interessante intervento su FOL di overthecounter
www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=1083497
Sono ancora molte le imprese costruttrici che, non avendo sufficiente cultura imprenditoriale, economica e finanziaria, si ritrovano con un volume sempre crescente di immobili invenduti e si avviano, inesorabilmente, a portare i libri in tribunale.
I principali errori di valutazione commessi sono, secondo me, i seguenti:
a) molti ritengono che il prezzo degli immobili sia dato dal costo da loro sostenuto per costruirli, aumentato del margine di guadagno
b) pensano che il ciclo immobiliare sia destinato ad invertirsi a breve e tornare positivo
c) hanno finanziato operazioni immobiliari con leve altissime (oltre il 90%)
d) pensano si "surrogare" il capitale scarso delle loro attività con finanziamenti bancari di breve periodo
Esaminiamo più in dettaglio:
a) è forse l'errore più grave: in un mercato libero il prezzo è determinato dall'incrocio tra domanda ed offerta; per quanto riguarda l'offerta, questa è sempre più ampia, mentre la domanda (nel mercato immobiliare) è molto legata alle capacità reddituali e di indebitamento delle famiglie (inutile ricordare che l'attuale crisi le sta decimando). I costi di produzione determinano i margini di guadagno (tralasciando il discorso fiscale), e tali margini possono anche essere negativi.
Infatti, come spiega bene uno studio della BCE/eurostat
i costi di produzione degli immobili sono aumentati a causa dell'incremento di domanda ed alla bolla speculativa (fenomeni dovuti ai tassi drogati al ribasso), e NON viceversa. Quando la bolla si sgonfia, i costi dei materiali seguono a ruota (il calcestruzzo da costruzione, per fare un esempio, attualmente è più che dimezzato rispetto ai picchi).
L'unica cosa sensata da fare sarebbe svalutare l'invenduto a bilancio, ricapitalizzare l'azienda (se serve) ed abbassare i prezzi al livello che il mercato può assorbire, anche al di sotto del prezzo di costo se necessario.
Non c'è scritto da nessuna parte che l'impresa debba chiudere sempre i bilanci in utile.
Invece molti costruttori si ostinano a mantenere l'invenduto a bilancio a valori di fantasia, ingannando loro stessi ma non certo le banche creditrici, che a causa di Basilea II sono costrette a valutare periodicamente il valore reale delle garanzie reali a a copertura dei finanziamenti concessi, ed a prendere severe contromisure nel caso tale valore scenda.
D'altra parte sono in buona compagnia, durante la crisi giapponese, le banche nipponiche tecnicamente fallite valutavano i titoli (tossici) in portafoglio a prezzo di acquisto, non a prezzo di mercato, altrimenti il loro capitale sarebbe stato abbondantemente azzerato. Anche adesso nessuno sa quale sia il vero valore dei titoli tossici nei portafogli delle banche europee ed USA, che comunque li hanno timidamente svalutati e sono state ricapitalizzate a spese del contribuente (essendo banche, uniche "aziende" immuni al rischio d'impresa).
Ma non credo proprio che ci saranno i Tremonti Bond per i costruttori ...
b) il ciclo immobiliare è al ribasso e lo sarà per molto tempo; l'ultimo ribasso è durato circa 6-7 anni, dal 93 al 99. I mercati, compreso quello immobiliare, salgono con le scale, ma scendono con l'ascensore.
c) e d) sono collegate, e trovano radici nella cronica sottocapitalizzazione delle imprese italiane. Se in tempi di vacche grasse ci si può improvvisare capitalisti senza capitale, in tempi di crisi questo non è possibile. L'elevata leva finanziaria con cui sono state finanziate molte operazioni immobiliari consente grandi guadagni quando il mercato sale, ma espone a perdite catastrofiche quando il mercato gira contro. Proprio come i derivati tossici.
Molti imprenditori infatti non capitalizzano adeguatamente la propria attività (altrimenti non ci sarebbero più i soldi per i loro Cayenne) e pensano spavaldamente di sopperire alla scarsità di capitale con finanziamenti bancari a breve termine. Ma a differenza dei mezzi propri, i finanziamenti bancari indeboliscono la struttura patrimoniale dell'azienda (invece di rafforzarla), sono onerosi e soprattutto sono revocabili dalla sera alla mattina.
E quando le cose vanno male, solo una robusta capitalizzazione può far fronte alle inevitabili difficoltà e svalutazioni che il mercato impone, ed è l'unica condizione che può evitare svendite forzate. Per le imprese banca-dipendenti, invece, basta una telefonata del direttore per far partire in fretta la liquidazione dell'invenduto.