Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - Gennaio 2011
Il sondaggio apre così
Nel quarto trimestre del 2010 si indebolisce il quadro del mercato immobiliare. Alla prosecuzione della tendenza positiva dei nuovi incarichi a vendere si sono contrapposti il calo su base annua delle compravendite intermediate dalle agenzie e più diffuse indicazioni di flessione dei prezzi. Anche le attese a breve degli agenti sulle condizioni del mercato di riferimento mostrano un peggioramento, mentre prosegue, pur attenuandosi, l’ottimismo circa le prospettive di medio periodo del mercato nazionale.
Leggendo attentamente quanto sopra si evince che:
- si indebolisce il quadro del mercato in Q42010;
- aumenta l'offerta (prosecuzione della tendenza positiva dei nuovi incarichi a vendere);
- le compravendite intermediate dalle AI su base annua sono calate;
- le indicazioni di flessione dei prezzi sono più diffuse tra le AI;
- le attese delle AI mostrano un peggioramento, nonostante l'ottimismo (il profumo della vita o di altro?) aumenta.
Proseguiamo scendendo nei dettagli
Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio, registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili.
Quanto sopra significa che se le indicazioni delle AI dicono che le compravendite sono calate y/y, potrebbe anche essere peggio di quanto riportato, poichè loro si fermano al preliminare (dopodichè intascano provvigione), che non sempre diventa un atto notarile, quantomeno nel breve periodo. E questo, soprattutto se il periodo è Q4, potrebbe significare tanto ai fini statistici.
Prezzi delle abitazioni – Nel quarto trimestre del 2010 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è aumentata per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni nel 2009, salendo al 40 per cento (31,6 nella precedente indagine); ne è derivato un netto peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” (−38 punti percentuali contro −28 nel terzo trimestre; Tavola 2 e Figura 1).
Non credo ci sia bisogno di commentare quanto sopra
Numero di compravendite – Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali; anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell’ordine dei tre punti percentuali.
Ma non erano aumentate le compravendite y/y?
Incarichi a vendere –Il saldo tra risposte di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione; Tavola 4). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali)
Come dicevo all'inizio, offerta in apparente aumento.
Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (64,7 per cento dei casi contro il 61,6 rilevato in ottobre; Tavola 5) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquisto a prezzo giudicato troppo basso dal venditore (49,6 contro 48,2 per cento). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti sia a difficoltà nel reperimento del mutuo (da 51,8 a 45,2 per cento), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9 a 19,6 per cento).
E questo invece per dimostrare quanto sono duri i venditori che possono resistere:
- aumenti dei ritiri perchè non ricevono offerte o sono basse rispetto alle aspettative;
- diminuzione dei ritiri a causa di mutuo negato o attesa di prezzi più favorevoli: potrebbe significare che generalmente la gente ottiene il mutuo oppure che i proprietari si arrendono più facilmente (domanda).
Trattative e tempi di vendita – Nel quarto trimestre del 2010 si è interrotta la tendenza alla contrazione del margine di riduzione dei prezzi di vendita, che è tornato ai livelli dell’inizio dell’anno (11,7 per cento, da 11 nella precedente rilevazione; Tavola 6).
Tempi di vendita di nuovo in crescita: non è buon segno
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie –Il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti percentuali da 10,7 (Tavola 9). È migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre), mentre è peggiorato quello negativo circa le attese sui prezzi (−30,1 punti contro -24,9).
AI meno ottimiste
Le prospettive del mercato nazionale – Il divario tra i giudizi di miglioramento e quelli di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, positivo per 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti (Tavola 10), riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni rimane positivo, nonostante il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento si sia lievemente ridotto, a 45,8 punti percentuali (dai 48 di ottobre).
Outlook di breve periodo negativo ed incentrato all'ottimismo nel breve termine: come dire "per i prossimi 2 anni ci sarà ancora da soffrire".
Per le tabelle, riferirsi al documento