Saluti a tutti e auguri di buon anno !
Volevo condividere alcune riflessioni sulle dinamiche finanziarie dell'attuale fase del mercato immobiliare. La bolla si è gonfiata infatti per motivi principalmente finanziari, ovvero:
a) una manipolazione al ribasso dei tassi da parte della BCE
b) il fiorire del mercato delle cartolarizzazioni
c) l'offerta di mutui con caratteristiche "estreme", sia di importo finanziato che di durata
d) l'abbassamento degli standard di merito creditizio (diretta conseguenza di b) )
Questo, come ben sappiamo, ha portato centinaia di migliaia di sprovveduti, magari con 1000-2000 euro sul c/c, ad avere accesso al credito per centinaia di migliaia di euro, senza sapere quello che stavano facendo.
Dal lato dell'offerta, chi ha capito come funziona il mercato si è già adeguato al nuovo clima e si gode i soldi spennati agli sprovveduti di turno. Presi dalla febbre del mattone si sono avventurati sul mercato molti costruttori ed immobiliaristi improvvisati, che sono le prime vittime della crisi attuale.
Ricordiamo che la stragrande maggiornaza dei costruttori è fortemente sottocapitalizzata e sopravvive soltanto grazie a mutui ed affidamenti bancari. E ricordiamoci che in un periodo come questo, un costruttore si trova nella seguente spiacevole situazione:
- se non costruisce, perde soldi, o quantomeno non guadagna
- se costruisce, rischia di perdere soldi (fra oneri finanziari e mercato al ribasso)
Quindi chi si trova parecchio invenduto sul groppone e non è adeguatamente capitalizzato, per salvarsi può fare una ed un'unica cosa: svendere gli asset a bilancio. E se tali asset sono illiquidi, il prezzo crolla.
Già in ambienti bancari circolano le prime voci, insistenti, di richieste di rientro verso i costruttori più esposti. Basta vedere l'andamento, disastroso, in borsa dei titoli legati alle costruzioni per capire che aria tiri, anche fra i più piccoli.
Quindi se le cause della bolla sono finanziarie, della stessa natura sono anche i motivi che stanno portando allo scoppio.
Anche le banche, oltre ai costruttori, sono mediamente sottocapitalizzate. Questo non era un problema quando il mercato delle cartolarizzazioni era florido, in quanto i mutui non rimanevano in carico alla banca ma venivano venduti al fondo pensione di turno liberando capitale per concederne di nuovi. Adesso che il mercato dei titoli ABS è semi-defunto, la banca deve tenersi in carico i mutui contratti: ma una banca non può concedere mutui e prestiti in misura maggiore a quanto il proprio capitale consenta (capitale decimato ultimamente dall'andamento di Piazza Affari), ed inoltre deve tenerli a bilancio per tutta la durata del prestito.
Pertanto il management sarà molto più selettivo nel concedere finanziamenti, sia per merito di credito, durata e soprattutto importo finanziato. I mutui al 100% e le perizie tarroccate saranno presto saranno un lontano ricordo, difficilmente si andrà oltre il 60-70% massimo. Come ai vecchi tempi.
Niente più soldi = niente più bolla.
Le nuove regolamentazioni di Basilea II, inoltre, sono un'ulteriore freno al credito facile (sia nei confronti di famiglie che di imprese) imponendo valutazioni oggettive del merito di credito ed innalzando i capital ratio bancari.
Due parole sui tassi: ormai la BCE sta perdendone il controllo. La colossale iniezione di liquidità di dicembre (l'equivalente di mezzo trilione di dollari), ha lasciato basito anche l'ambiente bancario anglo-americano, e suona molto come una misura dettata da paura e disperazione.
Tornando alla sottocapitalizzazione, tale concetto può essere benissimo applicato anche a molte famiglie, indebitate oltre misura e con un patrimonio netto negativo. Fra tasse, aumento del costo della vita, precarietà ecc ecc purtroppo saranno in molti a dover svendere per sopravvivere.
Già ci sono molte conferme sull'attuale sgonfiamento dei prezzi: basta vedere l'andamento in borsa di banche e costruttori, l'indice replat (che mostra un offerta in vertiginoso aumento ed una domanda in forte calo).
Cominciano ad affacciarsi anche annunci impensabili qualche anno fa, anche se penso che sarà nel corso di quest'anno che i vari fattori catalizzanti (tassi, recessione, costo della vita, credit-crunch) faranno sì che la paura prenderà definitivamente il sopravvento nel mercato immobiliare.
Intanto segnalo nella mia zona (UD) qualche annuncio significativo della situazione.
- tricamere/biservizi nuovo a Buttrio (bel paesino a pochi km da UD): 149K (invenduto da più di 1 anno):
- tricamere/biservizi nuovo a Bressa (anch'esso a pochi km da UD): 149K:
www.bancadellecase.it/cerco/dettaglio_imm.php?numera_record...
- tricamere/biservizi nuovo a Tavangacco (zona molto ambita alle porte id UD): 155K (invenduto dal 2006)
www.casefvg.it/immobili/visualizza.asp?ID=4978
- tricamere/biservizi non nuovo a Reana (anch'esso a pochi km da UD): 97K:
www.immobiliareemmegi.com/dettaglio.php?numera_record=6011607
E si potrebbe continuare.
Certo c'è ancora chi mette in vendita un bicamere a 180K, ma adesso è costretto a trovare un pollo con almeno 80K liquidi in banca. E se uno ha 80K liquidi in banca (a meno di prestiti e donazioni), difficilmente è pollo.