E finalmente, pure a Palermo, la “bolla immobiliare” (i prezzi delle case per capirci) cominciò a sgonfiarsi. Città, che è stata la tradizionale capitale d’Italia della speculazione immobiliare. La segnalazione proviene, anzitutto, dall’Agenzia del Territorio (ex Intendenza della tasse) della provincia di Palermo. Il calo, sul numero quantitativo delle compravendite, solo nell’anno 2008 è oscillato attorno al 13%. Percentuale imbizzarritasi progressivamente, mese dopo mese, già nel primo trimestre 2009, tanto da toccare in questo fine marzo (di confronto parziale) il tetto apprezzabile del 20%.
Purtroppo, l’indice dei prezzi sta seguendo una dinamica a velocità diversa. La tanto agognata diminuzione dei costi delle case palermitane in vendita procede lentamente, a macchia di leopardo. La città si è, immaginariamente, suddivisa a grandi linee in tre zone: la periferia sino al 25% e talvolta oltre; il centro città (dal Politeama a via Notarbartolo) sul 15% con le dovute eccezioni; mentre le zone intermedie oscillano attorno il 20%.
E’ un fatto inconfutabile che il trapasso di regime monetario dalla lira all’euro, nel mercato immobiliare panormita è coinciso con qualcosa in più della normale bolla speculativa: i prezzi sono gonfiati a dismisura, nel senso di oltre ogni misura comprensibile. Semicatoi da 80 mq, con nulla di bello, tutti da da ristrutturare completamente, in zona Tribunale, venivano offerti in maniera irriducibile tra i 330/330mila euro, ossia al cambio in lire tra i 600/660 milioni di lire ; una follia priva di senso per chi vendeva e per chi acquistava.
Una escalation, assolutamente ingiustificata, che ha scatenato un meccanismo a catena, andato avanti per almeno gli ultimi otto anni. E che è, pure, tardata a scemare, come invece accadeva già nel resto d’Italia. Vi offriamo un esempio concreto. In piena esplosione della crisi delle banche sei mesi fa, gli agenti immobiliari romani sono arrivati a praticare cali di prezzi di vendita in zona Piazza di Spagna sino al 40-45%. In quelle stesse ore, a Palermo, taluni appartamenti in vendita, o addirittura in affitto, consumavano un incredibile tasso di aumento annuale persino del 5-7% rispetto all’anno precedente. Antiche attività commerciali erano costrette a chiudere, o minacciavano di farlo, per aumenti annunciati di locazione che andavano dal 100% al 500%, in barba ad ogni più elementare logica commerciale, che comunque deve tenere conto dei flussi economici del territorio dove si vive.
“Si sa a Palermo vi è una mentalità ritrosa, e ritardata, a prendere atto delle indicazioni provenienti dal mercato nazionale – spiega Fabio Cannella Responsabile della Top residence Immobiliare – ci siamo trovati di fronte a proprietari venditori ed agenti immobiliari che non ammettevano la possibilità di rinunciare ad alcuna porzione del proprio, preventivato, ingente guadagno (!?). Un evento, però, che ormai, sopravviveva solo nelle aspirazioni del loro immaginario personale, non godendo più del supporto, e del riscontro, di un contesto favorevole di condizioni economiche esterne. Nasce da tutto ciò, l’abbassamento del volume delle compravendite e l’allungamento a dismisura dei tempi di una trattativa immobiliare, cominciatosi a registrare da Agosto 2008”.
C’è da chiedersi, ma cosa ha tenuto su il prezzo degli immobili a Palermo nel 2007 e nel 2008 , portando la città in controtendenza nazionale ed internazionale?
Abbiamo trovate due risposte differenti.
La prima ce l’ha fornita l’agente immobiliare Fabio Cannella: “C’erano ancora in campo gli investitori tradizionali nell’immobiliare cittadino. Sto parlando della gente che vive di rendita e colleziona case; dei commercianti ed imprenditori innamorati persi della sicurezza che trasmette il mattone; dei professionisti di tutte le carature che proseguivano con attenzione la loro evoluzione immobiliare, alla ricerca di un maggiore metraggio o di una migliore collocazione topografica dell’immobile d’abitazione”.
La seconda, ce l’ha data uno dei più esperti investigatori palermitani: “I grandi evasori di tasse, gli strozzini ed i riciclatori di capitali mafiosi, che tengono parecchie fila dell’economia palermitana, specie nel commercio e nel settore delle costruzioni, hanno drogato e tenuto su, negli ultimi otto anni, il mercato immobiliare. Un fenomeno che è diventato per noi esplosivo - e proibitivo per le persone normali che volevano solo comprar casa – costituendosi in quella bolla immarcescibile, sovrapposto al pari fenomeno di mercato di valenza nazionale,a cui abbiamo assistito. Un fenomeno che si è poi via via esaltato nel tempo, incrociando la grande liberalità, liberista, con cui banche e finanziarie concedevano mutui a tutti, a spron battuto. Un cocktail micidiale, che confondeva tipologie di mercati, dati e scenari, anche ai fini investigativi”.
Già le banche. Ma ora come si comportano ? “Hanno stretto i freni – spiega Cannella – procedono in modo più selettivo, seguono pedissequamente le Direttive della Banca d’Italia : stanno attenti che la rata di un mutuo richiesto non superi il 30% dello (o degli) stipendi/o fisso/i, finanziano dal 60 al massimo 80% del valore effettivo dell’immobile, hanno più in generale allungato i tempi delle istruttorie; molto spesso si cautelano di più richiedendo altre garanzie accessorie. Una fatica che non le dico “.
E dire che il costo del danaro, stavolta non c’entra, dopo che il tasso ufficiale di sconto è sceso al 2% e il Governo Berlusconi con il suo ultimo Decreto Legge in materia di mutui per la casa ha stabilito che , per tutto il 2009, nessuna banca potrà, comunque, superare il 4%. Mediamente, oggi, si trovano soldi per mutui a tasso fisso attorno 3.50%. Le banche continuano a straguadagnarci.
Cerchiamo, allora, di fotografare, più in dettaglio, lo stato odierno del mercato immobiliare panormita.
L’offerta di immobili in vendita, supera almeno di tre volte il numero delle persone che cercano di acquistare una casa. “Molto più che in passato – argomenta Cannella- chiunque se ne può rendere conto guardando l’aumento costante degli annunci di vendite immobiliari presenti sui giornali”.
Per ora i grandi affari, detto tra virgolette, si fanno in periferia, se si trovano in vendita edifici antichi o di pregio; si possono spuntano prezzi interessanti, inimmaginabili sino a tre mesi fa. Rimane la contraddizione di Mondello, dove le case di pregio, le poche in vendita, calano - ad oggi – appena di un risicato 10%, mentre nella tipologia delle costruzioni abborracciate “alla palermitana” della fascia più interna e defilata dall’agglomerato prossimo alla spiaggia ed al paese, sono scivolate in giù anche del 30-40%.
Ma vi è la possibilità che il valore “drogato” delle case possa tornare ai livelli compatibili di prima dell’euro ?
I venditori di immobili la vedono così: “Le previsioni per tutto il 2009 non sono rosee – dice Alessandro Ghisolfi Direttore dell’Ufficio Studi UBH – continuerà il calo di affari e reggeranno il colpo solo gli immobili di pregio”.
“I prezzi degli immobili a Palermo continueranno a scendere per tutto il 2009 –spiega Fabio Cannella – credo che seguiranno l’andazzo della crisi economica e finanziaria. Se non si registreranno particolari impennate su questo fronte, in Italia e nel mondo, a fine dicembre 2009 potremo limitare la discesa ad un ulteriore saldo annuo aggiuntivo alla media odierna di un altro 10%, che potrebbe stabilizzarsi come dato medio anche per il 2010. Ma ormai le previsioni professionali servono poco. Farle, rassomiglia sempre di più a dover leggere una palla di vetro. Altro mestiere. Anche perché, da adesso in poi a Palermo sarà decisivo il tasso di fiducia della gente nell’esorcizzare la paura di una grande crisi”.
Quale è la ricetta per far ripartire il mercato immobiliare in città ? “Anzitutto l’esercizio del buonsenso da parte di tutti i soggetti in questione – chiosa Fabio Cannella – poi l’onesta intellettuale e la preparazione professionale che gli agenti immobiliari devono saper mettere in campo. Essere e fare le persone per bene, è un forte incentivo al ritorno della fiducia tra i potenziali compratori di case”.
“Però è bene dirlo, la mano pubblica sono anni che non fa nulla per calmierare i prezzi delle case e andare incontro alle esigenze abitative dei lavoratori dipendenti e delle giovani coppie – esplode l’irruento deputato regionale dell’MPA Totò Lentini – Ora basta ! insieme ad un gruppo di colleghi, stiamo presentare all’ARS un disegno di legge in materia, che preveda 1) l’autorizzazione ai Comuni per reperire e liberare nuove aree per l’edilizia convenzionate (coop) e sovvenzionata (case popolari); interventi suddivisi per il ceto medio e popolare. Ma anche a favore delle giovani coppie che spesso poggiano su un solo, e basso, stipendio precario . 2) la possibilità che con fondi FAS la Regione possa sfruttare a fini abitativi la massa di immobili abbandonati, sequestrati o confiscati, che si vedono, anche incompleti , un po’ ovunque nelle città siciliane. 3) la creazione di una sorta di Fondo di rotazione e/o di uno o più consorzi fidi per sostenere e supportare mutui bancari accessibili ed equi per i lavoratori dipendenti. 4) reperire i soldi necessari per questa operazione di civiltà chiedendo allo Stato di aumentare di una piccola quota a questo scopo lo storno annuo di cui all’art.38 dello Statuto siciliano.” Speriamo bene.