Bolla immobiliare - 7° Parte

dgambera, 25/01/2008 18.44:

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Questa è un'ottima ragione per cui i proprietari potrebbero non esagerare con gli aumenti: se un inquilino diventa moroso, vallo a sfrattare uno che ormai non ha più nulla da perdere e che come alternativa al non pagare ha quella di andaer a dormire sotto i ponti.
Da qui, ne deduco che se molti fanno questo ragionamento (ovvero meglio ridurre di un pò le entrate, ma almeno sono sicure), allora forse non avremo una crescita degli affitti esagerata.

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grella, 25/01/2008 18.52:

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E chi si avvicina?

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OTC, 25/01/2008 17.31:

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Ieri ho sentito che una piccola banca locale ha mandato delle lettere ad alcuni clienti dove promuove degli immobili in vendita come "affare in esclusiva" ai clienti fidati: probabilmente è in crisi nera di liquidità e deve svendere in fretta gli asset in portafoglio.

Oltre a rimanere allibito, ho consigliato a chi ha ricevuto tale lettera di chiudere il conto presso tale banca più presto che in furia.

Domenica avrò l'occasione di vedere personalmente tale lettera e forse avrò qualche info in più, però direi che siamo veramente alla frutta.

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dubbioso1, 25/01/2008 19.00:

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Come dicevo qualche tempo fa, ora le banche o i titolari delle cartolarizzazioni (spesso società dipendenti dalle banche ma societariamente distinte) non lasciano più gli immobili alla mercè delle aste ma li riacquistano tramite persone che si presentano all'asta e rilanciano il prezzo fino ad un livello considerato conveniente per la banca. Esempio immobile di 200.000 euro debito per 150.000 euro, asta deserta in prima(200.000) e seconda chiamata(-20% 160.000), alla terza (-20%=128.000) si presenta l'emissario che rilancia fino a 150.000 e se nessuno offre di più si incamerano l'immobile che poi va chiaramente rivenduto (almeno a 150.000)

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dgambera, 25/01/2008 18.44:

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Questa è un'ottima ragione per cui i proprietari potrebbero non esagerare con gli aumenti: se un inquilino diventa moroso, vallo a sfrattare uno che ormai non ha più nulla da perdere e che come alternativa al non pagare ha quella di andaer a dormire sotto i ponti.
Da qui, ne deduco che se molti fanno questo ragionamento (ovvero meglio ridurre di un pò le entrate, ma almeno sono sicure), allora forse non avremo una crescita degli affitti esagerata.

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nazionalsindacalista, 25/01/2008 19.10:

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Mi sembra un gioco relativamente rischioso, se non riesce comporta ulteriori costi...

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pax2you, 25/01/2008 22.10:

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Pesantissima
Bello comprare casa in un posto che ti condanna a questo stile di vita......BELLISSIMO!

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marco---, 1/25/2008 2:12 PM:

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Intendevo che chi non riesce a pagare la rata del mutuo è probabile che venda e che poi vada in affitto.

Marco

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dubbioso1, 25/01/2008 19.00:

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Indaga meglio... è difficile che sia una vendita di asset propri, molto più verosimile una sorta di cessione del credito, o meglio una rivendita di immobili riacquistati in sede di asta fallimentare o prima. Come dicevo qualche tempo fa, ora le banche o i titolari delle cartolarizzazioni (spesso società dipendenti dalle banche ma societariamente distinte) non lasciano più gli immobili alla mercè delle aste ma li riacquistano tramite persone che si presentano all'asta e rilanciano il prezzo fino ad un livello considerato conveniente per la banca. Esempio immobile di 200.000 euro debito per 150.000 euro, asta deserta in prima(200.000) e seconda chiamata(-20% 160.000), alla terza (-20%=128.000) si presenta l'emissario che rilancia fino a 150.000 e se nessuno offre di più si incamerano l'immobile che poi va chiaramente rivenduto (almeno a 150.000)

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OTC, 26/01/2008 0.05:

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Si tratta di immobili nuovi. Se li vendono loro sicuramente sono asset propri (non sono certo un'agenzia immobiliare che vende conto terzi), su come li hanno acquisiti (asta o altro) poco importa secondo me.

Il fatto che si siano rivolti direttamente ai clienti invece che utilizzare i canali tradizionali (agenzie appunto) mi insospettisce molto, e mi fa pensare che hanno fretta e bisogno di liquidi, e subito.

Inoltre la procedura che descrivi non mi sembra una grande idea, in quanto ha costi aggiuntivi, immobilizza capitale (che va finanziato) ed in un mercato al ribasso può causare perdite ulteriori in conto capitale: se l'asta va deserta a 128K non vedo come, in un mercato al ribasso, possano sperare vi venderla a 150K.

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dubbioso1, 26/01/2008 10.40:

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Mbè ora non mi va di difendere l'economicità di una procedura che non è la mia, nè la applico io, ma che per certo la applicano le società che acquistano i crediti incagliati delle banche.
Ad ogni buon modo io credo sia più conveniente prendersi l'immobile a forte sconto e poi tentare di venderlo o conferirlo a società collegate piuttosto che lasciare che con l'asta ci sia una perdita netta e notevole del credito stesso.
Giusto per essere precisi io ho partecipato a 2 aste in cui si è palesata questa forma di 'tutela' da parte delle banche.
Personalmente mi sono rivolto alla mia banca per sapere se potevo acquistare il credito di qualche procedura fallimentare e mi hanno detto che loro trasferiscono solo 'pacchetti di credito' per cifre multimilionarie.
Se vi volete fare una idea di come funziona la cosa ci sono decine di link.. p.es.
www.astacase.it/rassegna2.htm
Probabilmente la banca di cui si parlava prima invece di andare in tribunale a difendere il valore delle case pignorate, vende ai propri clienti il credito e poi questi clienti possono esercitare il diritto dell'assegnazione (cioè si prendono l'immobile). Immaginiamo che il credito incagliato è di un costruttore e di 20 appartamenti.. vendono il credito a 20 clienti che saranno felicissimi di acquistare a sconto un appartamento... la banca monetizza subito il credito... non c'è rischio che all'asta non si presentano persone... il costruttore probabilmente (ma qui non ne sono certo) può ritirare l'istanza di fallimento.... e vissero tutti felici e contenti

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dubbioso1, 25/01/2008 19.12:

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Scusate ragazzi, ma ragioniamo un attimo! Qui ci vogliono far passare un concetto che forse è fallace... "Se la gente non compra casa, va in affitto quindi gli affitti aumentano!".
Un ragionamento che di per sè non è bislacco non considera però una variabile che conta molto di più e che è il rapporto domanda/offerta.
Mi spiego meglio... sappiamo qual'è lo stock immobiliare nazionale? e quante case sono vuote? E quante case sono state acquistate in questo periodo per investimento? E quante case sono ancora in costruzione? Da me i cantieri vanno avanti alla grande... nel 2008 ad occhio consegneranno 1000 appartamenti e state certi che nella mia città non c'è 1 sola famiglia dico 1 (una) che dorme sotto i ponti.... e allora???? Daccordo che qualcuno lascerà la vecchia casa inizi '900 di 50 mtq e passerà a quella da 100 mq più moderna, ma ne lascerà 1 libera giusto?
E comunque a giudicare dalle decine e decine di cartelli 'FITTASI' che perdurano per mesi e mesi (nel mio condominio ce n'è 1 da 10 mesi e in quello difronte 1 da 1 anno) mi sembra molto difficile che possano aumentare i canoni ... anzi.
E poi la riduzione dei canoni, insieme alla conseguente riduzione della redditività sono direttamente responsabili della discesa delle quotazioni degli immobili.... se aumentano i canoni di locazione state certi che i prezzi degli immobili salgono.

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pax2you, 27/01/2008 1.06:

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link

....be' guardate un po da dove partono le proposte.... ...commenti?

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pax2you, 27/01/2008 2.09:

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Mutui: Merrill Lynch; Crisi Credito Sta Contagiando Consumi

(ANSA) - ROMA, 26 GEN - La crisi del credito innescata dal dissesto dei mutui subprime sta contagiando i consumi americani, mentre il taglio dei tassi di interesse non fermerà l'ulteriore flessione dei prezzi delle case.Questa la valutazione del numero uno di Merrill Lynch, John Thain, che partecipa al World Economic Forum di Davos.
"I problemi nel mercato del credito stanno contagiando il settore dei consumi - ha dichiarato Thain secondo quanto riporta l'agenzia Bloomberg - ci aspettiamo una nuova ondata di problemi sul versante del credito al consumo".
Un serio rischio per l'economia americana tenuto conto che i consumi ne rappresentano un pilastro (incidono per i tre quarti alla crescita del Pil Usa), e che le condizioni del mercato immobiliare difficilmente miglioreranno nonostante le contromisure adottate dalla Casa Bianca e dalla Federal Reserve.
Thain ha infatti spiegato che "il taglio dei tassi di interesse e gli stimoli fiscali non freneranno la discesa dei prezzi delle case" e di conseguenza il deterioramento del mercato immobiliare "continuerà esercitare pressioni al ribasso su tutto il settore finanziario legato ai mutui ipotecari". (ANSA).

yahoo

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OTC, 27/01/2008 17.35:

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http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2008/01/real-estate-auctions-booming.html

Gli opening bid sono il 30%-40% del prezzo iniziale ...

E poi dicono che in Italia le case scenderanno del 2-3% ...

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laplace77, 27/01/2008 18.15:

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ma non erano 4,5 miliardi di euro piu' 2 e rotti in subprime?

curioso poi che nello stesso giorno sono uscite fuori le due perdite...

"the rogue trader" scriveva il daily telegraph...

...e all'interno pero' riportava l'articolo e la vignetta allegati sotto...

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saetta, 27/01/2008 20.22:

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credo sul regionale "roma".

Immobili in continua ascesa e nell'articolo secondo uno studio tecnocasa comprare oggia pacco leonardo potrebbe farvi raddoppiare il valore dell'investimento nel giro di 5 anni.

bravi bravi bravi

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saetta, 27/01/2008 20.22:

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credo sul regionale "roma".

Immobili in continua ascesa e nell'articolo secondo uno studio tecnocasa comprare oggia pacco leonardo potrebbe farvi raddoppiare il valore dell'investimento nel giro di 5 anni.

bravi bravi bravi

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giemmeppi, 28/01/2008 4.36:

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fuffissima, i prezzi delle aree nuove sono fermi da 2 anni, questo è oggettivo. "Il Tempo" è di proprietà della famiglia Bonifaci, costruttori. 3 componenti della famiglia su 5 in consiglio d'amministrazione... trovo interessante però che ancora cerchino di gettare acqua sul fuoco, invece di lavorare sui prezzi. Hanno ancora così tanto tempo davanti, prima che le banche gli mandino una letterina che inizia così "gentile cliente, a seguito delle nuove normative denominate Basilea 2"? Mi chiedo cosa stiano meditando di fare i "big" del cemento... Caltagirone dixit a più riprese che il mercato è bloccato e i prezzi sono inattuali. E poi? Che iniziative prendeà? Il Comune e la Regione ormai sono in campagna elettorale e potrebbero forse accelerare iniziative di acquisizione per le case popolari, comprando pacchi di invenduto? Oppure richiederebbe troppo tempo e i politici al contrario stanno abbandonando l'idea, lasciando quindi i costruttori ancora più in braghe di tela (griffate ovviamente)? Cosa avranno davvero deciso di fare i potenti al di là delle briciole e distorsioni che giungono a noi comuni mortali attraverso i media???

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