Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: lugg e ziomaoziomao
pax2you, 10/06/2011 00.03:
Lugg sei scatenato eh?
![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg)
Si', perche' perdonami, ma ci sono cose che sia logicamente sia secondo i dati (postati anche da te) non stanno in piedi.
pax2you, 10/06/2011 00.03:
I prezzi sono volati dappertutto, e' la caratteristica della bolla globale. Localmente ci sono delle differenze, dei delta. Allo stesso modo in cui puoi valutare una bolla globale, puoi valutare i delta locali, finche' non prevale il rumore di fondo.
Dai documenti che hai postato tu:
- in UK, l'influenza degli extra sul mercato immobiliare e' valutata al 10%.
- in ES, l'influenza degli extra sul mercato immobiliare e' valutata al 35%
In IT abbiamo piu' o meno lo stesso numero di extra che in ES, dove pero' pesano di piu' perche' la popolazione in ES e' il 75% di quella italiana (pesano anche di piu' sulla popolazione attiva, ma sorvoliamo). In UK entrano la meta' di extra che da noi. IT, UK ed ES hanno un numero di households paragonabile, anche se noi abbiamo il primato di proprietari.
Ragionevolmente, e a spanne, dai dati che TU hai postato, mi aspetto che l'influenza degli extra sul mercato italiano sia tra il 20% (il doppio che in UK) e il 35% di ES (o, se lo rapportiamo alla popolazione tra IT ed ES, al 75% del 35% -> 27%).
E' una influenza forte, ma non "la maggior parte del mercato degli affitti e' influenzata dagli extra" (parole tue). La maggior parte, per me, vuol dire il 50% e oltre.
Fai una controprova: cerca una citta' italiana in cui gli extra negli ultimi 10 anni siano cresciuti in maniera trascurabile, e vedi come sono variati i prezzi delle case negli ultimi 10 anni. Se in quella citta' i prezzi sono saliti di meno del 50% (cioe' una casa che costava 100 nel 2000 nel 2010 costava meno di 150) allora l'influenza degli extra sul mercato della casa in quella zona e' superiore al 50%, altrimenti no.
pax2you, 10/06/2011 00.03:
Per maggiore disponibilita' finanziaria intendo proprio una maggiore quantita' di denaro disponibile per comprare casa rispetto agli anni 90.
I mutui al 100% sono una novita' dell'ultimo decennio.Prima non si potevano fare nel nostro paese.
Idem per le cartolarizzazioni.
I mutui a 100% significano proprio il contrario: i soldi fisici che ci devi mettere tu sono molti meno, il resto sono i tuoi soldi futuri. Certo, questo aumenta la possibilita' di comprare casa, ma impegnare i tuoi soldi futuri non vuol dire che ne hai di piu' adesso. Un mutuo subprime e' proprio un mucchio di soldi dato a gente che non da garanzie sufficienti di restituirli.
Le cartolarizzazioni aumentano solo il numero di case disponibili sul mercato - dovrebbero addirittura far calare il prezzo: se sei affittuario di lungo corso spesso hai diritto di prelazione o condizioni agevolate, e spesso lo eserciti tramite mutuo.
pax2you, 10/06/2011 00.03:
I dati globali possono trarre in inganno.
Bisogna porre attenzione ad una loro interpretazione.
Ad esempio sulla immigrazione e' vero che e' grazie a lei il grosso dell'aumento demografico ma la presenza degli extracomunitari e' sostanzialmente un fenomeno del centro-nord Italia e di alcune citta' del sud.
E allora? In Lombardia, se non vado errato, ci sono 9 milioni di abitanti. Se ci fossero 1 milione di immigrati, la loro influenza sulla popolazione globale sarebbe dell'11% (sulla popolazione attiva, ovviamente, di piu' - ma cerca casa anche uno non attivo). Come fa l'11% delle persone a determinare una variazione del 50% od oltre sul prezzo degli affitti?
Certo che influenzano, ci manca. Ma e' ovvio che vadano in posti dove c'e' piu' lavoro - quindi anche piu' gente autoctona che ci va per lavoro. Quando sono andato a MI e TO per lavoro, ho affittato: non ero l'unico italiano. Quanto pesavano gli italiani sull'aumento degli affitti?
pax2you, 10/06/2011 00.03:
Non credo sia quantificabile il contributo degli stranieri all'aumento dei prezzi delle case in Italia.
Che il contributo degli extra sul mercato sia non trascurabile e' pacifico.
Che questo contributo non sia quantificabile
in maniera precisa quanto piu' si scende a livello locale, ok.
Pero' in un messaggio precedente TU affermi "il mercato degli affitti e' stato determinato
per la maggior parte dagli extra" e questo, con i dati che abbiamo, e' assurdo a livello globale. E' anche assurdo a livell logico, perche' se non si puo' determinare in maniera precisa non si puo' nemmeno affermare che sia determinante. A livello locale, per essere determinante, dovresti avere posti dove ci si discosta di oltre il 50% dalla media nazionale (infatti dovremmo vedere la mediana...).
ti faccio un altro controesempio: in UK arriva in genere piu' manodopera qualificata che da noi, che quindi prende piu' soldi e puo' influire di piu' sul mercato (aka, grosso modo ognuno si affitta casa da solo). Se 4 extra da noi affittano una casa in comune, vuol dire che influenzano per 1/4 di quello che fanno in UK.
pax2you, 10/06/2011 00.03:
in un mercato in cui vi sono due aziende che operano e una vende i propri prodotti indisturbata in nero,quindi ad un prezzo molto piu' basso rispetto al concorrente che denuncia tutto, quella in nero elimina dal mercato quella che denuncia.Non c'e' scampo.
Una azienda che opera completamente al nero ha anche il rovescio della medaglia: non puo' prendere incarichi per cui servirebbe un qualche tipo di autorizzazione. Infatti da noi e' piu' diffuso il nero "parziale".
pax2you, 10/06/2011 00.03:
"gli immigrati sono stati fatti entrare per tenere su il mercato degli affitti"
Ti ho gia' risposto e non credo in questa affermazione.
E' una conseguenza pero' in quanto gli immigrati sono disposti a condividere un appartamento e quindi a dividere l'onere di un affitto.
Quando dici "e' una conseguenza" stai continuando a metterci il nesso di casualita'. La conseguenza dell'arrivo degli extra e' che aumentano gli affitti di un certo X. Per me questo X e' tra il 20% e il 30%, per te' e il 50% e oltre. Il punto e' che dai dati che presenti, anche senza questo X gli affitti sarebbero comunque cresciuti di piu' rispetto a quello che gli italiani hanno potuto permettersi in piu' in questi ultimi 10 anni.
pax2you, 10/06/2011 00.03:
"gli immigrati tolgono lavoro/casa/whatever agli italiani, diminuendo la coesione sociale"
Purtroppo se il fenomeno dell'immigrazione non viene gestito correttamente e' vero.
Si crea un conflitto sociale perche' stranieri e italiani che ambiscono alla stessa risorsa entrano in competizione per una risorsa che puo' soddisfare solo una delle due parti.
La competizione gia' c'era, e continua ad esserci, tra italiani. Formalmente le norme proteggono il piu' debole: peccato che il piu' debole risulti l'orafo che in media dichiara meno di un operaio metalmeccanico, o il d'alema di turno che si piglia una casa popolare quasi gratis.
Ovvio che poi se arriva l'extra, che e' in media piu' "debole" di un italiano bisognoso medio (non orafo e non politico), le norme lo tutelano. Ma a questo punto di risorse ce ne sono di meno perche' sono gia' state fregate da altri italiani (o non costruite, come le case, da altri italiani).
Quanta coesione sociale c'e' in una societa' senza extra dove lo studente figlio di un lavapiatti di Vattelappesca non puo' avere un affitto agevolato, perche' gli e' passato avanti il figlio del negoziante di Chissaddove che dichiara di meno? Che differenza c'e' tra il figlio del lavapiatti di Vattelappesca e il figlio del tornitore marocchino?
pax2you, 10/06/2011 00.03:
Per libero mercato intendo un mercato non condizionato se non dalla legge domanda/offerta.
Il mercato immobiliare italiano assomiglia piu a un mercato misto.
Il mercato italiano e' centralista e dirigista, in assoluto. Nel caso dell'immobiliare la libera offerta e' condizionata dall'alto numero di proprietari.