Bolla immobiliare - 39° Parte

pax2you, 30/06/2011 08.34:

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Adesso ho capito....cio' che l'abi chiama Piano famiglie ed in particolare i 40.000 e passa mutui sospesi gli inglesi la chiamano, senza definizioni falsamente rassicuranti, loan forbearance. ....diciamo che gli inglesi hanno applicato il piano famiglia anche alle aziende e con questo sistema sono riusciti a mantere il tasso di default basso. Sta a vedere che noi abbiano un tasso di default basso, nei mutui residenziali, per la stessa ragione... Il cerino e' camuffato e pronto per essere passato. Se fanno così gli inglesì non oso pensare gli italiani....

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In una fase di mercato difficile come quella attuale, la professionalità dell'agente immobiliare passa per una puntuale conoscenza e capacità interpretativa delle dinamiche del rapporto tra professionista della mediazione e cliente - consumatore. Nulla può essere lasciato al caso, e l'agente immobiliare deve saper spiegare il proprio valore al proprietario che gli affida la gestione della vendita del suo immobile.

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Dalle Alpi a Capo Passero si alza il lamento degli agenti immobiliari italiani: proprietari "venditori", se ci siete battete un colpo. Ma soprattutto: ci siete o ci fate? Cosa sta succedendo? Con l'eccezione delle metropoli come Milano o Roma, da sempre più dinamiche e commerciali della media del real estate nazionale, all'ombra dei mille campanili del Belpaese il mercato sembra essersi intorpidito a causa della forbice nel pricing immobiliare tra domanda e offerta.

Nel settore residenziale i venditori spesso non hanno necessità né reale volontà di alienare l’immobile, parcheggiato su piazza con richieste anacronistiche e fuori mercato; d’altro canto gli acquirenti, che nella stragrande maggioranza dei casi hanno già un tetto sulla testa e non hanno fretta di comprare, sono alla ricerca di buoni affari o comunque di un acquisto sui valori di mercato correnti. Per soprammercato una volta individuato l’immobile da acquistare gli acquirenti hanno poi il problema di permutare il loro immobile usato, spesso di difficile collocazione, con un rallentamento del volano del cambio – casa che è il motore di un mercato immobiliare maturo e di sostituzione come quello attuale. Anche i rigidi parametri bancari per l’erogazione dei mutui rallentano gli scambi, e diminuiscono di conseguenza le compravendite, con una sorta di rimpicciolimento del mercato. Parlando coi colleghi di tutt'Italia il sentiment è corale: "Questa è una fase di mercato alla quale dobbiamo abituarci", ci diciamo in lunghe telefonate da una città all'altra, "dato che non si profilano miracoli all'orizzonte". E per rincuorarci a vicenda concludiamo: "La domanda comunque è forte, e la notizia positiva è che gli immobili si continuano a vendere, purché vengano prezzati secondo gli attuali valori di mercato".

Sì, la buona notizia è che c'è una certa vivacità della domanda, la cattiva notizia è che questa voglia di casa tutta italiana si scontra con una richiesta su valori molto alti. Noi agenti immobiliari professionali infatti parliamo di prezzi che vanno rivisti, il che non vuol dire svendere il proprio immobile ma solo vendere a prezzo di mercato. E oggi il prezzo di mercato non è più riferibile a quello che era nel 2007, anno di punta delle quotazioni del precedente ciclo immobiliare. Detto questo, la casa è ancora il bene rifugio per antonomasia dato che, a fronte di una crisi sistemica (e non più ciclica come in passatp) dell'economia, l'immobiliare - Italia ha visto raddoppiare i valori in 10 anni, pur al netto dei ribassi 2007 - 2011. Però chi vende deve rendersi conto che questo mercato ormai è soggetto alle stesse regole di un qualunque altro mercato con i suoi alti e bassi, ma soprattutto senza la certezza della crescita sempre e comunque. Il mercato immobiliare non è più una funicolare con la cremagliera che tira inesorabilmente verso l'alto in linea retta, e forse non lo sarà mai più. Quindi viene meno il ritornello del passato, "forse chiedo un po' troppo per casa mia, ma tra sei mesi o un anno il mercato con la sua crescita mi darà ragione". Chi è in grado oggi di prevedere cosa succederà nel sistema economico, macro e micro, tra sei mesi o un anno? Per questo gli agenti immobiliari oggi più di ieri hanno imparato la magica parola inglese "repricing", cioè revisione del prezzo. Quanto più la richiesta iniziale sarà realistica, tanto meno elastica sarà la trattativa, e viceversa: il che significa che se i proprietari venditori richiedono i prezzi del 2007, per vendere dovremo fare una trattativa al ribasso del 20/30 per cento, e prepararla con vari step di riduzione del prezzo richiesto. Se invece il proprietario è realistico nella sua prima richiesta, anche gli acquirenti se ne rendono conto e riducono il margine di controfferta. Chi scrive ha verificato in più occasioni che se si prendono i valori di picco del 2007 e si toglie il 30%, la richiesta viene considerata congrua dall'acquirente, senza ulteriori trattative. Il gioco si è fatto duro e solo i duri son rimasti in gioco. Il nostro lavoro di mediatori immobiliari professionali oggi si concentra sulla pre-qualificazione del proprietario venditore (o "finto venditore") e sul costante dialogo con lui, i report periodici sulle azioni di marketing, le visite all'immobile dei potenziali acquirenti, le loro impressioni, le trattative. Alla fine starà alla responsabilità del proprietario trarre le conclusioni e lavorare sull'unica variabile che ha in mano, ossia il prezzo di vendita. Il tutto se davvero vuole vendere la sua casa oggi, ai valori di oggi. La macchina del tempo nemmeno quei satanassi di agenti immobiliari son riusciti ancora ad inventarla.

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Nel terzo trimestre del 2011 si sono intensificati i segnali di debolezza del mercato immobiliare, in presenza di più diffuse indicazioni di flessione dei prezzi e di aumento degli incarichi a vendere inevasi. Le attese a breve termine degli agenti sulle condizioni del mercato di riferimento si sono confermate sfavorevoli e, per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni nel 2009, anche i giudizi sulle prospettive di medio periodo del mercato nazionale sono diventati lievemente negativi, plausibilmente scontando il pessimismo sul quadro economico generale.

1. Introduzione
Tra il 27 settembre e il 19 ottobre 2011 si sono svolte le interviste dell’edizione relativa al secondo trimestre del 2011, cui hanno partecipato 1.524 agenti (Tavola 1), fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (luglio-settembre 2011), nonché sulle prospettive del settore.
I principali risultati sono riassunti di seguito; le appendici A, B e C riportano, rispettivamente, la nota metodologica, le tavole statistiche e il questionario utilizzato.

2. I principali risultati
Prezzi delle abitazioni – Nel terzo trimestre del 2011 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è cresciuta al 51,2 per cento dal 46,8 della precedente indagine (Tavola 2 e Figura 1), a fronte di un’ulteriore riduzione dell’incidenza di coloro che hanno indicato un aumento delle quotazioni (da 1,3 a 0,9). Ne è derivato un nuovo peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” (-50,3 punti contro -45,5 nel secondo trimestre dell’anno), più pronunciato nel Mezzogiorno.

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Compravendite – La quota di agenzie che nei mesi estivi hanno venduto almeno un immobile si è ridotta al 65,5 dal 69,3 per cento nel periodo precedente (Tavola 3); tale flessione è stata osservata su tutto il territorio nazionale.

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Incarichi a vendere – Nel terzo trimestre del 2011 il saldo tra risposte di aumento e di diminuzione rispetto al periodo precedente delle giacenze di incarichi a vendere è salito a 27,4 punti percentuali (era il 23,2 nella rilevazione di luglio; Tavola 4). L’aumento riflette principalmente la crescita della percentuale di operatori che giudicano in aumento il numero di incarichi ancora da evadere, a fronte di una diminuzione di coloro che ne indicano una stazionarietà. Circa l’andamento dei nuovi incarichi, il saldo tra le quote di agenzie che segnalano un aumento rispetto al secondo trimestre dell’anno e di quelle che ne riportano una diminuzione è aumentato a 15,1 punti percentuali (da 12,1), in connessione soprattutto con gli andamenti osservati nelle aree non urbane.

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In merito alle cause prevalenti di cessazione degli incarichi, rimane assai ampia (intorno a due terzi) la quota di agenzie che segnalano l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati. Sono aumentate le quote di operatori che indicano anche proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (54,5 per cento dei casi contro il 52,0 rilevato in luglio), difficoltà nel reperimento del mutuo (55,3 per cento contro 51,9) e attese di prezzo più favorevoli (22,3 per cento contro 21,9; Tavola 5).

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Trattative e tempi di vendita – Nel terzo trimestre del 2011 il margine di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali si è lievemente ampliato, al 12,5 per cento (12,1 nella precedente indagine; Tavola 6); il rialzo si è concentrato nelle aree urbane (al 12,3 per cento, dall’11,3). Si conferma appena superiore ai 7 mesi il tempo medio di completamento dell’incarico (Tavola 7).

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Modalità di finanziamento degli acquisti – La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario sarebbe scesa di oltre 5 punti percentuali rispetto alla scorsa indagine, al 67,1 per cento (da 72,6; Tavola 8 ). Il calo avrebbe riguardato soprattutto le aree non urbane.

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Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – Il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento è rimasto largamente negativo, collocandosi a -22,3 punti percentuali (da -22,5 punti nella rilevazione precedente; Tavola 9). All’aumento del saldo positivo circa le attese dei nuovi incarichi a vendere (a 16,6 punti percentuali, contro 3,9 nella scorsa rilevazione) si è contrapposta l’accentuazione di quello negativo circa le attese sui prezzi (-49,0 punti, contro -41,1).

Le prospettive del mercato nazionale – La quota di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale è aumentata al 43,1 per cento (dal 34,8 della rilevazione precedente; Tavola 10). Il divario negativo fra giudizi favorevoli e sfavorevoli si è pertanto ampliato, portandosi a -36,3 punti percentuali, da -27,8 in luglio. Per la prima volta dall’avvio della rilevazione nel 2009 è divenuto negativo il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento del mercato nazionale per i prossimi due anni (per 3,5 punti percentuali, a fronte di un saldo positivo di 18,3 punti nella rilevazione precedente); vi ha plausibilmente influito il diffuso pessimismo circa il quadro economico generale.

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Tassa Patrimoniale? Sarà nuovo crollo degli Immobili
Nicola Antonucci – Investire Oggi Sicuro, 1 novembre 2011  

Ora che tutti parlano di Patrimoniale e nessuno ha più dubbi sulla sua drammatica necessità, noi cerchiamo di avanzare possibili Scenari Complessi da cavalcare.
Anzitutto, l'impatto maggiore sarà sugli immobili i cui prezzi, malgrado il trend mondiale in discesa e il crollo delle compravendite in Italia, hanno tenuto con lievi flessioni...
Ma...
- se i titoli di Stato diventassero parzialmente congelati, o peggio...;
- se arriverà sul mercato l'ultima ondata "postuma" di immobili i cui cantieri, partiti nel 2009, sono sopravvissuti per realizzare e offrire appartamenti e uffici in un mercato oggigiorno sovra-saturo;
- se il flusso immigratorio, come già si segnala, s'invertisse, con ritorno nei paesi dell'Est di numerose persone accorse qui prima della Grande Crisi e, ora, senza prospettive;
- se arriva lo tsunami dei mutui americani...
allora, anche l'Italia subirà un terremoto sui prezzi immobiliari ancora più violento a causa dell'eccessivo protrarsi di una situazione di stallo e, soprattutto, a causa dell'arrivo della mazzata finale per tanti che hanno visto ridursi negli ultimi anni i loro risparmi per sovvenzionare figli con lavoro precario e, a loro volta, con figli piccoli.
Un 30% di ribasso è quanto stimo da anni plausibile.
Saranno tempi felici per chi preferisce la locazione o per chi, accontentandosi, vorrà garantirsi un "rifugio" (nel senso letterale...) con i pochi "liquidi liquidabili" che avrà saputo conservare.