Bolla Immobiliare - 3° Parte

Riporto di seguito un articolo apparso oggi sul quotidiano genovese "Il Secolo XIX".
In rosso trovate i miei commenti.

La giovane coppia vuole mettere su famiglia.
Il ragazzo solo, dopo avere provato l'ebrezza della locazione, prende il coraggio a due mani e trasforma l'affitto in mutuo.
Qualcuno, per avvicinarsi al luogo di lavoro, scende dalle colline in centro. Altri, stanchi del traffico caotico, dal centro città si spingono oltre vallata.
È il popolo della prima casa, famiglie, spesso monogenitoriali, alla ricerca della stabilità perduta.
È l'acquisto è tutt'altro che semplice.
Una giungla.

Il mercato immobiliare genovese è stabile da qualche mese,ma i tempi di realizzo si dilatano sempre più, a conferma di come, spesso, tra la quotazione desiderata dal venditore e il reale valore di mercato passino cifre a quattro zeri. Lo scarto può spingersi anche oltre il 30 per cento, specie in alcuni quartieri.

Le agenzie immobiliari sono più che raddoppiate negli ultimi cinque
anni: a Genova e provincia oggi se ne contano 1.253, nel 2002 erano meno della metà.
La concorrenza è agguerrita e complica le cose, poiché per conquistare colui che vende l'intermediario promette realizzi superiori al reale valore dell'immobile.

"Che modo assurdo di farsi concorrenza. Prendere un immobile che vale 100, per metterlo in vendita a 120 e concludere l'affare a 105 dopo 9 mesi...quando magari a 95 vendevi subito....mah. Questo e' l'unico paese dove la concorrenza fa alzare i prezzi. E sia chiaro che sullle provvigioni concorrenza non se ne fa."

Intorno è tutto un fiorire di valutazioni, osservatori, quotazioni prezzi che continuano a parlare di corsa al mattone quando invece il mercato è stazionario da oltre un anno: merito della ripresa dei mercati mobiliari e, purtroppo per chi deve fare un mutuo, dell'aumento del costo del denaro.

Gli agenti immobiliari (seri) e le associazioni dei piccoli proprietari avvertono:
per comprare bene bisogna comparare e non avere fretta.
Le rilevazioni aiutano a farsi unidea, sia pure tutta da verificare.

La sezione Servizi immobiliari di Confindustria Genova monitora il mercato con l'Osservatorio Trenta strade e dintorni:prezzi e tendenze rilevate da una ventina di agenzie associate. A fianco pubblichiamo l'ultima rilevazione effettuata.

I prezzi sono stabili ovunque.
Tendenze al rialzo si registrano solo a Carignano, Castelletto, via Jori a Rivarolo, viale Des Geneys a Quarto.
«La rivalutazione di Carignano e Castelletto è dovuta alla razionalizzazione dei parcheggi spiega Guido Ancona, responsabile dei Servizi immobiliari di Confindustria. In via Jori ha pesato la riqualificazione ambientale».

Ancona parla di «mercato in sostanziale tenuta» e spiega che Genova ha superato la bolla speculativa senza crolli.
E adesso qualche commento all'articolo, soprattutto alle parole dell' esperto...

Guido Ancona, responsabile dei Servizi immobiliari di Confindustria parla di «mercato in sostanziale tenuta» e spiega che Genova ha superato la bolla speculativa senza crolli.

"Sarebbe il caso di precisare che la bolla speculativa e' ancora in corso, e che visti i ribassi dal prezzo iniziale di vendita che i compratori ottengono (si parla anche del 30% che francamente comunque mi sembra eccessivo e legato solo ad errori fatti in sede di valutazione del prezzo da parte dell'intermediario, o a pretese assurde di chi vende) il crollo c'e' eccome.
Dire che Genova ha superato la bolla e' fuorviante. e poi...sarebbe cosi' gentile da dirci in quale citta' la bolla e' scoppiata ? Perche' dalle sue parole la bolla e' scoppiata, ma non a Genova...
Qualcosa mi dice che se lo intervista un giornale di Verona, dice che a Verona la bolla non e' scoppiata e cosi' via...


A preoccuparlo sono le condizioni di indebitamento delle famiglie:

«Cinque anni fa i mutui a tasso variabile,la cui pericolosità non è stata adeguatamente considerata, erano il 68%».
Risultato: molte famiglie non reggono più la rata e sono costrette a vendere. Oggi il problema è comprare.
Sempre la stessa persona dsi dice preoccupata per la situazione di chi non riesce a pagare.

Bene...cosa si fa per questa gente e per quelli che continuano a comprare con mutui da 100.000 euro a tasso variabile ?
Cosa dire dei direttori di banca che, alla gente che va a chiudere un tasso variabile per passare ad un fisso magari di altra banca, dicono che quello di Giugno e' stato l'ultimo rialzo BCE e che presto taglieranno i tassi ?
Cosa si fa per attuare la surroga e semplificare le procedure di passaggio da tasso variabile a tasso fisso ? Nulla.

Per districarsi nella giungla gli esperti consigliano accortezza e pazienza.
«Dopo avere identificato zona e budget bisogna andare sul posto e verificare presso diverse agenzie spiega Ancona.
Quanto alle provvigioni, presso diverse agenzie spiega non esiste regola scritta ma è consuetudine applicare il 3% ad acquirente e venditore».
A casa mia, questa consuetudine si chiama CARTELLO !!!!

Da Gianmaria Margutti, già presidente del Sunia e oggi presidente dell'Apu, alcune riflessioni sulla qualità.«Prima si vendeva di tutto, ora chi acquista valuta attentamente. A Genova gli alloggi di qualità scarseggiano, ora che reperire denaro è più difficile la domanda si è fermata. è un mercato più riflessivo, andamento che durerà per tutto il 2007 almeno».

Sulla proliferazione degli intermediari Margutti è severo.
«Generalizzare è sbagliato dice ma negli ultimi anni sono aumentate a dismisura e nella massa cè di tutto. Purtroppo la legge non regola il mercato, perciò queste persone non rispondono a niente e nessuno: questo è un problema ».
Consigli per gli acquisti?
«Informarsi da un'associazione terza su quali sono le reali condizioni di compravendita, prestare molta attenzione alle condizioni dei mutui».
Ok, se pero' per avere un'analisi obiettiva devo andare da una associazione terza, quale e' il ruolo dell'agenzia immobiliare ? Massimizzare il suo guadagno dalle commissioni ?


Nicolò Minetti, agente immobiliare dal 1962, oggi presidente di Confedilizia,
ricorda che i tempi di realizzo dipendono anche dalla disponibilità del bene.
«Aumenta la domanda,ma lofferta è carente. Le agenzie immobiliari
si litigano gli incarichi rialzando sui prezzi: questo genera una turbativa di mercato, nel senso che le case escono a prezzi alti, non trovano acquirenti
e restano sul mercato mesi».
Quindi e' il sistema delle agenzie immobiliare che non funziona ?
Ma come si fa a dire che l'offerta e' minore della domanda ????????
Ma le pubblicano anche sul giornale queste cose ???

Che fare per evitare bidoni ?
«Comparare i prezzi del maggior numero di appartamenti possibili, rivolgersi ad agenzie con credibilità sulla piazza».Lo scarto tra prezzo proposto e prezzo realizzato talvolta sfiora il 20-30%.
Se sfiorea il 30% vuol dire che la casa e' stata valutata dal primo che passava per strada e non da un agente immobiliare.

«Il margine di trattativa dovrebbe stare intorno al 5%, chi va
sopra e propone margini maggiori è scorretto perché cerca di fare pagare
di più qualcosa che vale meno», sentenzia Minetti.
Posso essere daccordo.
Il problema si risolve mettendo delle commissioni fisse sulla compravendita per l'agenzia, in base al range di prezzo.
Ad esempio se vendendo una casa tra 100 e 200 mila Euro ti metti in tasca sempre e comunque 4000 Euro, non hai motivo a cercare di farmi comprare una casa che vale 130, a 170. cosi' ne guadagnamo tutti. Chi vende perche' vende subito e chi compra perche' compra ad un prezzo onesto.


Marco Evangelisti, presidente Appc, conferma che di questi tempi i rialzi possono riguardare «gli immobili di pregio con caratteristiche particolari».
Il resto è fermo.

E i proprietari faticano ad arrivare a fine mese:
«Soffrono di due problemi, la morosità, e il peso fiscale. La revisione degli estimi catastali preoccupa non poco, anche se viene garantita l'nvarianza di gettito».
Qui lo scriviamo almeno da 1 anno, a conferma che i media tradizionali sono indietro anni luce rispetto alla rete. Sono destinati all'estinzione.
L'ci, le spese di amministrazione:variabili da valutare quando si compra casa.