Bolla immobiliare - 7° Parte

Luciano.Roberto, 09/01/2008 13.08:

---

COME AL SOLITO HO QUOTATO MALE

non ho capito appieno il tuo post e forse la mia domanda e' gia' contenuta nella risposta.

Pero', in genere, chi compra casa per stare meglio, prima trova quella nuova e lascia una caparra e poi si prende 6-7 mesi di tempo per vendere la sua per poter avere i soldi da dare al suo venditore.

L'inverso e' rischioso, ed e' meglio perdere una caparra che andare a vivere sotto i ponti.

".... nessuno vuole fare il PRIMO PASSO, ossia essere il primo ad acquistare al rialzo, perche' ""e se poi i prezzi scendono? tutti dicono che l'immobiliare sta calando..."

Il risultato comunque non cambia e ci troviamo con un mercato ingessato, che si sblocca solo quando si arriva ad una stabilita' dei prezzi: Io so a quanto compro e so a quanto vendero' in 6 mesi.

---

laplace77, 09/01/2008 12.28:

---

Ma c'e' un PROBLEMA, come eviodenziato nel post "PRIMA VENDERE..POI COMPRARE GIUSTO?":

nessuno vuole fare il PRIMO PASSO, ossia essere il primo a vendere al ribasso, perche' "e se poi i prezzi non scendono? tutti dicono che l'immobiliare non cala mai..."


Esempio "Bob & ALice", con la notazione "prezzo attuale" --> "prezzo ribassato":

tizio................vende.........compra.........mutuo
Bob................400-->200.....600-->300.......200-->100
Alice..............200-->100.....400-->200.......200-->100

il problema e' che Bob aspetta che qualcuno faccia 600-->300 e condiziona Alice, che vorrebbe 400-->200 sulla casa di Bob... e cosi' a catena...

...questo fa si' che il 74,2% del mercato SI BLOCCA !!!

allora:
- servono "svendite ai piani alti" (il 600-->300 avvia la "reazione a catena")
oppure:
- Bob deve fare 400-->200 e andare in affitto

non vedo altre vie d'uscita...
...e cmq la fine e' quella della shot sotto!

---

dgambera, 09/01/2008 15.01:

---

Ho sempre pensato che fare come dici tu fosse più rischioso, perchè è probabile (con l'elevata offerta che c'è)

---

guido.zip, 09/01/2008 15.20:

---

Il 50% di sconto in un colpo solo è difficile che si faccia.

Però se un venditore/acquirente ha realmente necessità di cambiare casa, un -3% sul prezzo di vendita lo può anche fare, anche senza pretendere uno sconto analogo sulla casa che acquista (basta fare un mutuo un pò più grande: in questo caso i tassi bassi aiutano).

Questo sblocca una compravendita e abbassa di un 3% i prezzi di mercato.

Se il mese dopo un altro venditore/acquirente fa lo stesso, e così via, in due anni i prezzi si dimezzano (provare per credere: [1-3/100]^24 = 0.48).

Chiaramente in questa fase cala il prezzo solo chi ha una forte motivazione per cambiare casa (per esempio chi deve trasferirsi in un'altra città) e quindi le compravendite si diradano parecchio.

Hai presente il famoso video "Housing Bubbles don't pop; they deflate slowly"?

---

Luciano.Roberto, 09/01/2008 15.26:

---

beh, il tuo "sempre" e' appropriato ora con l'elevata offerta che c'e', ma prima (3-4 anni fa) il metodo era quello di trovare la casa (e se poi non la trovo sono obbligato a prendere una schifezza), lasciare caparra chiedendo al venditore di pazientare 5-6 mesi.

E' vero che ho scritto "sempre" (infatti è un concetto che fa parte proprio della mia mentalità, e non della moda del momento), ma a maggior ragione l'ho ritenuto strano in questo momento come discorso.

D'altra parte cosi' operano (operavano??) le agenzie, facendo pagare, in genere, una sola commissione.

Oggi potresti aver ragione perche' una mia amica ha lasciato una caparra per una casa ed ora non riesce a vendere la sua perche' non so e' fatta convincere dalle mie argomentazioni. E' una di quelle irriducibili che si trovera' molto meno di quello che si troverebbe venendo a piu' miti consigli subito.

Come volevasi dimostrare: hai esperienze concrete che io invece non ho e la cosa mi conferma che ci ho visto bene.

Il discorso dell'affitto mi pare pero' un cambio di strategia troppo brusco. Chia ha figli, come me, acquista anche per loro e quindi l'obiettivo e' quello di migliorare la condizione abitativa

Credo che in affitto si trovino abitazioni che soddisfano i palati di ogni tipo.

---

Luciano.Roberto, 09/01/2008 15.26:

---

...

Il discorso dell'affitto mi pare pero' un cambio di strategia troppo brusco. Chia ha figli, come me, acquista anche per loro e quindi l'obiettivo e' quello di migliorare la condizione abitativa

---

RODIGAS71, 09/01/2008 14.24:

---

In risposta a questo signore, vi racconto la mia prima esperienza reale di subprime all’italiana.

Classica cena tra amici…4 copie di cui una sconosciuta…Lavoro, matrimonio, bambini…ed inevitabilmente si finisce sulla casa..
Lei: La mia rata sta diventando insostenibile. Pago adesso + di 700 eur!
Io: Hai comprato casa?
Lei: Si, un appartamento, l’anno scorso, zona stadio (periferia Torino)
Io: Tasso variabile?
Lei: Ovviamente. Non mi volevano dare il fisso. Ho dovuto fare un variabile. Sono passata da un 4,5% a 6% con una rata da 600 a + di 700 eur
Io: Banca?
Lei: Unicrxxx
Io: non è che hanno un spread troppo elevato?
Lei: ????
Io: ma non ti converrebbe passare ad un fisso e magari trovare una banca + concorrenziale?
Lei: si lo so dovrei informarmi!
Io: scusa l’indiscrezione, ma quanto hai pagato la casa?
Lei: condominio semi nuovo, 55mq, reali!!! 97000 eur. Un affare, nessun lavoro da fare.
Io: Agenzia?
Lei: si si Tecnoxx
Io: spese?
Lei: 3 %..mi hanno proposto, sai, niente documento, sai per non pagare l’iva.
Il cervello annebbiato dal vino funziona al rilento, ma provo a fare 2 rapidi calcoli.
Io: ma quanto hai mutuato? 60.000? 70.000?
Mi guarda con la faccia del tipo ”ma che minc.. dici!!”
Lei: TUTTO…ovviamente!!
Io: Cioè?
Lei: 120.000 eur! Non avevo niente. 30 anni, variabile! Le banche non mi volevano fare il mutuo, ma mi ha aiutato la Kirxx di Tecnoxxx. Nessun garante, solo l’assicurazione vita!
Inizio a sbiancare e sudare (sicuramente è la pizza al gorgo). Azzardo la domanda “proibita”.
Io: Ma hai idea del costo di questo mutuo? Non ti conveniva andare in affitto per qualche anno?
Lei: in affitto…per buttare via miei soldi dalla finestra.. E poi volevo sentirmi a casa mia, potere fare buchi nel muro senza dovere rendere conto a nessuno. E poi, nel peggiore dei casi, posso sempre rivenderlo…tanto le case non perdono mai valore..mai!!
Si è alterata, il tono della discussione diventa + aggressivo e triste. Sono sicuro che in fondo, sa che la situazione è brutta. Sento lo sguardo riprovevole delle altre persone. Glisso sulle ferie natalizie e faccio un giro in bagno.
Torno a casa con la moglie. E’ tardi, ma non posso fare a meno di avviare excel. Inserisco 4 dati. Totale Interessi: 139.000 eur!!
139.000 eur per un appartamento di 97.000 eur!!?!?! E’ vero sono nominali ma stica…..

Quale è il punto? In questo caso, non è tanto il prezzo della casa (siamo su 2000 eur/mc). Il punto è che questa ragazza è insegnante, entrata in ruolo quest’anno con un stipendio di 1150 eur “fisso” (con prospettive di aumento incredibili !!!). Sicuramente è stata “ingenua” o “incosciente”, ma come a potuto accedere al mutuo??!?!?? Seguendo le sane regole di accesso al credito (vedere eccellente post di OTC del scorso WE), non avrebbe MAI potuto comprare… MAI!!
Sicuramente, è un caso isolato, un eccezione...sicuramente

---

marco---, 09/01/2008 13.54:

---

Una sorta di "Padre Nostro" rivolto al mercato immobiliare, da imparare quasi a memoria dato che è piuttosto breve, e da recitare ogni notte prima di coricarsi:

Lossa - Il mattone è sempre un buon affare nonostante lo spauracchio dei tassi
Naturalmente firmato dal vicepresidente FIMAA Milano!

Battute a parte inserirei anche questo tra gli articoli altamente pericolosi!

---

Occhio ai cartelli abusivi...

Cartelli abusivi per la vendita di case, seimila euro di multa a un medico

Si era improvvisato agente immobiliare tappezzando l'area nei pressi del policlinico di Modena di cartelli pubblicitari, tutti senza autorizzazione. Per questo un medico di professione è stato sanzionato per 6mila e 400 euro...

Marco

---

aletiburtino, 09/01/2008 16.26:

---

16:18:48 ECONOMIA: WEF, IL 2008 IL PIU' INCERTO DEGLI ULTIMI DIECI ANNI

E IL WEF LANCIA L'ALLARME PREZZI PER PRODOTTI ALIMENTARI (IL SOLE 24 ORE RADIOCOR) - ZURIGO, 09 GEN - IL 2008 MINACCIA DI ESSERE UNO DEGLI ANNI DI MAGGIORE INCERTEZZA DELL'ULTIMA DECADE. E' L'ANALISI CONTENUTA NEL GLOBAL RISKS 2008 PUBBLICATO IN VISTA DEI LAVORI DEL WORLD ECONOMIC FORUM CHE SI TERRANNO COME DI CONSUETO A DAVOS IN SVIZZERA FRA IL 23 E IL 27 DI GENNAIO. SECONDO GLI ESPERTI DEL WEF, LA CRISI DEL CREDITO RISCHIA DI SCATENARE UNA RECESSIONE NEGLI USA NEL CORSO DEI PROSSIMI 12 MESI MA SULLE PROSPETTIVE GLOBALI PESA ANCHE L'INCERTEZZA POLITICA OLTRE A QUELLA ECOMOMICA. IL WEF LANCIA INOLTRE UN ALLARME PER I PREZZI DEI PRODOTTI AGRICOLI RITENENDO CHE A CAUSA DELLA RIDUZIONE DEI RACCOLTI, I PREZZI SIANO DESTINATI A RIMANERE SU LIVELLI ELEVATI. COP (RADIOCOR) 09-01-08 16:18:30 (0237) 5 NNNN

---

RODIGAS71, 09/01/2008 14.24:

---

In risposta a questo signore, vi racconto la mia prima esperienza reale di subprime all’italiana.

Classica cena tra amici…4 copie di cui una sconosciuta…Lavoro, matrimonio, bambini…ed inevitabilmente si finisce sulla casa..
Lei: La mia rata sta diventando insostenibile. Pago adesso + di 700 eur!
Io: Hai comprato casa?
Lei: Si, un appartamento, l’anno scorso, zona stadio (periferia Torino)
Io: Tasso variabile?
Lei: Ovviamente. Non mi volevano dare il fisso. Ho dovuto fare un variabile. Sono passata da un 4,5% a 6% con una rata da 600 a + di 700 eur
Io: Banca?
Lei: Unicrxxx
Io: non è che hanno un spread troppo elevato?
Lei: ????
Io: ma non ti converrebbe passare ad un fisso e magari trovare una banca + concorrenziale?
Lei: si lo so dovrei informarmi!
Io: scusa l’indiscrezione, ma quanto hai pagato la casa?
Lei: condominio semi nuovo, 55mq, reali!!! 97000 eur. Un affare, nessun lavoro da fare.
Io: Agenzia?
Lei: si si Tecnoxx
Io: spese?
Lei: 3 %..mi hanno proposto, sai, niente documento, sai per non pagare l’iva.
Il cervello annebbiato dal vino funziona al rilento, ma provo a fare 2 rapidi calcoli.
Io: ma quanto hai mutuato? 60.000? 70.000?
Mi guarda con la faccia del tipo ”ma che minc.. dici!!”
Lei: TUTTO…ovviamente!!
Io: Cioè?
Lei: 120.000 eur! Non avevo niente. 30 anni, variabile! Le banche non mi volevano fare il mutuo, ma mi ha aiutato la Kirxx di Tecnoxxx. Nessun garante, solo l’assicurazione vita!
Inizio a sbiancare e sudare (sicuramente è la pizza al gorgo). Azzardo la domanda “proibita”.
Io: Ma hai idea del costo di questo mutuo? Non ti conveniva andare in affitto per qualche anno?
Lei: in affitto…per buttare via miei soldi dalla finestra.. E poi volevo sentirmi a casa mia, potere fare buchi nel muro senza dovere rendere conto a nessuno. E poi, nel peggiore dei casi, posso sempre rivenderlo…tanto le case non perdono mai valore..mai!!
Si è alterata, il tono della discussione diventa + aggressivo e triste. Sono sicuro che in fondo, sa che la situazione è brutta. Sento lo sguardo riprovevole delle altre persone. Glisso sulle ferie natalizie e faccio un giro in bagno.
Torno a casa con la moglie. E’ tardi, ma non posso fare a meno di avviare excel. Inserisco 4 dati. Totale Interessi: 139.000 eur!!
139.000 eur per un appartamento di 97.000 eur!!?!?! E’ vero sono nominali ma stica…..

Quale è il punto? In questo caso, non è tanto il prezzo della casa (siamo su 2000 eur/mc). Il punto è che questa ragazza è insegnante, entrata in ruolo quest’anno con un stipendio di 1150 eur “fisso” (con prospettive di aumento incredibili !!!). Sicuramente è stata “ingenua” o “incosciente”, ma come a potuto accedere al mutuo??!?!?? Seguendo le sane regole di accesso al credito (vedere eccellente post di OTC del scorso WE), non avrebbe MAI potuto comprare… MAI!!
Sicuramente, è un caso isolato, un eccezione...sicuramente

---

RODIGAS71, 09/01/2008 14.24:

---

In risposta a questo signore, vi racconto la mia prima esperienza reale di subprime all’italiana.

Classica cena tra amici…4 copie di cui una sconosciuta…Lavoro, matrimonio, bambini…ed inevitabilmente si finisce sulla casa..
Io: ma quanto hai mutuato? 60.000? 70.000?
Mi guarda con la faccia del tipo ”ma che minc.. dici!!”
Lei: TUTTO…ovviamente!!
Io: Cioè?
Lei: 120.000 eur! Non avevo niente. 30 anni, variabile! Le banche non mi volevano fare il mutuo, ma mi ha aiutato la Kirxx di Tecnoxxx. Nessun garante, solo l’assicurazione vita!
Totale Interessi: 139.000 eur!!
139.000 eur per un appartamento di 97.000 eur!!?!?! E’ vero sono nominali ma stica…..

Quale è il punto? In questo caso, non è tanto il prezzo della casa (siamo su 2000 eur/mc). Il punto è che questa ragazza è insegnante, entrata in ruolo quest’anno con un stipendio di 1150 eur “fisso” (con prospettive di aumento incredibili !!!). Sicuramente è stata “ingenua” o “incosciente”, ma come a potuto accedere al mutuo??!?!?? Seguendo le sane regole di accesso al credito (vedere eccellente post di OTC del scorso WE), non avrebbe MAI potuto comprare… MAI!!
Sicuramente, è un caso isolato, un eccezione...sicuramente

---

laplace77, 09/01/2008 15.45:

---

com'era quella sull'erba voglio?

per migliorare ci vogliono i sacrifici...

...ve lo dice uno che ha venduto ed e' tornato dai suoi, potendo, ovviamente.


per le famiglie con figli che non sopportano i traslochi: e allora sopportate 30 anni di mutuo, vedete se ci guadagnate.


chi la dura la vince
la vince chi la dura

---

tincotanco, 09/01/2008 17.42:

---

Niente pità infomati quando va in bancarotta ed offri la metà sempre che quel buco grossly overpriced ti ispiri

---