Bolla immobiliare - 2° Parte

stelafe, 10/06/2007 13:35:

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Credo all'effetto domino, cioè che non sia possibile che la bolla di un Paese non possa avere ripercussioni anche su un altro sistema immobiliare, visto che siano nell'era della globalizzazione.

Una causa crea automaticamente un effetto, quindi un effetto che non si sa dove andrà a parare (solo a posteriori saremo in grado di valutare dove) rischia di produrre effetti incontrollati. Seconod me saremo pieni di bolle peggio della varicella.

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stelafe, 10/06/2007 11.32:

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http://gawhwk.100megsfree3.com/BEARTALK/amazing.jpg

mercoledì, marzo 28, 2007
Il Mattone in azione.

L'idea del nostro promoter su mattoni e mattonate in borsa...

Ho letto il post sugli immobili e...... sono perfettamente d'accordo.
Mi farebbe piacere darvi anche il mio punto di vista.
Sono più di un anno che sconsiglio i miei clienti sull'acquisto di un immobile. Per forza, penserete voi, se compra un immobile disinveste i soldi e addio portafoglio. Invece il mio consiglio si basava, e si basa, su una considerazione di corsi e ricorsi: cioè che la storia si ripete.
Generalmente in fase azionaria rialzista il mercato immobiliare cala e sale in fase azionaria ribassista. Un esempio recente è il 2000/2001.
Secondo me c'è una spiegazione puramente speculativa.
Partiamo dal fatto che i due mercati (azionario e immobiliare) sono molto legati fra loro e, in ambedue, i big fanno i soldi e il parco buoi ci si dissangua.
Quando i mercati azionari toccano livelli altissimi i big escono ed entrano nell'immobiliare (a prezzi di saldo). Nel frattempo il parco buoi entra nell'azionario e, con la sua domanda, non riesce a colmare l'offerta di titoli dei big, conseguenza: il mercato azionario cala (o crolla).
I big, quando spostano la liquidità sul mercato immobiliare riescono, tranquillamente, a saturare l'offerta, quindi, a mercato saturo, i prezzi cominciano a salire.
A chi verranno venduti, successivamente, gli immobili? Provate ad immaginare cosa farà il piccolo investitore che è stato preso a schiaffi in borsa.....andrà a cercare salvezza nell'unico bene rifugio che conosce: il mattone.
Molti big rifilano le case non solo con la compravendita canonica ma tramite i fondi immobiliari.
Con i soldi che ricavano dalla vendita del mattone i big rientrano (piano, piano) nei mercati azionari a prezzi di saldo...... e il ciclo continua.
Questo, ovviamente, è lo scenario come lo vedo io e su questo mi baso per dare un suggerimento ai miei clienti.

Saluti.

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aletiburtino, 11/06/2007 12.04:

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11:48:16 CASE: IN GRAN BRETAGNA I PREZZI AUMENTANO AD APRILE DELL'11,3%

A MARZO L'INCREMENTO ERA STATO DEL 10,9% (IL SOLE 24 ORE RADIOCOR) - MILANO, 11 GIU - IL MERCATO DELLE CASE IN GRAN BRETAGNA HA REGISTRATO AD APRILE UN INCREMENTO TENDENZIALE DEI PREZZI PARI ALL'11,3 (+10,9% A MARZO). LO RENDE NOTO IL GOVERNO BRITANNICO. IL DATO DI APRILE SUGGERISCE CHE IL MERCATO NON HA ANCORA INCORPORATO GLI EFFETTI DELLA STRETTA MONETARIA DELLA BANCA CENTRALE CHE LO SCORSO MESE HA PORTATO I TASSI AL 5,5%. MAU (RADIOCOR) 11-06-07 11:48:15 (0128)IMM 5 NNNN

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stelafe, 10/06/2007 13.35:

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Credo all'effetto domino, cioè che non sia possibile che la bolla di un Paese non possa avere ripercussioni anche su un altro sistema immobiliare, visto che siamo nell'era della globalizzazione.

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capitan-d, 11/06/2007 07.58:

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Siiq, il mattone si trasforma in finanza

ancora non ho capito bene di cosa si tratta..! ma le maggiori società immobiliari non sono già quotate in borsa? quali novità introdurrebbero rispetto ad ora, queste siiq?

.."Il mattone si trasforma, dunque, in finanza. I requisiti da soddisfare  come spiega Giuseppe Nicosia, direttore fiscalità di Pirelli Re - per diventare una società di investimento immobiliare quotata sono essenzialmente tre: la quotazione, un assetto proprietario definito e infine, erogare attività immobiliari.
Ma quali sono i pro e i contro del passaggio da fondi immobiliari a Siiq? Secondo Giampiero Schiavo di E. Capital Partners, tra le opportunità maggiori cè soprattutto la segmentazione dellofferta, ma anche una forte spinta alla creazione di una piattaforma europea. E tra le altre cose, si guarda anche al forte impulso che i Siiq possono dare alla trasparenza e alla nascita dei nuovi prodotti. Per quanto riguarda le minacce, gli aspetti da monitorare rimangono il capital out flow contro il cap rate compression. Ma non solo. Aspettative di crescita delleconomia sul fronte dei tassi e del rental growth."

i fondi immobiliari morenti verranno rimpinzati dagli oceani di liquidità che imperversano nei mercati? (hedge found?)

ho detto una cavolata?

buona a giornata a tutti!

ps

i cali diffusi nella borsa negli ultimi giorni hanno riguardato soprattutto banche e immobiliare...

LINK

.."Vendite diffuse tra gli immobiliari, con PIRELLI REAL ESTATE (PCRE.MI: Quotazione, Profilo) in calo del 4,56%, RISANAMENTO (RN.MI: Quotazione, Profilo) del 5,34%, AEDES (AEDI.MI: Quotazione, Profilo) del 5,07% BENI STABILI (BNSI.MI: Quotazione, Profilo) del 3,65. "I titoli del settore erano saliti tanto, oggi sono penalizzati dall'idea che il mercato immobiliare si contragga con i tassi in salita", dice un operatore."

(MODIFICATA SOLO LA FORMATTAZIONE DEL LINK PER EVITARE SPAGINAMENTI)

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guidoXXXX, 11/06/2007 12:20:

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Colgo anche l'occasione per postare il German House Price Index (tanto per ribadire il concetto che nonostante la globalizzazione il mondo rimane alquanto complicato e variegato). Il grafico del Giappone non lo posto tanto ormai lo sapete tutti a memoria.

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aletiburtino, 11/06/2007 14.13:

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http://it.biz.yahoo.com/11062007/92/mercato-immobiliare-i-prezzi-salgono-numero-delle-compravendite-scende.html

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Renatov, 11/06/2007 15:23:

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Si continua a dire che i potenti decidono quando far succedere le cose, che i prezzi crollano o salgono a seconda di ciò che la stampa induce nella mente del cittadino...
Secondo me non si tiene conto di un fatto importante: le case sono fatte per abitarci per cui l'utilizzatore finale è il cittadino, egli, e l'economia reale nella quale vive, fanno il mercato. Se di case ce ne sono troppe o hanno raggiunto prezzi troppo alti si può fare tutta l'informazione che si vuole, si può drogare il mercato acquistando grossi quantitativi a prezzi alti e non rimettendoli in vendita..... ma alla fine quelle case al mercato dovranno tornare, o in vendita o in affitto.
In sintesi i grossi sistemi e le lobby secondo me possono incidere sul timing di breve termine di un evento ma non possono condizionarne il verificarsi o meno: se i redditi a disposizione per l'affitto sono quelli, quelli rimangono; se il rendimento di un affitto sta sotto i rendimenti dei titoli di stato così è, non ci può far niente nessuno.
Mi si risponderà che la bce tiene in mano i fili, ma se l'indebitamento delle famiglie continua a crescere e lo stimolo a risparmiare è troppo debole rispetto allo stimolo a indebitarsi che alternative ha la bce se non alzare i tassi?
Se condo me alla lunga il mercato detta le regole e nessuno ci può far nulla

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guidoXXXX, 11/06/2007 12.20:

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Colgo anche l'occasione per postare il German House Price Index (tanto per ribadire il concetto che nonostante la globalizzazione il mondo rimane alquanto complicato e variegato). Il grafico del Giappone non lo posto tanto ormai lo sapete tutti a memoria.

www.hypoport.com/index.php



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stelafe, 12/06/2007 08:54:

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...Quindi capisco benissimo che il mondo sia complicato, ma nello stesso tempo fatico a pensare che ogni Paese sia slegato e totalmente indipendente dall'altro. Una qualche forma di influenza reciproca dovrà pur esserci, con le dovute eccezioni, ovviamente...

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stelafe, 12/06/2007 08.54:

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Guido uffa! Se fosse tutto semplice non saremmo nemmeno qui a parlarne.

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guidoXXXX, 12/06/2007 13.10:

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Non é per fare il criticone, ci mancherebbe altro. Ma dato che avevi affermato che i mercati immobiliari dei diversi paesi sono legati tra loro, e poi aletiburtino in un post successivo aveva riportato che in Gran Bretagna i prezzi sono aumentati dell'11% in un anno, mi sono sentito in dovere di disinnescare il potenziale cortocircuito tra le due affermazioni (nessuno aveva detto niente, ma meglio prevenire che curare).

Comunque, visto che ci sono, per puro diletto provo a stimolare il dibattito facendo qualche considerazione da economista dilettante sulla globalizzazione dei mercati.

In comune i diversi mercati immobiliari hanno sicuramente il fatto che ultimamente i tassi di interesse sono stati bassi ovunque, spingendo le famiglie ad indebitarsi. Però per il resto ci sono molte differenze e particolarità, e secondo me vedere un mercato immobiliare globale con qualche eccezione qua e là (Germania o Giappone) può essere fuorviante.

In Italia oggi siamo messi veramente male per quanto riguarda il rapporto tra reddito disponibile delle famiglie e prezzo medio degli immobili. In compenso le famiglie (leggi genitori di chi compra casa) hanno (in media) tanti bei risparmi accumulati negli scorsi decenni (boom economico degli anni 60 + sperperi pubblici degli anni 70-80).

Gli aumenti dei tassi probabilmente faranno sgonfiare i prezzi degli immobili (e il patrimonio delle famiglie, attualmente investito in gran parte in immobili), ma non credo che questo processo avverrà in maniera traumatica (anche se probabilmente diverse persone, a livello individuale, passeranno dei brutti quarti d'ora).

Se per scoppio della bolla immobiliare si intende un evento catastrofico in cui la crisi immobiliare si propaga agli altri settori dell'economia e trascina tutti nel disastro, secondo me non in Italia non scoppierà un bel nulla. Anzi, più che di bolla (termine pittoresco ma fuorviante) sarebbe corretto parlare di una temporanea sopravvalutazione degli immobili dovuta a una somma di motivi congiunturali (in parte globali e in parte locali).

Forse negli USA potrebbe succedere qualcosa di simile allo scoppio di una bolla (ma non ci credo molto) e anche in tal caso non vedo perché il crollo dei prezzi si dovrebbe propagare automaticamente in Italia. Anzi, forse succederebbe il contrario, perché la prima cosa che farebbero le banche centrali in caso di crisi sarebbe diminuire i tassi, e questa storia veramente non finirebbe più.

Qui in Italia la sola cosa che dobbiamo augurarci é che si chiuda presto questa sciagurata parentesi di soldi facili e che le quotazioni immobiliari tornino presto sulle medie di lungo periodo.

Comunque sia, gardate qui che bei rapporti sanno fare in America.

THE STATE OF THE NATIONS HOUSING
www.jchs.harvard.edu/publications/markets/son2007/son2007.pdf

E guardate qui che bel pulsantino


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guidoXXXX, 12/06/2007 13:10:

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...Forse negli USA potrebbe succedere qualcosa di simile allo scoppio di una bolla (ma non ci credo molto) e anche in tal caso non vedo perché il crollo dei prezzi si dovrebbe propagare automaticamente in Italia. Anzi, forse succederebbe il contrario, perché la prima cosa che farebbero le banche centrali in caso di crisi sarebbe diminuire i tassi, e questa storia veramente non finirebbe più...

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guidoXXXX, 12/06/2007 13.10:

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...
Se per scoppio della bolla immobiliare si intende un evento catastrofico in cui la crisi immobiliare si propaga agli altri settori dell'economia e trascina tutti nel disastro, secondo me non in Italia non scoppierà un bel nulla. Anzi, più che di bolla (termine pittoresco ma fuorviante) sarebbe corretto parlare di una temporanea sopravvalutazione degli immobili dovuta a una somma di motivi congiunturali (in parte globali e in parte locali).

Forse negli USA potrebbe succedere qualcosa di simile allo scoppio di una bolla (ma non ci credo molto) e anche in tal caso non vedo perché il crollo dei prezzi si dovrebbe propagare automaticamente in Italia. Anzi, forse succederebbe il contrario, perché la prima cosa che farebbero le banche centrali in caso di crisi sarebbe diminuire i tassi, e questa storia veramente non finirebbe più.

Qui in Italia la sola cosa che dobbiamo augurarci é che si chiuda presto questa sciagurata parentesi di soldi facili e che le quotazioni immobiliari tornino spontaneamente sulle medie di lungo periodo.
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laplace77, 12/06/2007 13.57:

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che scoppi o si sgonfi sempre bolla e':
it.wikipedia.org/wiki/Bolla_speculativa

"Si definisce bolla speculativa una particolare fase di un qualsiasi mercato caratterizzata da un aumento considerevole e ingiustificato dei prezzi, dovuto ad una crescita della domanda repentina e limitata nel tempo. Generalmente si parla di bolla speculativa con riferimento a mercati finanziari, nei quali vengono trattate azioni, obbligazioni e titoli derivati. Ma la storia delle bolle insegna che sono stati frequenti i casi di bolle speculative che hanno riguardato beni materiali, come gli immobili."


ariciao

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