Bolla immobiliare - 20° Parte

.Magda., 05/03/2009 10.30:

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Per completare le notizie dal mondo, in qualità di futuri expats mi sto documentando su Dubai, la capitale della bolla immobiliare.

GOODBYE DUBAI

In questo articolo si spiega anche che:

"As people scramble for the exits in Dubai, there is no ‘key mail’, like in America, where people can often mail back their house keys and walk away from a mortgage without the immediate threat of jail. People are literally fleeing this place, to date leaving 3000 cars stranded at the airport with keys still in the ignition. And the reason for this is that if you default on your Dubai mortgage, you can end up in a debtors prison. Perhaps Dubai will at least create a new Dickens?"

Interessante anche il video con la visita degli appartamentoni invenduti!!
In particolare vi faccio notare che l'appartamento di 200 mq al 22 piano del grattacielo solo qualche mese fa è stato venduto a 800.000 euro. Ora le vendite stagnano!

Il GDP degli emirati, l'italiano PIL, pure in calo per il 2008, è al 7%. Per il 2007 è stato al 7.4.
Ora in Italia abbiamo avuto il -1% per il 2008 per il 2009 è previsto in discesa al 2.6%, ma una casa a Torrino Mezzocammino di 70 mq costa ad oggi come un appartamento di 200 mq downtown Dubai. C'è qualcosa che non torna!!

Ci stiamo avviando verso una crisi epocale, che i nostri illuminati governanti non sono in grado di gestire: i prezzi delle case non ne risentiranno? E chi le comprerà poi queste case? Visto che il ricorso alla CIG è aumentato rispetto allo scorso anno del 550% e che i lavoratori qualificati si stanno spostando tutti all'estero?
Secondo me altro che diminuizioni del 30% fra un pò le case si potranno comprare con i soldini della tombola!
saluti.

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marco---, 05/03/2009 10.24:

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A quanto il governo è particolarmente sensibile alle lamentele del settore immobiliare (Costruttori: allarme occupazione. A rischio 130mila posti) non penso che risolvere il problema dei costruttori equivalga a risolvere i problemi dell'economia del nostro paese.
Anch'io ammetto d'essere 'gnurant in materia di economia, ma sentire dio uno stanziamento di 16,6 miliardi, stamattina alla radio, mi hanno colpito.

Marco

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Dotexe, 05/03/2009 10.51:

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 8.07:

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I meccanismi di ridimensionamento dei prezzi immobiliari sono infatti legati, come si vede, all'economia generale, non a concetti buoni per beni "finti" come il denaro.

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Dotexe, 05/03/2009 10.51:

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Ma se invece di ponti sullo stretto, alte velocità e grandi opere di cui non si capisce l'utilità, ma perchè non si preoccupano di riqualificare il territorio in maniera decente? Perchè non si recupera il recuperabile anzichè cementificare tutto quanto? Perchè non ci si preoccupa di ammodernare e bonificare strutture scolastiche e ospedaliere che sono fatiscenti e a rischio collasso? Perchè non si concentra sulla mobilità leggera, soprattutto nelle grandi città? Secondo l' ACI passiamo 500 ore all'anno imbottigliati nel traffico! La metropolitana di Roma è ridicola, a Milano i mezzi pubblici sono patetici e i continui tagli fanno sì che ci siano guasti almeno una volta a settimana (l'ultimo giusot ieri). Manca qualsiasi piano per piste ciclabili degne di questo nome, manca qualsiasi piano di recupero urbanistico ed edilizio.
Questi signori cercano (da una parte e dall'altra) solo il consenso immediato senza nessuna capacità di riflessione sul futuro.

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.Magda., 3/5/2009 10:30 AM:

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People are literally fleeing this place, to date leaving 3000 cars stranded at the airport with keys still in the ignition.

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TobaccoFlower, 05/03/2009 11.05:

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infatti anche il prezzo dei canoni d'affitto è legato all'economia generale, come ha detto gmp prima...
Per gli affitti ci si regola secondo il grado di "ricchezza" circolante, almeno a Roma funziona così. Non si tratta di voler dare colpe a qualcuno, ma è la realtà: gli affitti sono fissati calcolando il massimo ottenibile da uno stipendio medio-alto, con il risultato del livellamento tra centro e periferia.
Ora che la miseria si sta facendo strada anche nella Capitale della speculazione, i prezzi degli affitti si stanno ridimensionando.

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 11.29:

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Il che segue sempre la regola domanda offerta.

Domanda con meno soldi -> offerta o ti adegui o ammuffisci.

Il fatto è che leggendo giemmepi si poteva capire che "qualcuno" avesse fatto qualcosa per "pilotare" gli affitti prendedno come base il plafond disponibile.

invece, come si capisce, è il contrario.

Non sono affitti basati sul plafond, è il plafond che "crea" l'allineamento degli affitti.

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Dotexe, 05/03/2009 10.51:

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Ma se invece di ponti sullo stretto, alte velocità e grandi opere di cui non si capisce l'utilità, ma perchè non si preoccupano di riqualificare il territorio in maniera decente? Perchè non si recupera il recuperabile anzichè cementificare tutto quanto? Perchè non ci si preoccupa di ammodernare e bonificare strutture scolastiche e ospedaliere che sono fatiscenti e a rischio collasso? Perchè non si concentra sulla mobilità leggera, soprattutto nelle grandi città? Secondo l' ACI passiamo 500 ore all'anno imbottigliati nel traffico! La metropolitana di Roma è ridicola, a Milano i mezzi pubblici sono patetici e i continui tagli fanno sì che ci siano guasti almeno una volta a settimana (l'ultimo giusot ieri). Manca qualsiasi piano per piste ciclabili degne di questo nome, manca qualsiasi piano di recupero urbanistico ed edilizio. Questi signori cercano (da una parte e dall'altra) solo il consenso immediato senza nessuna capacità di riflessione sul futuro.

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dgambera, 05/03/2009 11.35:

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IN VALTREBBIA E' CONGELATO IL MERCATO DELLE CASE (M.Queirolo)

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 01:43:

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Il problema nasce solo trattando l'immobile non per quello che è (una abitazione) ma calcolandone solo il valore come fonte di reddito.

Per questo c'è l'appiattimento del range di prezzi, irreale.

Inoltre l'affitto, tranne poche variazioni, cambia nell'ordine di centinaia di euro non di migliaia, quindi la formula crea appiattimento dei prezzi irreale anche per zone: un bilo a roma viene affittato a 750 e a pistoia a 600 farebbe costare il bilo a roma 180k e a pt144k salendo di tipologia la villetta a pistoia affittata a 1k e a roma a 1,7k farebbe costare la villetta a pistoia 240k e a roma 408k e mettiamoci anche una villa di 200mq che a pistoia affitto a 1,5k (a roma non so)

se lo porto in mq per confrontare e vado su metrature mede dico che un bilo è 50mq quindi ho
roma 180k 50mq = 3,6k/mq pistoia 144k = 2,88 k/mq
con la villa di 120mq ho
roma 408k 120mq = 3,4k pistoia 240k 120 = 2k/mq
con una villa signorile
roma N.D. Pistoia 360k 200 = 1,8mq

rovesciando il ragionamento se una villa costa 500k / 240 = canone 2083 mese (e io l'affitto a 1,5k)

un quadrilocale che costa 200k devo affittarlo a 833 euro contro i 700 ...

mah!

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TobaccoFlower, 05/03/2009 12.11:

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Film carinissimo, da vedere.
Come questo della stessa regista e anche con lo stesso attore: "La crisi "

scusate l'OT

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Puzzicorampichino, 05/03/2009 12.26:

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Io credo che se il mercato e' disposto realmente a pagare un certo ammontare di affito, bene quello e' strettamente legato al valore della casa.
Per cui se il villino rende poco come affitto, vale poco. Punto!Non sono rilevanti le comparazioni con altre tipologie o zone.

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TobaccoFlower, 05/03/2009 12.51:

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questo discorso va bene in tempi normali. non dimentichiamoci che anche gli affitti sono in bolla, e da più di dieci anni. Il livellamento verso l'alto dei prezzi rende inefficace questo sistema di calcolo, secondo me.

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Roberto Ponziani, 05/03/2009 13.12:

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Lo rende inefficace sempre.

Se analizzate bene i miei conti vedrete che secondo quel conto, un bilo costa il 35 per cento in più di una villa, valore mq, nella stessa zona.

Non regge.

Alla crescita del valore immobiliare, non corrisponde un valore proporzionale di canone...

Il principio è proprio assolutamente infondato.

Inoltre, il bilocale esposto a nord costa come canone quanto quello esposto ad sud... e potrei continuare...

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.olly., 05/03/2009 13.28:

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secondo me state facendo confusione
assumere una rendita del 5% come parametro del prezzo di mercato non vuol dire che il prezzo di mercato deve corrispondervi, ma che un acquisto per investimento deve rispettarlo se vuole essere un investimento soddisfacente
ci saranno dunque case che saranno sul mercato a prezzi più alti di quanto non risulterebbe da questo calcolo
bene, vorrà dire che le compri se vuoi viverci, non se vuoi metterle a reddito ..
lo stesso vale per tutti i beni in commercio
un conto sono i calcoli che fai quando compri per usare il bene
un conto sono i calcoli che fai quando compri per rivendere
puoi essere disposto a spendere di più in caso di uso personale, ma sbaglieresti assolutamente se non calcolassi bene il costo di acquisto se vuoi che ti garantisca un guadagno rivendendolo o noleggiandolo (per fare una similitudine con la locazione)


In altre parole non è transitiva come operazione
dato un prezzo di mercato x di un immobile se garantisce il 5% di rendita è corretto per investimento
ma nn data la rendita al 5% calcolo il prezzo di mercato dell'immobile

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.olly., 05/03/2009 13.28:

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secondo me state facendo confusione
assumere una rendita del 5% come parametro del prezzo di mercato non vuol dire che il prezzo di mercato deve corrispondervi, ma che un acquisto per investimento deve rispettarlo se vuole essere un investimento soddisfacente

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.olly., 05/03/2009 13.28:

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ci saranno dunque case che saranno sul mercato a prezzi più alti di quanto non risulterebbe da questo calcolo
bene, vorrà dire che le compri se vuoi viverci, non se vuoi metterle a reddito ..
lo stesso vale per tutti i beni in commercio
un conto sono i calcoli che fai quando compri per usare il bene
un conto sono i calcoli che fai quando compri per rivendere
puoi essere disposto a spendere di più in caso di uso personale, ma sbaglieresti assolutamente se non calcolassi bene il costo di acquisto se vuoi che ti garantisca un guadagno rivendendolo o noleggiandolo (per fare una similitudine con la locazione)

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.olly., 05/03/2009 13.28:

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In altre parole non è transitiva come operazione
dato un prezzo di mercato x di un immobile se garantisce il 5% di rendita è corretto per investimento
ma nn data la rendita al 5% calcolo il prezzo di mercato dell'immobile

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