Bolla Immobiliare - 3° Parte

fpsoft, 05/07/2007 23.29:

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Mi riferisco all'immagine postata da Grella.



Mesi addietro (febbraio-marzo), in questo forum qualcuno indico' il 17 Aprile 2007 come inizio dello scoppio della bolla. A guardare il grafico, il timing e' stato centrato: complimenti.

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GuidoXXXX 07/03/07, vecchio forum:

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17 aprile 2007

Oggi mi sento ottimista. Ho pensato che forse il grande botto inizierà 17 aprile 2007 (non é un venerdì, ho già controllato). Premetto che sono piuttosto ignorante della materia fiscale, per cui é possibile che dica castronerie. Correggetemi se sbaglio, ma ho fatto questa riflessione.

Fatto 1.
Approvazione definitiva scudo fiscale: L. 23/04/2002 n. 73
www.paramond.it/art/0204_gianisi/
"... Per il rimpatrio effettivo o la regolarizzazione definitiva dell'attività finanziaria c'è tempo fino al 30 giugno 2002".

Fatto 2.
Nel 2002 si registra uno "scatto" anomalo nei mercati immobiliari di Roma e Milano che stavano tranquillamente concludendo il loro ciclo di crescita (credo che Roma e Milano siano la città d'eccellenza per speculare sulle plusvalenze)



Fatto 3.
In 2-3 anni i prezzi a Roma salgono del 200%, con punte del 600% nelle zone più richieste dagli investitori (a Milano forse un pò di meno). Nel resto d'Italia, meno toccato dalla speculazione, l'incremento é molto meno accentuato.

Fatto 4.
Trascorsi 5 anni dall'acquisto NON SI PAGA ALCUNA IMPOSTA sulle plusvalenze realizzate nella vendita (imposta del 12.5% fino l'anno scorso, aumentata al 20% dal 3 ottobre 2006)
www.unioneconsulenti.it/print.php?sid=1476

Fatto 1 + 2 + 3 + 4 = scudo fiscale: 17/04/2002 + 5 anni = scoppio bolla: 17/04/2007
Se quello che ho pensato é vero al fondo della discesa si dovrebbe arrivare nel 2010.

Forse a partire dal 17/04/2007 a Roma i giornalini di annunci immobiliari li faranno in volumi come l'enciclopedia Treccani.

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Macpi dal vecchio forum:

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24/05/2006 21.52 $Macpi$ Post: 49 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Dubbioso

Innanzitutto mi congratulo per la tesi dell'importanza dell'invenduto che, come vedi, avevo espresso anch'io. Poi, a proposito dei tuoi dubbi sull'evasione fiscale e le parole di Visco, ti volevo qui ricordare uno degli elementi principali che ha contribuito alla formazione della bolla immobiliare, che è stato il riciclaggio di tutti i soldi neri che non potevano essere convertiti ufficialmente in euro e che sono quindi fin iti sulle case. Quindi diciamo che molta gente che ha comprato per questo motivo in realtà ha...lasciato traccia, no ?

Ciao
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25/05/2006 17.34 $Macpi$ Post: 50 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Che buffonate

Scusate amici miei, ma che senso ha mettersi a perdere tempo a parlare dei prezzi attuali al mq a Roma? E' proprio da lì che salta all'occhio la grande buffonata che stiamo vivendo. Ma non vi siete accorti che le richieste sono ormai le stesse per Ostia o il Casilino e Nomentano o Corso Trieste ? Ma vi rendete conto oppure no? Ed infatti i "banditi" (Leggi: costruttori ed agenti immobiliari diversi dal nostro accreditato mr Zen) non potendo giustificare la cosa altrimenti, si sono inventati la frase "rivalutazione delle periferie". Per piacere, parliamo di cose serie, che il prezzo al mq oggi ci sconvolge, domani ci farà ridere !!
Vi ricordo che una stuazione di squilibrio così grave tra numero di case ed entità della popolazione non si era mai creata nel passato.
Aspetta sulla riva e vedrai passare il cadavere del tuo nemico.
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29/05/2006 21.07 $Macpi$ Post: 51 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Frank- Re: Bolla immobiliare e denaro sporco

Caro Frank, da un lato comprendo il tuo stupore e, in parte, sono d'accordo con te, nel senso che il fenomeno è senz'altro complesso e questa ne è solo una componente. Però ti vorrei ricordare che :
- Il fenomeno del riciclaggio dei soldi "neri" ha riguardato tutti i paesi dell'area euro, per cui mi pare abbastanza internazionale, no? Anzi, il fenomeno, quando si è verificato, ha provocato anche un bel flusso di capitali verso gli USA e l'UK. E' senz'altro vero, lo ripeto, che questa non è stata l'unica determinante della bolla ma, credimi, ne è stata una componente importante, a cui solo casualmente poi si sonoaggiunte le altre, cioè il crollo dei tassi, la crisi economica, etc. Al proposito, guarda che molti giornali, parlando della Spagna, dissero apertamente che il fenomeno "lì" (Ma qui no, notate bene !!) dipendeva in gran parte dal denaro derivante dall'economia sommersa.
- In secondo luogo, non devi pensare solo ai mafiosi (Che costituiscono comunque un fattore non trascurabile nel nostro paese, nota bene), ma guarda che gli evasori fiscali sono tanti, sai, dal piccolo negoziante/ristoratore al grande imprenditore. Perciò la tesi di Dubbioso, che è poi anche la mia (Vedi "antiche" mail)non è forzata per niente.
D'altra parte, non abbiamo più volte sostenuto che se appartamenti da 4-500.000 euro si sono pur venduti, me lo spieghi CHI li ha comprati ? Padri di famiglia, forse ?
Non mi risulta che 15-20.000 euro al mese siano un reddito comune, no? Quindi, una volta scartati operai, impiegati, funzionari, dirigenti e professionisti "normali", rifaccio la domanda : CHI li ha comprati questi appartamenti ?

Meditate, gente, meditate

Dimenticavo: congratulazioni a Pallopinco per l'ottima riflessione sui grafici che non possono andare sempre in salita ed un caro saluto a Mr.Zen

Ciao
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30/05/2006 12.35 $Macpi$ Post: 52 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Re. a Frank

Tu hai ragione, caro Frank, a dire che il fenomeno del riciclaggio c'è sempre stato, ma questa è stata un'evenienza molto unica, cioè la conversione delle varie monete nazionali in un'altra moneta. Questo ha comportato il fatto che si siano messi ad investire sul mattone non solo i c.d. "mafiosi", intendendo, con tale termine, tutti gli affaristi di grosso calibro, ma anche quelli molto più piccoli,(dai negozianti ai ristoratori, tutori dell'ordine "mazzettati",ecc.) che avevano solamente qualche centinaio di milioncini che però non dovevano figurare al fisco, ma che rischiavano di diventare carta straccia se non fossero stati convertiti in euro. Capito perchè si è trattato di un fenomeno abbastanza "unico" e non paragonabile col passato? Perchè ha riguardato una fascia molto ampia.
A Marco : sono molto preoccupato di questa storia di Google. Certo, se digiti "bolla immobiliare casa" su Yahoo siamo al primo posto, ma cerchiamo di fare qualcosa per Google, perchè io ho dei brutti sospetti, di cui vi parlerò nella prossima mail.

Ciao

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greenray, 06/07/2007 15.09:

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No, non si tratta di negare l'evidenza ma solo di trovare un senso ai numeri che vengono pubblicati, mi spiego:
10,9 % di calo su media nazionale fa piacere anche a me, vorrei solo puntualizzare che c'e` da aspettarsi per le citta` che sono in piena bolla (Roma,Milano,Torino etc etc) dei cali belli pesanti anche del 40% (perche` no!) mentre per le citta` dove compri il nuovo o il ristrutturato gia' a 2000 euro (tipo citta di provincia oppure al Sud e nelle isole) non mi pare che si possano essere grandi margini di discesa.
Dove vivo io (provincia siciliana) gli appartamenti nuovi finiture medie in zona di pregio vanno a circa 1300 euro/mq, credo potrebbero scendere solo se il venditore decidesse di perderci, il materiale e la manodopera costa anche qui.
Citando l'articolo Fiap, dove si viaggiava sui 10000 euro/mq mi aspetto dei cali ma, per esempio, a Policoro (Matera) o Vieste o Tropea dove le case a mare vanno a meno di 2000 Euro/mq quanto vorreste scendere?

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greenray, 06/07/2007 19.46:

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Guardando qui la distribuzione geografica degli utenti di questo forum:
www.histats.com/viewstats/?SID=60617&SEID=&cnt=geo

ROME 4.058
MILANO 2.827
BOLOGNA 765
TORINO 642
CAGLIARI 422
PALERMO 270
NAPOLI 216
GENOA 194
VERONA 173
TURIN 169
.............
si vede che la parte del leone la fanno Roma, Milano, Torino e Bologna.

E' inevitabile che la maggior parte dei post faccia implicitamente riferimento alla situazione in queste città, ed é corretto ricordare ogni tanto che nei piccoli centri la situazione può essere anche molto diversa.

PS. Per curiosità, dalle tue parti quanto é stato l'aumento reale dei prezzi dal 2000?

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La mia zona, provincia di Siracusa, è stata inserita da qualche anno nella lista del patrimonio dell'umanita' dell UNESCO come Val di Noto proprio per l'architettura barocca e per i siti di interesse storico archeologico, a tutto questo ha corrisposto un aumento notevole della domanda ed una toscanizzazione del territorio (nel senso che molti inglesi tedeschi e americani hanno acquistato appezzamenti di terreno case da ristrutturare masserie ect etc come è successo in Toscana begli anni '90) alcune riviste internazionali hanno parlato di Ragusashire o Siracusashire per fare da eco al Chiantishire, in piu' anche alcune case vinicole del Nord-Est hanno acuistato ettari ed ettari di vigneto e, come se cio' non bastasse, abbiamo avuto anche un aumento di interesse verso il vino Siciliano (Nero D'Avola e Sirah).
Con queste premesse ti posso dire che malgrado la bolla e l'Euro nel 1990 ho comprato un appartamento vicino al mare (in zona non acnora turistica) e l'ho pagato a 500 euro/mq (1000000 lire/mq) ed ora le quotazioni per appartamento nuovi similari si aggirano sui 1200/1300 Euro dopo 17 anni.
L'appartamento del '90 invece sta in una città che ha avuto uno sviluppo turistico fenomenale ed ora si è venduto anche a 2500 E/mq.
In zona turistica al mare si parla di qualche cosa meno di 2000 Euro/mq per villette con giardino se sono in zona buona vicino a riserve o zone di interesse, trovi anche villette al mare a 1200 e forse meno, ma il contesto lascia molto a desiderare.
I prezzi sono questi, forse scenderanno?
Non so se ci sono i margini.

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capitan-d, 06/07/2007 10:26:

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..."«SEGNALE POSITIVO PER IL SETTORE» «La flessione dei prezzi nel mercato immobiliare prevista per il secondo semestre 2007 è un'inversione di tendenza che non si era mai registrata fino ad ora. Un segnale positivo per l'intero settore». È quanto dichiara Osvaldo Grandin, vice presidente nazionale Fiaip e delegato del settore turistico, intervendo alla presentazione a Roma dei risultati sull'andamento del mercato immobiliare nel primo semestre 2007."

secondo me adesso tenteranno di far credere che questo "piccolo" calo dei prezzi sia una ghiotta occasione per tornare a comprare (tipo saldi di fine stagione)..
gli ultimi sussulti di un sistema che sta collassando dalle fondamenta..

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marco---, 06/07/2007 22.21:

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L'osservazione non mi sembra malvagia, un'ipotesi del genere forse potrebbe anche starci...
Un fatto è certo, tra ieri e oggi ha avuto luogo l'ufficializzazione della crisi del settore immobiliare.
Una grande soddisfazione per tutti coloro che, instancabilmente, hanno scelto di spendere a titolo gratuito parte del proprio tempo partecipando alla crescita di questa comunità.
Per chi non lo sapesse questo è il terzo forum sul tema "bolla immobiliare", il primo gruppo iniziò a prendere forma nel 2005, anche se per la precisione il primissimo post risale circa a metà 2004.
Discutere allora di calo dei prezzi equivaleva a venire presi letteralmente per pazzi!
Invece oggi si scopre che, improvvisamente, la bolla è esplosa!
Peccato che manchi un piccolo particolare all'appello, una lenta discesa dei prezzi iniziata circa un anno e mezzo fa, sapientemente mascherata con analisi commissionate ad hoc, quindi tenuta ben celata dai media.
Pausa estiva poi ci risentiremo, buon proseguimento, ciao a tutti...

Marco

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Renatov, 07/07/2007 09.04:

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La mossa sull'ici pare abbastanza chiara. Si punta ad aumentare le detrazioni prima casa per poi "rivisitare" le rendite ai fini ici di tutte le case = diminuzione ici prima casa e aumento ici per case differenti dalla prima. A Roma le case sfitte (ma trend analoghi riguardano tutta l'Italia), sono passate da meno di 100000 a circa 270000 nel giro di venti anni (il link alla notizia è in un mio precedente post). Ora tutte queste case quando si vedranno aumentare le spese si troveranno di fronte a tre possibili scelte:

1 vendere
2 affittare
3 pagare in silenzio (scelta che diverrà ben più dura con i rincari)

Nelle prime due ipotesi si contribuirà a far scendere ulteriormente i prezzi e a far da ulteriore detonatore della bolla.

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fpsoft, 06/07/2007 23.15:

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Due giorni fa, ad un mio collega d'ufficio (che tre anni fa cercava casa, poi l'ha comprata) squilla il cellulare: era una delle agenzie immobiliari cui aveva dato all'epoca il numero (ripeto - tre anni fa). Ha detto che non era piu' in cerca, ed ha chiuso, commentando "ma questi ora si ricordano di me?".

Oggi mia moglie mi dice che ha telefonato un'agenzia immobiliare (di cui non ha capito il nome) che ha detto "abbiamo avuto il vostro numero da Tecnocasa, le interesserebbe..." (in effetti tre anni fa avevo lasciato il mio recapito a Tecnocasa, poi un anno fa dissi loro di togliermi dai loro elenchi). Mia moglie, da me edotta sulla bolla, ha risposto "ora che i prezzi calano - e di parecchio - fatevi risentire".

Non è che per caso stanno già raschiando il fondo del barile?

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guido.zip, 06/07/2007 17.19:

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Il veggente sono io. Grazie dei complimenti.

Questo é il post originale, del 7 marzo 2007, ripescato dai backup del vecchio forum.

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pax2you, 07/07/2007 12.22:

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ehm per cortesia come si leggono questi grafici?
Quelli a torta,etc sono chiari ma questi non so come vanno letti.

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|Macchese|, 07/07/2007 15.24:

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Comunque leggevo i titoli della rassegna stampa Selpress del 6 Luglio e alcuni erano: "Immobiliare: prezzi su" oppure "Il mercato immobiliare tiene", salvo poi dire tramite giri di parole che i prezzi sono in calo del 10%...

Vabbeh....

Io intanto ho deciso che comprerò a marzo 2008.

Saluti

Macs

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laplace77, 07.07.2007 16:37:

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allora... mi riferisco al grafico di roma:



innanzitutto sono dati indicizzati all'anno 1991, nel quale ci sono state 100 transazioni al prezzo di 100.

nel 1992 ce ne sono state meno di 80 (-20%) al prezzo di 90 (-10%)

nel 1993 transazioni 55 al prezzo di 80

...eccetera...

quello che e' significativo e' la correlazione tra:
- volumi delle compravendite (scala orizzontale)
- prezzi delle compravendite (scala verticale)


la morale della favola e' questa:
- dal 1991 al 1994 le compravendite sono scese del 60% (da 100 a 40)
- di conseguenza i prezzi sono scesi, nello stesso periodo, da 100 a 77 (-33%)
- dal 1994 al 1997 i prezzi sono ancora scesi da 77 a 66, nonostante le transazioni fossero aumentate da 40 a 65 (curiose le due inversioni 96-97 e 98-99)
- successivamente, aumentando ancora le transazioni, sono aumentati i prezzi.


ora, se vuoi farti un'idea completa della situazione:

1) vedi sul comunicato FIAIP che le transazioni sono scese dell'8,4% (e l'offerta e' aumentata del 4,7%) per cui prevedono prezzi in cal del 10,9% semestrale (da qui a fine 2007)

2) leggi questo illuminante articolo e cerca di capire in che fase siamo:
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2782



PS: a me sembra che siamo tra la fase "Mercato del venditore - fase 2" e la successiva "Mercato del compratore - fase 1", che ne pensate???



ciao e buona bolla!!!

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laplace77, 07/07/2007 16.37:

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leggi questo illuminante articolo e cerca di capire in che fase siamo:
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2782



PS: a me sembra che siamo tra la fase "Mercato del venditore - fase 2" e la successiva "Mercato del compratore - fase 1", che ne pensate???



ciao e buona bolla!!!

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berto54321, 07/07/2007 17.21:

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sono nuovo, ciao a tutti!!
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capitan-d, 06/07/2007 10.26:

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corriere economia

"«SEGNALE POSITIVO PER IL SETTORE» «La flessione dei prezzi nel mercato immobiliare prevista per il secondo semestre 2007 è un'inversione di tendenza che non si era mai registrata fino ad ora. Un segnale positivo per l'intero settore». È quanto dichiara Osvaldo Grandin, vice presidente nazionale Fiaip e delegato del settore turistico, intervendo alla presentazione a Roma dei risultati sull'andamento del mercato immobiliare nel primo semestre 2007."

secondo me adesso tenteranno di far credere che questo "piccolo" calo dei prezzi sia una ghiotta occasione per tornare a comprare (tipo saldi di fine stagione)..
gli ultimi sussulti di un sistema che sta collassando dalle fondamenta..

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|Macchese|, 07/07/2007 18.43:

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Io credo che siamo in piena fase 2 del venditore.

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|Macchese|, 07/07/2007 18.43:

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Credo inoltre che Laplace faccia i suoi ragionamenti anche senza bisogno del caldo.

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|Macchese|, 07/07/2007 18.43:

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Sul perchè ho deciso di comprare a marzo... te lo dirò a marzo!

Saluti

Macs

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laplace77, 07/07/2007 17.59:

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io non la vedo cosi'...

o meglio... il pollo di turno fa sempre comodo, pero' mi piace pensare in una prospettiva temporale piu' lunga...

il SEGNALE POSITIVO e' soprattutto per LE TASCHE DEGLI AGENTI,
e' quel meccanismo che chiamo "AMPLIFICAZIONE AL RIBASSO"...

...provo a ricapitolare brevemente:

1) quando i prezzi salivano, perche' per vari motivi c'era MOLTA RICHIESTA e POCA OFFERTA, le agenzie facevano l'AMPLIFICAZIONE AL RIALZO, in quanto alzare i prezzi significava alzare le loro commissioni;

2) e' da un po' che la RICHIESTA E' CALATA (chi doveva comprare ha comprato) e l'OFFERTA E' ESPLOSA (guardati intorno quanto hanno costruito, oppure fatti un giro qui: ); per cui e' da un po' che le agenzie NON FANNO QUASI UN CA..O, ovvero, fanno tanti giri e tante chiacchiere a vuoto, visto che le transazioni diminuiscono e tanti cercano di concludere tra privati;

3) che resta da fare alle agenzie? si trovano tanti venditori che chiedono la luna e gli ultimi sfigati (no offense) che non hanno una lira e vedono i mutui costare di piu' e generare disastri; l'unica scelta che le agenzie hanno e' puntare al ribasso, altrimenti chiudono; questo spiegherebbe il comunicato FIAIP, vero fulmine a ciel sereno, se consideriamo le boiate dette da Nomisma & Co.


che ne pensate?

il caldo mi ha dato alla testa?

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laplace77, 07/07/2007 20.03:

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perche' prevedi l'ultimo rialzo BCE? al 4,75%???

altrimenti auguri !!!




ciao

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capitan-d, 07/07/2007 23.47:

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forse è troppo semplice se si sono semplicemente arresi alla realtà e hanno per una volta fatto il loro benedetto lavoro?
PS forse il caldo ha dato alla testa a quelli della fiaip

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gordongekko12003, 08.07.2007 10:00:

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http://tv.repubblica.it/home_page.php?playmode=player&cont_id=11468

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giemmeppi, 08/07/2007 05.35:

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In Fiaip stanno benissimo di testa, e male di portafogli. Nella mia zona (RM) nell'ultimo anno ha chiuso un'agenzia su quattro, qualcuna si è "associata" e altre hanno cambiato gestione.
Ironia vuole che che i locali lasciati vuoti dalle agenzie, vuoti restano...
Stanno semplicemente cercando di salvare il loro lavoro: meglio venedere due case a metà prezzo, che zero, o tre a metà che una a prezzo "pieno" (pieno di aria fritta).
E' anche vero che potevano "schiodare" mesi fa, se hanno aspettato sarà stato per un "complotto" a sostegno del passaggio di cerino via tfr, perché speravano Trichet si fermasse, boh vai a saperlo...
Il solo problema di questo forum è che non ci sono agenti immobiliari... Per fortuna qua e la (Yahoo Answers, forum del Sole24Ore etc)degli sfoghi li mettono per iscritto...
Comunque ormai è fatta... meglio preparare garze e tintura di iodio per i feriti...

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pax2you, 07/07/2007 19.25:

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Innanzitutto un sentito grazie a laplace per la delucidazione.

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