Dal Corriere: Case & prezzi - Città per Città ecco quanto vale il tuo appartamento
I valori sono calati, ma senza grandi crolli. Roma è diventata più cara di Milano
La grande paura per chi si è indebitato e ha fatto sacrifici per comprarsi negli ultimi anni la casa è alle spalle: il valore dell'investimento è sceso quasi ovunque dopo la crisi finanziaria, ma non si è dissolto. Avere sulla testa un tetto proprio si è rivelato un buon affare se, oltre a guardare alla variazione di valore dell'immobile, si computano i canoni di affitto risparmiati e se si considera che gli strumenti finanziari classici hanno avuto o rendimenti di poco superiori allo zero (titoli di Stato) o addirittura comportato forti perdite, come è successo per molte azioni quotate a Piazza Affari.
Lo spettro di un crollo analogo a quello registrato negli Stati Uniti o in Spagna non si è trasformato in realtà. Nell'ultimo anno le quotazioni hanno molto rallentato la loro discesa: nelle grandi città il calo è stato del 2,6% secondo l'ultimo rapporto di Nomisma, con il primo semestre 2010 che ha avuto un andamento meno negativo (-1%) rispetto alla seconda metà del 2009.
Le compravendite
Intanto gli scambi, asfittici per tutto il 2008 e la prima metà del 2009, stanno faticosamente risalendo la china: secondo le anticipazioni dell'Agenzia del Territorio che fornirà i numeri ufficiali a metà mese il secondo trimestre 2010 ha visto un incremento nell'ordine dello 0,5%, delle compravendite residenziali. Poca cosa, anche se con tutta probabilità nei comuni capoluogo, e soprattutto nelle metropoli, l'incremento sarà maggiore, ma si tratta pur sempre del terzo trimestre consecutivo caratterizzato dal segno più.
L'analisi delle performance annue nelle tredici maggiori città italiane riferita agli appartamenti usati abitabili senza lavori radicali di restauro (le case nuove o ristrutturate a nuovo in media costano tra il 15 e il 25% in più, ma rappresentano una fetta minoritaria del mercato delle metropoli) non vede nessun segno positivo: Torino cede solo lo 0,1% mentre Bologna chiude la classifica con -4,6%. A Milano i prezzi sono scesi del 2% e a Roma del 2,4%. Esaminando le performance per macro-aree cittadine appare anche qualche raro segno positivo: le periferie appaiono più penalizzate, con un calo del 3,4% contro l'1,5% delle zone di pregio e il 2% dei quartieri centrali. Il peggiore risultato in assoluto è registrato dalla periferia di Bologna che ha perso il 5,7%; il migliore dal centro di Torino, che ha guadagnato l'1,8%.
Da Nord a Sud
Guardando invece ai valori assoluti di prezzo va rilevato che il calcolo è effettuato su 100 metri quadrati; per appartamenti di dimensione minore il valore per metro in proporzione cresce in maniera significativa, anche del 15-20% per un bilocale e anche del 30% per un monolocale.
A Roma e a Milano i valori sono mediamente tripli rispetto a quelli di Palermo, Cagliari o Catania se ci si riferisce alle aree di pregio, mentre in periferia il valore rimane superiore al doppio. Una curiosità: la Capitale sopravanza sia pur di poco quanto a valori medi il capoluogo lombardo. Il sorpasso è avvenuto a metà del decennio e Milano, dal dopoguerra città leader dei prezzi, non è ancora riuscita a colmare il gap.
Se la maggior parte degli analisti ritiene che andremo incontro a una stabilizzazione del mercato, il dubbio sull'opportunità di acquistare è molto diffuso tra chi vorrebbe comprare la sua prima casa o cambiare quella che già possiede. Alla domanda, tra le più frequenti tra quelle che arrivano al forum di Corriere.it «I nostri soldi», una risposta plausibile è: sì, ma ragionando in un'ottica di medio e lungo periodo. Significa innanzitutto scartare l'idea dell'acquisto se si sa già che dopo pochi anni bisognerà rivendere: difficile ipotizzare un capital gain che ammortizzi le spese legate a un acquisto per contanti, pressoché impossibile se c'è di mezzo un mutuo.
Ma significa anche guardare lontano sulle prospettive di rivalutazione dell'area in cui si vuole comprare: dove ci sono progetti di sviluppo (nuove complessi di elevato livello, potenziamento dei servizi pubblici, pedonalizzazione, aumento del verde) tutta l'area interessata finisce per beneficiarne, anche le case vecchie. Dove, invece, al degrado architettonico si accompagna quello sociale, acquistare significa di fatto compiere un atto di fede sulla capacità degli amministratori pubblici di recuperare la situazione.
Le zone
Il gap di valore tra aree con buona qualità della vita (che non significa zone di lusso, ma buoni servizi pubblici e privati e buoni standard di sicurezza) e aree del degrado è destinato a crescere. Interessante leggere i dati di un confronto tra le performance immobiliari dei quartieri nelle quattro principali città italiane condotto da Gabetti partendo dal primo semestre 2007, quando la fase espansiva del mercato era giunta al culmine. Dai numeri si ricava non solo che c'è stato chi ha messo a segno buoni risultati ma anche che tra le zone migliori e quelle peggiori la differenza supera i trenta punti. E' il caso di Milano, dove l'attesa dell'avvio per i lavori di recupero dell'ex quartiere espositivo ha fatto impennare sulle prime i prezzi in zona Fiera, anche se le quotazioni si sono riassestate per poi ripiegare negli ultimi mesi l'area ha registrato un incremento di oltre il 15%, analogo trend per Melchiorre Gioia, interessata dai lavori per Porta Nuova.
La periferia
I peggiori risultati si sono registrati nelle aree periferiche a forte disagio sociale, come il Giambellino, via Padova e viale Monza. Anche a Roma sono state premiate zone dove maggiore è la progettualità urbanistica: è il caso dell'Eur, quartiere destinato a cambiare volto con la realizzazione di residenze di prestigio. In crescita quartieri come Villa Pamphili ed Esquilino caratterizzati da buoni servizi pur non avendo i prezzi delle aree top. Penalizzati gli insediamenti esterni al Grande raccordo anulare, cui si indirizzano le giovani coppie in difficoltà ad avere accesso ai mutui. A Napoli le diminuzioni di prezzo nel triennio sono state generalizzate; si sono salvate solo Bagnoli, dove i progetti di recupero dell'area Italsider si sono messi in moto e Secondigliano; in forte calo le aree più deteriorate come Pianura. Infine a Torino sale la parte pedonalizzata e più esclusiva della Crocetta mentre scendono aree residenziali anche di medio alto livello come la zona Castello e le aree collinari e precollinari, come Gran Madre, ritenuta troppo cara per quanto offre.
Gino Pagliuca
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