Re: Re: Re: Re: Re: Re: Questa mi ha gia' fatto ridere ieri...
MARCHE66, 24/04/2012 10.10:
Non lo so.
Di seguito un'artico interessante... ma con numeri da paura.
www.linkiesta.it/blogs/abc-always-b-be-c-closing/l-immobiliare-italiano-e-morto-viva-l-imm...
![[SM=g2232945]](https://im2.freeforumzone.it/up/22/45/564935085.gif)
In gran parte le
garanzie reali per prestiti non riconducibili a mutui, di cui parla l'articolo,
sono proprio immobili.
Concordo sulle considerazioni finali.
Per inquadrare il problema bisogna fare un distinguo fondamentale:
qual'e' il modo in cui una banca concede soldi a un soggetto dietro concessione di garanzia ipotecaria?
Ci sono formalmente due distinte modalita':
a) restituzione di una somma erogata secondo un determinato piano di ammortamento a seguito di
mutuo o finanziamento;
oppure
b)
apertura di credito con costituzione di ipoteca.
Nel primo caso (caso a) si accende un debito di (esempio) 80mila euro a fronte di garanzia ipotecaria per 100mila (valore di perizia).
Segue erogazione della somma di 80mila e restituzione un tanto al mese. Il capitale residuo si riduce di quel tanto al mese (all'inizio poco e piano piano sempre di piu' seguendo il tradizionale metodo "alla francese").
Con questo sistema, a meno di disastri non ci sono quasi mai problemi per la banca e non intervengono rettifiche del valore (pur
teoricamente previste in tutti i contratti di mutuo).
In soldoni: finche' paghi regolarmente non gliene frega niente a nessuno del valore del bene in garanzia e il valore stesso e' fondamentalmente irrilevante nei confronti della tenuta del sistema.
Ovvio che sei vai in default a questo punto il fatto di avere un valore di mercato inferiore al debito residuo diventa un problema per la banca.(1)
Nel secondo caso (caso b) invece abbiamo l'erogazione di una somma (tipicamente meno degli 80 mila euro, diciamo 50mila) a fronte di garanzia ipotecaria per 100mila (valore di perizia).
L'erogazione puo' non essere totale (a volte puo' anche non esserci alcuna erogazione) ovvero puo' essere scaglionata a piacere e/o collegata a un qualunque altro strumento finanziario (ad esempio si usa concedere garanzia ipotecaria a favore del "castelletto di anticipo fatture").
In questo caso e' importante che il bene ipotecato non scenda di valore al di sotto del valore erogato dalla banca.
Viene fatta una rivalutazione periodica del valore del bene (in occasione del rinnovo dei fidi, tipicamente annuale) e, se questo non e' piu' "capiente" nei confronti dell'impegno
si riduce il valore dell'erogato.
I grafici e le considerazioni dell'inchiesta fanno riferimento (2) ai valori T0, ovvero ai valori del momento in cui l'ipoteca viene accesa che sono i valori
massimi di esposizione, dal momento del pagamento della prima rata il debito residuo si riduce mese per mese.
Conclusione:
finche' si riesce a pagare i mutui questi non sono un problema nè sostanziale, nè finanziario. Le aperture di credito sono piu' problematiche e seguono i valori di mercato,
pero' sono in numero decisamente minore (quanto in valore non e' dato sapere grazie alle ben note virtu' del sistema informativo ufficiale italiano).
(1) In realta' per la banca il problema in caso di default c'e' comunque, anche in presenza di corrette valutazioni patrimoniali e di valore di perizia, per il fatto che in caso di pignoramento il bene va all'asta e di solito non si riesce a realizzare piu' del 50% lordo del valore reale (che tolte le non poche spese di procedura diventa nella pratica un 35/40% del valore di mercato del bene
quando va di lusso). In pratica
se un mutuo va in default nei primi due terzi del periodo di restituzione la banca ci rimette.
(2) Su questo punto non sono sicuro, ma dovrebbe essere così.