Mi spiace contravvenire ad una regola del forum, ma l'ultimo degli articoli del mio post precedente merita di essere in chiaro
L’immobiliare: l’inflazione che non fa bene
mercoledì, dicembre 21st, 2011 | Posted by Giovanni Baudo
Leggo sempre più spesso che l’inflazione che rileviamo in questi anni aiuterà il mercato immobiliare, perchè l’inflazione fa aumentare il prezzo degli immobili.
Anche in questo caso ci troviamo davanti a un luogo comune, promosso ad arte da chi ha interesse a farci credere in una sciocchezza del genere.
Per chiarire il concetto bisogna partire da cos’è l’inflazione e cosa rappresenta. Non vi preoccupate non starò qui ad annoiarvi con panieri pesati e indici di Laspeyres, ma qualche precisazione sull’inflazione va fatta.
Fondamentalmente
l’inflazione è definita come l’aumento generalizzato dei prezzi dei beni e dei servizi con relativa diminuzione di potere d’acquisto della moneta. In sintesi, se nel 2011 per comprare un kilo di pane, uno di mele e tre di patate servono 10 euro, e l’anno dopo ne servono 10,2 la mia inflazione sarà il 2% su base annua. E questo è intuitivo. Ma dobbiamo domandarci, da cosa è generata l’inflazione?
Di base esistono due tipi di inflazione:
1.
l’inflazione da costo: quando salgono i costi di produzione di beni e servizi e in conseguenza di ciò aumentano i prezzi di vendita. In questo caso materie prime, energia e costo del lavoro sono gli elementi scatenanti (in questo caso le Banche Centrali giocano un ruolo fondamentale);
2. l’inflazione da domanda: generata dalla crescita economica. Aumentano i redditi e con essi la possibilità di spendere, creando pressione dal lato della domanda di beni. I prezzi di quest’ultimi si adattano al nuovo equilibrio spostando più in alto il punto di incrocio tra domanda e offerta (il prezzo).
Possiamo anche vedere l’inflazione come un indice che misura la variazione della quantità di moneta immessa sul mercato. Non è comunque determinante per il nostro ragionamento.
Un’altra distinzione da fare è tra inflazione generale e/o aggregata nei diversi panieri e l’inflazione cosiddetta “core”. L’inflazione core è un particolare paniere in cui l’inflazione viene calcolata depurando il tutto dagli elementi più volatili: costo dell’energia e delle materie prime.
L’inflazione da domanda (o da crescita) fa bene al mercato immobiliare? La risposta è SI. Perchè aumenta il reddito disponibile (che sarà presto svalutato in potere d’acquisto dall’inflazione appunto) e con esso aumenta la possibilità di acquisire immobili ad un prezzo più alto. Esistono delle relazioni tra prezzo di un immobile e il numero di annualità di un lavoratore. Se lo consideriamo un valore costante K, va da se che Prezzo immobile’=K*reddito’, sarà ovviamente minore di Prezzo immobile”=K*reddito” (con reddito’ < reddito”).
L’immobile aumenta il prezzo nominale, mantenendo invariato il reale.
Detto questo, che inflazione abbiamo ora? Di certo non è inflazione da produzione, siamo più in stagflazione, recessione dal punto di vista della crescita, e inflazione da punto di vista dell’andamento dei prezzi. Abbiamo l’inflazione core bassa, l’inflazione che viviamo è generata da prezzi dell’energia e delle materie prime alle stelle! Grazie a Fed, BCE, BoE, che stanno pompando carta straccia nel sistema economico.
Abbiamo quindi inflazione da costo, e non fa bene al mercato immobiliare! Perchè?
Presto detto: se i redditi non aumentano (per l’ipotesi che non c’è crescita) e l’inflazione è alta e/o in aumento (con inflazione core bassa), che succede ai consumi e alla possibilità di acquistare un immobile a prezzi più alti? Succede che si comprimono i consumi e una fetta sempre più grande di reddito va ai consumi primari, per la sopravvivenza. E gli immobili non si acquistano. Quindi il tipo di inflazione che stiamo vivendo NON FA BENE al mercato immobiliare, anzi fa piuttosto male.
Spero di essere stato sufficientemente chiaro nell’esprimere le differenze tra le diverse tipologie di inflazione e quali sono quelle “prodromi” ad un aumento generalizzato dei prezzi degli immobili.
PS:
peraltro questo tipo di inflazione non fa bene neanche alle imprese, perchè acquistano beni primari/intermedi a prezzi più alti che poi non riescono a scaricare interamente verso il consumatore finale, comprimendo il già magro profitto.
---------------------------------
il PS è per quelli che se aumenta l'imposizione fiscale (ovvero in qualche modo l'inflazione) la scarico sui comsumatori