Non calano.... crollano!

BigMad, 24/12/2008 12.55:

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Io mi chiedo come fate a trovare i ribassi. Cioè, io sono almeno 3 anni che guardo attentamente gli annunci un po' dapertutto: internet, riviste, Agenzie. Eppure se dovessi dire che quel dato immobile era in vendita l'anno scorso a 20, 30, 40 mila euro in più... non ne sarei capace. Si, qualche volta mi accorgo che lo stesso immobile sta in vendita per parecchio tempo. Ma di lì s ricordarmi la sua variazione di prezzo ce ne vuole! Posso dire che la cugina di mia moglie ha venduto un paio di mesi fa, a 360000 euro un appartamento a Ostia, dopo che era stato per un anno e mezzo in vendita a 400000: è scesa del 10% in fase di trattativa. Un bel 110 mq, molto elegante in una palazzina del centro storico di Ostia, però al terzo piano senza ascensore e con un balconcino di 4 mq.
Però proprio non saprei come rilevare variazioni sugli appartamenti... a meno che uno non ne "punti" qualcuno per mesi e mesi e ne segua con scrupolo l'evoluzione: cosa che per me esula da una "normale" ricerca.

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BigMad, 24/12/2008 12.55:

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Io mi chiedo come fate a trovare i ribassi. Cioè, io sono almeno 3 anni che ....

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wonderfufy, 24/12/2008 13.00:

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Se tu dovessi comprare casa, allora conserveresti i vecchi opuscoli per confrontarli con i nuovi, appunteresti i dati delle case che trovi su internet, per poi tornare a controllarli qualche mese dopo.
Se tu avessi fatto ciò avresti notato questi cali evidenti

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blueboy66, 24/12/2008 14.18:

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Provo a risponderti :

..Io possiedo un "inserto Case del Messaggero" del 2001 ..
.. Quello e' la mia Bibbia e vedo realmente un possibile ritorno a quei prezzi.

Progedil .. il mercato del nuovo si sta adeguando in fretta alla situazione e cerca di limitare i danni per non rimanere con troppo invenduto : il figlio del tuo collega ha fatto bene ad acquistare se era convinto, ma i prezzi anche del nuovo scenderanno.

Le informazioni da cercare (quelle piu' importanti) sono sulle compravendite dell'usato , bisogna essere un po fortunati di questi tempi perche il mercato e' in stagnazione : poche compravendite.

La stagnazione in compenso e' sempre un sintomo negativo : un PRELUDIO AL CROLLO !

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BigMad, 24/12/2008 13.58:

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Ma un maniaco fa così! Ma che tu conservi le riviste immobiliari? Io si... ne ho un paio di quest'estate, buttate là da qualche parte, ma una metodicità del genere è inconcepibile. Ha ragione semmai blueboy: uno dovrebbe parlare direttamente con qualche compratore/venditore e sperare che gliela racconti tutta! (perchè io vorrei vederlo un vendtore che ti dice che per vendere ha calato 100000 euro! Tra gli amici che ho tutti ti direbbero che ci hanno fatto addirittura più di quello che si aspettavano!)

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BigMad, 24/12/2008 14.37:

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Allora, chiedo a voi che forse siete più "attenti" di me.
Questa è la mia casa ideale (Casal Palocco, Axa e Infernetto ne sono piene):

www.immobiliare.it/5227638-villa-in-vendita-Roma.html

è troppo valutata secondo voi (questo annuncio a questo prezzo ha già più di qualche mese)?
Ci sono delle "speranze" che in un tempo ragionevole (uno massimo 2 anni) questi "tagli" arrivino a cifre consistentemente inferiori (diciamo alla metà!)? Oppure è solo una pia illusione?

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blueboy66, 24/12/2008 14.51:

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wonderfufy : GRANDE , continua ad attendere il bello deve ancora cminciare !!

La valutazione della Villa e' un po difficile, non seguo quelle metrature 320 mq + 500 mq di giardino e piscina .. 850.000 non sembrano nemmeno tanti (ma non posso fare valutazioni corrette)
.. anzi mi sembra un buon prezzo (!!)
No quella Villa alla meta' del prezzo non la vedrai davvero

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BigMad, 24/12/2008 14.37:

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Allora, chiedo a voi che forse siete più "attenti" di me.
Questa è la mia casa ideale (Casal Palocco, Axa e Infernetto ne sono piene):

www.immobiliare.it/5227638-villa-in-vendita-Roma.html

è troppo valutata secondo voi (questo annuncio a questo prezzo ha già più di qualche mese)?
Ci sono delle "speranze" che in un tempo ragionevole (uno massimo 2 anni) questi "tagli" arrivino a cifre consistentemente inferiori (diciamo alla metà!)? Oppure è solo una pia illusione?

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dgambera, 24/12/2008 14.57:

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Guarda i prezzi 2002, è a quelli che credo torneremo entro il 2011.

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bencobenco, 24/12/2008 15.00:

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2002 + inflazione???
o solo 2002

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bencobenco, 24/12/2008 15.02:

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non dimenticate che costruirre una villa con piscina costa almeno 1200 mq
1200 *320 -384 di costo di costruzione

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BigMad, 24/12/2008 13.53:

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Per esempio: il figlio 28enne di un mio collega ha comprato proprio ieri un appartamento in costruzione a Via della Pisana (o via Boccea o tra le due, non ho capito bene). Società Progedil, terreno messo a disposizione dalla Regione, servizi "promessi" di ogni tipo (scuole, autobus, centri commerciali, ecc...): 40 mq + terrazzino e giardinetto 150000 euro. Lo ha "allettato" il basso anticipo di 5000 euro, il relativamente basso acconto al rogito di 45000 euro e il resto mutuo.
Io ho cercato di dirgli che magari tra un anno si poteva risparmiare qualcosa, ma ormai era in fissa e si è buttato. Secondo voi ha fatto bene?

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blueboy66, 24/12/2008 14.51:

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wonderfufy : GRANDE , continua ad attendere il bello deve ancora cminciare !!

La valutazione della Villa e' un po difficile, non seguo quelle metrature 320 mq + 500 mq di giardino e piscina .. 850.000 non sembrano nemmeno tanti (ma non posso fare valutazioni corrette)
.. anzi mi sembra un buon prezzo (!!)
No quella Villa alla meta' del prezzo non la vedrai davvero

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dgambera, 24/12/2008 15.08:

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Dipende da quando è stata costruita credo.

Parlo di valori nominali comunque, non reali.

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BigMad, 24/12/2008 15.15:

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Allora mi dovrò ridimensionare: io già per la metà dovrei fare i salti mortali indebitandomi per almeno 20 anni!
Grazie comunque.
Non era male la villetta, però, vero?
Considerando che 130 mq di attico a Ostia stanno mediamente a 550/600000 euro...
L'idea potrebbe essere quella di smezzarla con mio fratello, ma poi, a parte i lavori da fare, chi si prende il seminterrato e chi la mansarda? Si dovrebbe poter dividere in verticale!
Nel 2000/2001 se non mi ricordo male, un mio amico, vendette una villa nella stessa zona (ma senza piscina) a 1 milardo e 100 milioni, quindi, DG, dici che potrebbe scendere a circa 600K?
Magari fosse vero!

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BigMad, 24/12/2008 15.15:

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Allora mi dovrò ridimensionare: io già per la metà dovrei fare i salti mortali indebitandomi per almeno 20 anni!
Grazie comunque.
Non era male la villetta, però, vero?
Considerando che 130 mq di attico a Ostia stanno mediamente a 550/600000 euro...
L'idea potrebbe essere quella di smezzarla con mio fratello, ma poi, a parte i lavori da fare, chi si prende il seminterrato e chi la mansarda? Si dovrebbe poter dividere in verticale!
Nel 2000/2001 se non mi ricordo male, un mio amico, vendette una villa nella stessa zona (ma senza piscina) a 1 milardo e 100 milioni, quindi, DG, dici che potrebbe scendere a circa 600K?
Magari fosse vero!

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blueboy66, 24/12/2008 14.51:

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wonderfufy : GRANDE , continua ad attendere il bello deve ancora cminciare !!

La valutazione della Villa e' un po difficile, non seguo quelle metrature 320 mq + 500 mq di giardino e piscina .. 850.000 non sembrano nemmeno tanti (ma non posso fare valutazioni corrette)
.. anzi mi sembra un buon prezzo (!!)
No quella Villa alla meta' del prezzo non la vedrai davvero

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bencobenco, 24/12/2008 15.21:

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se è vero che una villa simile fu venduta 550 mila euro nel 2001
600 mila a fine calo mi sembrano pochi
L'inflazione va calcolata
A meno che non abbiano la corda al collo
Ma guardando al villa mi sebra solida medio borghesia

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SULSA, 24/12/2008 16.31:

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Sai che ultimamente mi stavo domandando proprio sta cosa: l'inflazione, nel prezzo giusto di una casa va calcolata?
Secondo me no, perchè l'incremento di valore teorico dato dall'inflazione ufficiale si compensa con il deprezzamento dato dall'usura del tempo.
In altri termini, sposo il discorso fatto in un altro post in cui si dice che se ogni bene tende a deprezzarsi (es. macchina, computer, capo firmato) a causa dell'usura del tempo, anche x la casa deve valere un discorso simile

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SULSA, 24/12/2008 16.41:

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Anzi mi autoquoto per precisare meglio: il discorso di applicare il tasso di inflazione al valore di un immobile sarebbe corretto secondo me nel momento in cui volessimo considere il valore catastale dell'immobile, ma nel momento in cui vogliamo utilizzare valori di mercato, cioè i prezzi dei rogiti per dire quanto vale in un dato momento un certo immobile, occorre guardare solo a quelli. Non possiamo secondo me usare i prezzi dei rogiti del 1998/2001 e poi applicarci sopra una % che tra l'altro esce fuori come media opportunamente pesata di un paniere di beni, sarebbe un pò come sommare pere con mele...
Facendo un parallelo con l'analisi dei mercati finanziari, o facciamo un'analisi fondamentale studiando il bilancio di un'azienda e da qui stimiamo il suo valore, oppure guardiamo l'andamento del suo prezzo nel tempo sul mercato e applichiamo l'analisi tecnica

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bencobenco, 24/12/2008 17.11:

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Onestamnete iil mio calcolo è molto terra terra
Non credo si ritornerà ai prezzi 2001
si deve tener conto dell'inflazione reale se non è il 4 sarà il 3 o il 5
Anche perche oggi costruire costa davvero tanto
Secondo me i prezzi che si toccheranno saranno 2001 + 20/25 % di inflazione
Ovviamnete sempre che il paese non si argetinizzi

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SULSA, 24/12/2008 17.17:

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Si ho capito che nelle tue stime aggiungi sempre l'inflazione, ma tu xchè pensi che bisogna aggiungere l'inflazione al valore di mercato di un immobile?
Non pensi che bisognerebbe stimare (non so come poi) allora pure usura del tempo e eventuali migliorie della zona? Dici che l'inflazione ufficiale, essendo una media di tutti i beni venduti nel Paese tenga conto di tutto? E perchè?

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bencobenco, 24/12/2008 17.38:

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I salari crescono in base all'inflazione
Un prof. con 15 anni di servizio prende 1500 euro
Nel 98 questo sarebbe stato un stipendione
Quindi anche la capacità di spesa cresce (o dovrebbe)
e poi sono molto condizionato dalla mia esigenza
Io vorrei comprare per investimento (affitti turistici)
Il 2001+ inflazione a me sta benissimo in termini di rendimento
Ovviamente è possibile che i minimi siano 1/10 di adesso chi può dirlo
quando investo sia in borsa che in altro cerco di farmi guidare da alcune semplici regole
Non cerco l'affare ma guardo alla remunerazione netta
Se io riesco a tirarci un 5/6% netto per me come investimento è a posto
Può essere una villa una magazzino ecc ecc

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bencobenco, 24/12/2008 17.38:

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I salari crescono in base all'inflazione
Un prof. con 15 anni di servizio prende 1500 euro
Nel 98 questo sarebbe stato un stipendione
Quindi anche la capacità di spesa cresce (o dovrebbe)
e poi sono molto condizionato dalla mia esigenza
Io vorrei comprare per investimento (affitti turistici)
Il 2001+ inflazione a me sta benissimo in termini di rendimento
Ovviamente è possibile che i minimi siano 1/10 di adesso chi può dirlo
quando investo sia in borsa che in altro cerco di farmi guidare da alcune semplici regole
Non cerco l'affare ma guardo alla remunerazione netta
Se io riesco a tirarci un 5/6% netto per me come investimento è a posto
Può essere una villa una magazzino ecc ecc

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