 ...

mah!

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 1.43:

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mah!

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giemmeppi, 05/03/2009 1.50:

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questo differenziale è acuito dalla bolla, ormai qui nella mia zona ci sono bilocali da 70mq a 380k e quadrilocali 110mq a 430... dimmi tu se non è un mercato delirante... in pratica dai 70mq in su ogni mq lo paghi 1.100 follie del metodo basato sul "plafond" di spesa possibile dei polli di turno...

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Roberto Ponziani, 3/5/2009 9:46 AM:

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Ma mettere quei soldi a disposizione delle piccole medie imprese e degli ammortizzatori sociali (seri) non porterebbe più guadagno?

lo chiedo da 'gnurant...

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