Bolla immobiliare - 42° Parte

fabio_c, 27/05/2012 22.19:

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Quando parla lui di «solidità» c'è da preoccuparsi.
Alessandro Profumo: «Il peggio è alle spalle. La banca è solida, non ci sarà alcun aumento di capitale.» ("Corriere della Sera", 9 maggio 2008)

fabio

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magist, 27/05/2012 11.47:

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esempio. ho 100kE da investire.

caso a
compro un immobile e lo affitto. mi rende il 3.5 % lordo all'anno, 3500 euro. dopo 30 anni, ipotizzando che l'inflazione abbia dimezzato il valore della moneta, la casa varrà 200kE (sempre nell'ipotesi di trascurare i cicli del mercato immobiliare)e anche gli affitti si saranno adeguati. incasserò sempre il 3.5% lordo, ossia una cifra nominale doppia (7000 euro), che avrà la stessa capacità di acquisto dei 3500 euro odierni.

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magist, 27/05/2012 11.47:

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2- quando si leggono qui o sui giornali i confronti dei rendimenti di diverse opzioni di investimento (immobiliare, prodotti finanziari, ecc.) si tiene conto di questo aspetto? ossia del fatto che la moneta non ha un valore intrinseco mentre un immobile si.

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Loziodigekko, 5/28/2012 8:04 AM:

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Questo concetto e' sbagliato (ed e' uno dei grandi miti dell'immobile). NON esiste alcun valore intrinseco in un immobile al di la' del mero valore d'uso (che tra l'altro non e' fisso ma e' dipendente da un'infinita' di variabili e di condizioni).

Non sta scritto da nessuna parte che se compri a 100 sei garantito per 80. Sei garantito solo (ripeto SOLO) se compri a valori vicini al fair-value e NON succedono disastri finanziari.

Nella realta' comprare immobili a prezzi di mercato per investire e' quasi sempre un pessimo affare. Affittare immobili e' un buon investimento solo se compri a sconto (ad esempio tramite un'asta giudiziaria dove acquisti mediamente al 50/60 per cento del valore di mercato, oppure se compri in blocco da un fallimento o da un costruttore), oppure se hai immobili regalati e/o ereditati (che quindi non hai pagato).

Unica eccezione e' se compri in un'ottica di lungo (ma davvero lungo) periodo in un momento di forte depressione del mercato. Poteva essere il caso di acquisti nel fine anni 90 e potrebbe essere di nuovo la situazione di acquisti tra qualche anno dopo che il mercato avra' smaltito la sbornia attuale e l'economia reale sara' in fase di ripartenza dopo un minimo.

Per quest'ultima affermazione prego considerare il fatto che e' scritta interamente al condizionale.

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pax2you, 28/05/2012 11.31:

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Al di là delle affermazioni dell'ance piu' o meno credibili l'ulteriore calo degli investimenti e', secondo me, un chiaro segnale che siamo ben lontani dalla ripresa dei prezzi nel nostro paese.

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Loziodigekko, 28/05/2012 11.55:

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Se assumiamo che per una ripartenza dei prezzi siano necessarie quattro condizioni:

ripresa dell'economia reale;
ripartenza degli investimenti nel settore delle costruzioni;
smaltimento del costruito invenduto;
ripresa dell'erogazione di credito ipotecario;

allora direi che siamo davvero molto lontani, visto che nessuna di queste condizioni risulta anche solo vagamente in miglioramento.

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pax2you, 28/05/2012 13.01:

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pax2you, 28/05/2012 12.56:

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Loziodigekko, 28/05/2012 13.07:

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Nell'ultimo grafico che hai postato, qual'e' la definizione di "privato" e di "impresa"?

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pax2you, 28/05/2012 13.53:

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Purtoppo i dati a disposizione non sono molti per cui nel grafico vi sono degli anni non coperti.

Elaborazione pax2you

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pax2you, 28/05/2012 13.01:

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Loziodigekko, 28/05/2012 14.01:

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Interessante notare come la quota delle cooperative si sia dimezzata andando a favore dei costruttori.

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Loziodigekko, 28/05/2012 13.23:

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L'acquisto di immobili nuoce gravemente all'economia (legge di pax)

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Loziodigekko, 28/05/2012 13.23:

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L'acquisto di immobili nuoce gravemente all'economia (legge di pax)

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MARCHE66, 28/05/2012 14.12:

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E si, un paese in cui tutti vivono nella casa di proprietà implica che il mercato del lavoro è fermo ==> economia statica e non dinamica, le aziende non investono non si creano nuovi poli produttivi e la gente non si muove per lavoro.

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MARCHE66, 27/05/2012 13.18:

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In linea teorica il ragionamento non fa una piega.
In linea pratica si.
Caso a)
Hai ipotizzato che un ipotetico inquilino ti paghi per trenta anni l'affitto.
E se l'appartamento rimane sfitto o l'inquilino non ti paga per 5 o sei anni? Devi levare questi soldi 3.500*6 = 21.000 Euro dai 200.000,nel caso migliore o 5.000/6.000 * 6 nel caso peggiore.
Dopo trenta anni qualche lavoro di ristrutturazione sarebbe il caso di ipotizzarlo se vuoi che l'immobile sia ancora in buone condizioni,
diciamo infissi, bagni, ritoccata agli impianti ecc. ecc.
Se l'appartamento è in condominio , con grande probabilità, le spese di manutenzione sarebbero anche altre.
Alte variabili non le consideriamo, calamità naturali, cicli economici non favorevoli , deflazione ecc ecc.

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MARCHE66, 27/05/2012 13.18:

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Diversamente se invece di spendere quello che incassi dal caso a) e b)
lo rinvesti alle stesse condizioni avresti la seguente situazione.

Caso A supponendo un'inflazione costante per tutto il periodo , 30 anni, al 3,5% il capitale da 100.000 a 200.000 più gli affitti rivalutati 171.187 Euro e una rendita annua alla fine di quasi 6.000

Caso B da 100.000 a 412.000 con una rendita annua di 20.581.
In questo caso l'inquilino paga sempre perchè se non dovesse pagare
allora anche l'appartamento non varrebbe più niente.

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magist, 5/28/2012 10:49 PM:

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un conto è dire che la casa rende meno dei prodotti finanziari perchè da il 3.5% invece che il 5% (e io cercavo di capire la fondatezza di questa affermazione). un altro conto è dire, la casa rende di più ma è più rischiosa. perchè in questo caso non si può dire che sia più conveniente una o l'altra scelta. dipende dall'attitudine al rischio dell'investitore. e da altri fattori, per esempio potrebbe essere che io affitti ai diplomatici dell'ambasciata svizzera di fronte. su questo piano si va su un terreno scivoloso e difficilmente oggettivo.

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magist, 28/05/2012 22.49:

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ti ringrazio per aver riportato il ragionamento sui numeri.
purtroppo sono io qui che fatico a seguirti....
O_O

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labottegadelfuturo, 29/05/2012 11.54:

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11:43Fornero: "Innaturale crollino palazzi a ogni scossa"


I terremoti sono fenomeni naturali ''ma non è naturale che crollino edifici ogni volta che la terra si scuote. In altri paesi non succede''. Il ministro del Lavoro, Elsa Fornero, aprendo il suo invenento alla presentazione del Rapporto annuale dell'Inps, ha voluto cosi' ricordare, in modo ''sofferto'', le vittime del sisma che anche in queste ore ha colpito l'Emilia


I nodi vengono al pettine ?

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FraMI, 5/29/2012 2:39 PM:

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Si è parlato di capannoni costruiti non più di 5 anni fa Non è accettabile...La fornerò si limiterà a frignare anche stavolta?

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