Re:
BigMad, 04/12/2008 16.32:
Non posso trattenermi! Ma non voglio riaprire polemiche. Per cui prendetela come "precisazione" e non mi rispondete.
Alabe ha scritto esattamente quello che scrivevo io con riferimento al "farabutto" di piazza Tuscolo.
Ma io sono un Troll e lei ha più credito... evidentemente!
Però ha fatto un errore, considerando 2000 euro al mese la base per una rendita del 5%.
In realtà di quei 2000 euro al mese IPOTETICI, entrerebbero in tasca al locatario "solo" 1400 euro (il 30% sfuma in tasse).
Seguendo dunque il SUO ragionamento, si avrebbe l'evidente disparità che investendo in titoli al 5% (e in questo forum sono state individuate delle obbligazioni Finmeccanica che danno più dell'8% lordo) da 480000 euro, si otterrebbero 24000 euro all'anno NETTI, mentre acquistando una casa a 480000 euro e affittandola se ne ricaverebbero "SOLO" 16800: un GAP di 7200 euro all'anno.
Di qui alcune diverse possibili conclusioni:
1) la casa deve costare meno, ma essere affittata allo stesso prezzo lordo: nel caso dell'esempio per fare in modo che 16800 euro anno rappresentino il 5% del capitale, la stessa casa dovrebbe costare circa 325000 euro
2) gli affitti dovrebbero essere decisamente più alti
3) l'affitto resta di 2000 euro, ma non viene dichiarato e il proprietario evade le tasse
Evidentemente la seconda via non sembrerebbe percorribile, e anche se molti seguono la terza, è ovvio che bisognerebbe che i prezzi di acquisto calassero. E già la constatazione di una resa minore dell'investimento, rispetto ad altre forme persino più sicure, dovrebbe essere sufficiente a scoraggiare una crescita dei prezzi.
Ma se non calano?
E' ovvio -perchè l'acqua non va in salita- il tentativo dei proprietari di far crescere anche il loro "ricavo" dagli affitti o aumentandoli o facendoli pagare in nero
Se comunque è vero che il mercato è la cura di tutto, basterà solo aspettare.
Peccato per chi, come me, aveva la possibilità di vendere a prezzi di bolla e non l'ha fatto.
Ciao, premetto che io sono un lui, e non una lei.
detto questo, quando parlo di rendimento, parlo di rendimento lordo.
mettiamoci dalla parte di un investitore, che vuole fare un investimento.
Se decide di acqusitare un immobile, deve puntare a un rendimento lordo superiore ai titoli di stato, e diciamo che deve essere almeno del 5% lordo.
Se un venditore gli chiede 400k per un immobile, l'investitore pensa: posso affittarlo a 20k lorde all'anno, senza difficoltà e con continuità? se la riposta è no il prezzo è fuori mercato. Se da qull'appartamento si possono ricavare 10.000 lordi, il prezzo giusto è 200k. Era possibile, in tempi passati con il mercato in crescita, che gli investitori acquistassero indipendentemente dal rendimento, Il mancato rendimento era infatti ocmpensato dal maggior valore che il bene si presumeva avesse l'anno successivo. In situazionei conclamate di mercato stabile, o in discesa come adesso, i fondamentali tornano prepotentemente.
E' infatti buffo, visitare appartamenti con richieste di 500k e sentire AI che dicono: ottima rendita. Alla mia domanda: questi appartamenti si possono affittare oggi a 1000 euro al mese, non di più. la rendita è eguale al 2% lordo, ossia all'1% netto (oltre alle tasse vanno cnosiderati ICI e ristrutturazioni straordinarie, di cui tenere conto per un investimento a lungo termine). L'AI diceva: appunto, c'è una ottima rendita. Io dievo, be', mi conviene di più comprare i BOT o i Bund. L'AI: si, ma le case crescono sempre di valore!
Hai ragione, avresti fatto bene a vendere l'anno scorso. Ma ogni anno sarà peggio, per 3-4 anni, fincheè si atterrerà al prezzo eguale a 20 anni di affitto