Bolla immobiliare - 43° Parte

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pax2you

00martedì 4 settembre 2012 12:08

Re:

(sylvestro), 04/09/2012 11.39:

Sembra la condanna del contrappasso di dantesca memoria

La stessa opacità (quando non vera e propria falsità) che ha consentito
l'incremento selvaggio dei prezzi, adesso si ritorce come un boomerang sul mercato immobiliare. Come tu stesso hai fatto notare più volte, all'estero diffidano delle nostre analisi e spesso evitano di citare l'Italia proprio per non incappare in strafalcioni.

Sappiamo tutti che la situazione di normalizzerà SE e quando le analisi ufficiali saranno basate prevalentemente sui dati del rogito e solo in minima parte sulle ... "stime" di sedicenti esperti.

Purtroppo nemmeno i dati sul rogito sono affidabili.
Quanti sono quelli che nel rogito dicharano tutto?

Bisognerebbe prendere un paio di decisioni tenendo conto del limite massimo di informazioni che si possono avere.

La prima riforma e' quella del catasto passando dai vani catastali ai metri quadri nei rogiti.

la seconda azione e' monitorare immobile per immobile il prezzo d'offerta,l'eventuale mutuo erogato e il prezzo dichiarato a rogito mantenendo un rapporto di confronto.

Tieni presente che in USA puoi sapere tutto.Io stesso sono andato a vedere i dati(prezzo pagato e mutuo erogato) di MR DOOM quando ha comprato casa a New York e quindi e' solo una questione di volontà.

In Uk alcuni siti mettono a confronto, anche su una linea temporale, prezzi di richiesta e prezzi di compravendita paese per paese.
Non e' raro torvare delle inspiegabili ma brevi impennate dovute a vendite a prezzi decisamente fuori dalla media.

Il prezzo d'offerta così come il prezzo del rogito dovrebbe essere in qualche modo regolato in modo ferreo lasciando la libertà ovviamente di chiedere ciò che si ritiene piu' opportuno per un immobile.

(sylvestro)

00martedì 4 settembre 2012 12:20

Re: Re:

pax2you, 04/09/2012 12.08:

Purtroppo nemmeno i dati sul rogito sono affidabili.
Quanti sono quelli che nel rogito dicharano tutto?

...
la seconda azione e' monitorare immobile per immobile il prezzo d'offerta,l'eventuale mutuo erogato e il prezzo dichiarato a rogito mantenendo un rapporto di confronto.
...

L'idea dei tre parametri mi piace.

Si, è vero, i dati dei rogiti non sono affidabili al 100% ma secondo me sono sempre più attendibili delle analisi di parte basate su frettolose telefonate ai soliti addetti ai lavori.

Se le analisi fossero basate sui rogiti si innescherebbe un circolo virtuoso di trasparenza che renderebbe la vita difficile a chi opera in nero.

pax2you

00martedì 4 settembre 2012 12:28

Re: Re: Re:

(sylvestro), 04/09/2012 12.20:

L'idea dei tre parametri mi piace.

Si, è vero, i dati dei rogiti non sono affidabili al 100% ma secondo me sono sempre più attendibili delle analisi di parte basate su frettolose telefonate ai soliti addetti ai lavori.

Se le analisi fossero basate sui rogiti si innescherebbe un circolo virtuoso di trasparenza che renderebbe la vita difficile a chi opera in nero.

Mi e' capitato di assistere a situazioni piuttosto imbarazzanti di fronte ai notai i quali nel dichiarare il valore di una compravendita sul rogito consigliavano al cliente il prezzo minimo che secondo loro non avrebbe insospettito la GDF o l'agenzia delle entrate.

Prezzo minimo che tendenzialmente sale di anno in anno ma data, spesso ma non sempre, la grande distanza tra questo valore e quello reale di mercato vi e' ovviamente un grosso risparmio a seguire questa pratica.

Se vi fosse un metro di confronto:

sarebbero piu' visibili anche le manovre dei furbetti del quartierino che invece stravalutavano un immobile con lo scopo di intascarsi i soldi erogati da una banca compiacente o nel tentativo di pulire soldi sporchi.

Farebbero capire agli acquirenti di nuovi immobili la differenza tra il prezzo della casa e il prezzo di tutte le voci accessorie.
Spesso nelle cooperative solo dopo anni si capisce la differenza di prezzo pagato dalla cooperativa al costruttore e quello pagato dal cliente/socio alla cooperativa.
La differenza puo' essere anche del 300%.

(sylvestro)

00martedì 4 settembre 2012 13:01

Re: Re: Re: Re:

pax2you, 04/09/2012 12.28:

Mi e' capitato di assistere a situazioni ...

Lo so, anche se dovrebbero essere diminuite dopo la legge Bersani.

Evito di commentare perche' scivoleremmo facilmente nella solita retorica.

pax2you

00martedì 4 settembre 2012 13:19

Re: Re: Re: Re: Re:

(sylvestro), 9/4/2012 1:01 PM:

Lo so, anche se dovrebbero essere diminuite dopo la legge Bersani.

Evito di commentare perche' scivoleremmo facilmente nella solita retorica.

Si a volte e' meglio presentare solo le notizie e i dati e lasciare ad ognuno la propria riflessione.

Un dato secondo me e' il paniere(senza i pesi purtroppo) dei beni nel calcolo dell'inflazione italiana dal 1928.
Nella voce casa e' sempre stata considerata la voce affitto ma questo dato andrebbe confrontato con il tasso di proprietà immobiliare.
Tasso che ha cominciato a salire vertiginosamente con la fine della politica del welfare sulla casa in Italia(piano Fanfani).

E' chiaro quindi che e' mancata una politica di monitoraggio del fenomeno.
Cioe' nonostante la casa di proprietà sia diventato un bene necessario sia alle famiglie italiane e sia allo sviluppo del paese non si e' mai monitorato il fenomeno.

paniere inflazione anni 1928-2012
www.istat.it/it/archivio/17463
piano casa fanfani
it.wikipedia.org/wiki/INA-Casa
home ownership 1961-1997 pag 57
files.nyu.edu/dc66/public/pdf/res_home_welfare.pdf

FourCorners

00martedì 4 settembre 2012 16:15

Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

Per gli amanti delle fonti...
QUI c'è il documento originale distribuito alle agenzie da Confindustria, e ripreso il giorno dopo dalla stampa: "I prezzi delle case in Italia sono ancora alti".

(sylvestro)

00martedì 4 settembre 2012 16:17

Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 04/09/2012 16.15:
Per gli amanti delle fonti...
QUI c'è il documento originale distribuito alle agenzie da Confindustria, e ripreso il giorno dopo dalla stampa: "I prezzi delle case in Italia sono ancora alti".

FourCorners

00martedì 4 settembre 2012 16:44

Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

(sylvestro), 04/09/2012 16.17:

L'implosione dei prezzi delle case, coniugata con famiglie molto indebitate, ha già dimostrato di essere una potente causa recessiva in USA, Irlanda e Spagna, anche attraverso le ripercussioni sui conti delle banche e sulla dinamica del credito... Graverà sulle prospettive di crescita dell'Area euro...
Ciò è tanto più vero in Italia... Il quadro congiunturale del mercato immobiliare italiano è in rapido peggioramento...
In Francia, Italia e Spagna la bolla è cresciuta dalla fine degli anni Novanta fino al 2007, per poi scoppiare all'inizio del 2008.

[SM=g7840]

Praticamente il Centro Studi di Confindustria guarda nella sfera magica... e prevede il passato.
Con soli 4 anni e mezzo di ritardo sulla realtà. [SM=g2391727]

(sylvestro)

00martedì 4 settembre 2012 16:51

Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 04/09/2012 16.44:

...
Praticamente il Centro Studi di Confindustria guarda nella sfera magica... e prevede il passato.
Con soli 4 anni e mezzo di ritardo sulla realtà.

Però da noi il botto sarà diverso [SM=g6942]

nazionalsindacalista

00martedì 4 settembre 2012 18:54

E se è in bolla pure l'Olanda...

"I Paesi Bassi rischiano di affondare nella peggiore crisi immobiliare dopo quella spagnola. E, in vista delle elezioni, voltano le spalle all’austerità tedesca".

E se gli ex rigorosi olandesi stanno con le pezze ar cuxx, loro che vantano redditi e servizi neppure lontanamente paragonabili a quelli "goduti" dagli abitanti di merdalia...

PANORAMA L’Olanda è in una bolla immobiliare
I Paesi Bassi rischiano di affondare nella peggiore crisi immobiliare dopo quella spagnola. E, in vista delle elezioni, voltano le spalle all’austerità tedesca

Ricordate il crollo del settore immobiliare in Spagna, nel 2008? Si sta ripetendo ora nella virtuosa e rigorista Olanda. Il Koninklijke Bam Groep, principale costruttore olandese, si aspetta un calo dei prezzi delle case del 25-30 per cento fra 2012 e 2013. «Sarà un tonfo che ci porterà molto vicino al fondo» ha sintetizzato l’amministratore delegato del Bam, Nico de Vries, che si attende una ripresa «non prima del 2015».

Il valore degli immobili è già sceso del 15 per cento rispetto al 2008, ma con una flessione lenta e graduale. Al momento i Paesi Bassi hanno il debito privato pro capite più alto dell’eurozona e i mutui per la casa olandesi valgono il 105 per cento del pil. Un immobile su quattro è «sott’acqua», cioè è sceso a un valore molto più basso di quello che il proprietario, con il suo mutuo, sta pagando. Sono cifre che complicano la campagna elettorale del Partito liberale, al governo fino allo scorso aprile, quando l’esecutivo è scivolato mentre cercava di fare approvare nuove misure di austerità. Visto dove ha portato la politica del rigore voluta da liberali e laburisti, gli olandesi si stanno spostando a sinistra. I sondaggi danno i socialisti in testa alle imminenti elezioni del 12 settembre.

È un problema per Angela Merkel: se vincerà il partito guidato da Emile Roemer, a sostenere l’austerità senza se e senza ma in Europa resteranno solo Finlandia e Germania.

«La situazione dei Paesi Bassi dimostra che la stabilità richiede molto più dei conti fiscali in ordine» dice a Panorama Domenico Lombardi, economista della Brookings Institution di Washington. «I trattati e i meccanismi di sorveglianza europei si concentrano quasi solo sulla finanza pubblica e rischiano di cogliere in ritardo l’aggravarsi delle situazioni vulnerabili nel settore privato.

È già successo in Irlanda, uno dei paesi più virtuosi dell’eurozona, che è stato portato sull’orlo della bancarotta dal suo settore finanziario». La paura del contagio, dice Lombardi, non parla più solo greco: «La crisi olandese dei mutui può aumentare la pressione su Germania e Italia, rendendo la crisi nell’eurozona una crisi dell’eurozona».

economia.panorama.it/eurolandia/olanda-bolla-immobiliare

pax2you

00martedì 4 settembre 2012 20:27

Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 04/09/2012 16.15:
Per gli amanti delle fonti...
QUI c'è il documento originale distribuito alle agenzie da Confindustria, e ripreso il giorno dopo dalla stampa: "I prezzi delle case in Italia sono ancora alti".

Io io sono amantissimo delle fonti.

Grazie!! [SM=j7569]

fede49

00mercoledì 5 settembre 2012 11:58

Gli Italiani puntano sul mattone straniero

Roma - La crisi del mercato immobiliare sembra non toccare affatto le compravendite di case all'estero. Nel primo semestre del 2012 le ricerche di immobili situati in altri stati sono cresciute del 9% rispetto allo stesso periodo del 2010 e, secondo i dati di Immobiliare.it, complessivamente, il mercato degli italiani che investono nel mattone straniero vale circa 4,2 miliardi di euro, con piu' di 25 mila compravendite in un anno.

L'importo medio delle transazioni è pari a circa 175.000 euro. Secondo la ricerca, escludendo gli acquisti fatti per trasloco, si punta a mercati emergenti (Brasile o Tailandia, o città come Praga o Budapest) oppure a mercati con economie robuste e valori di mercato indiscutibili (Berlino, Londra, Costa Azzurra).

Nel periodo gennaio-giugno 2012 le aree che hanno raccolto maggiore interesse sono la Costa Azzurra (12%), gli Stati Uniti (9%), le zone turistico-balneari della Spagna (7%) e città come Berlino e Londra (entrambe con il 6% del totale). Rispetto a quelle condotte nel primo semestre del 2010, tuttavia, è il Brasile l'area che cresce di più nell'interesse degli Italiani: +22% in due anni. Dati di segno negativo per Madrid e Barcellona (-1% di ricerche rispetto al 2010)

Da: www.wallstreetitalia.com/article/1428034/case/immobiliare-gli-italiani-puntano-sul-mattone-strani...

Bene, altre risorse sottratte al mercato immobiliare italiano, il calo dei prezzi qui da noi sarà ancora più marcato [SM=g7576]

(sylvestro)

00mercoledì 5 settembre 2012 12:05

Rubo dalla rete questo interessante intervento di aragorn2008 (che ringrazio ) sul presunto aumento delle vendite in nuda proprietà

questa notizia e' farlocca.
non so se qualcuno ha gia citato i dati AgT, ma dopo un crollo dopo il
2008 i dati reali di vendite di nude proprieta' sono stabili.

vedere tabella Ag. territorio nell'articolo :

trasparenza e mercato: un caso concreto di come si gonfiano i dati immobiliari — www.idealista.it/news/archivio/2012/05/23/050430-trasparenza-mercato-caso-concreto-di-come-gonfiano-i-dati-imm...

pax2you

00mercoledì 5 settembre 2012 13:24

Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

pax2you, 9/4/2012 8:27 PM:

Io io sono amantissimo delle fonti.

Grazie!!

quello che non mi spiego e' la differenza dei prezzi reali tra Stati Uniti e Italia in questi due grafici.
primo grafico
www.oecd-ilibrary.org/economics/real-house-prices-in-oecd-countries_5km33bq...
secondo grafico(fourcorners)
www.industrialireggioemilia.it/tower-file-storage/aire/13401/attachment/FILE134667795633...

E' vero che sono degli indici ma nel primo sembra che i prezzi sono saliti di piu' in Italia che in US mentre nel secondo e' il contrario.

Nel primo caso potrebbero aver usato i dati di scenari immobiliari mentre nel secondo quelli di Nomisma.... [SM=g1749704]

Anche la bolla anni 90 presenta qualche perplessita ma almeno vi e' il supero dell'indice usa in entrambi i grafici.

(sylvestro)

00mercoledì 5 settembre 2012 14:23

Cgia Mestre: “industria ha investito in immobili e poco in macchinari

05/09/2012

"Le grandi imprese, in Italia, hanno investito nella ''bolla'' immobiliare e poco nei macchinari: è la tesi che sostengono gli artigiani della Cgia di Mestre che rilevano come ..."

Serafin..

00mercoledì 5 settembre 2012 15:07

Re:

(sylvestro), 05/09/2012 14.23:
Cgia Mestre: “industria ha investito in immobili e poco in macchinari

05/09/2012

"Le grandi imprese, in Italia, hanno investito nella ''bolla'' immobiliare e poco nei macchinari: è la tesi che sostengono gli artigiani della Cgia di Mestre che rilevano come ..."

ohhhh là finalmente ... questo è un argomento che mi stà molto a cuore era ora che qualcuno lo facesse notare

il valore deve essere nel prodotto non nell/negli immobile/i
e basta costruire ville a schiera ad uso "ufficio amministrazione" o "alloggio per tecnici in trasferta "

questa crisi fa venire fuori tante cose

(sylvestro)

00mercoledì 5 settembre 2012 15:17

Re: Re:

Serafin.., 05/09/2012 15.07:

ohhhh là finalmente ... questo è un argomento che mi stà molto a cuore era ora che qualcuno lo facesse notare

il valore deve essere nel prodotto non nell/negli immobile/i
e basta costruire ville a schiera ad uso "ufficio amministrazione" o "alloggio per tecnici in trasferta "

questa crisi fa venire fuori tante cose

Pian pianino ... [SM=g1750489]

Oggi e' stato il turno della CGIA di Mestre [SM=g6957]

pax2you

00mercoledì 5 settembre 2012 16:11

Il verbo si diffonde come un virus influenzale....

Dismissioni: demanio, mercato casa cala
Effetti su bilanci pubblici

(ANSA) - ROMA, 5 SET - ''Adesso il mercato sta scendendo e puo' creare un problema'' nell'ambito delle valorizzazioni degli immobili pubblici e ''bisogna affrontare questo tema''. Lo ha detto il direttore dell'Agenzia del Demanio, Stefano Scalera, nel corso di un'audizione alla Commissione Finanze della Camera.

''I prezzi delle compravendite sono scesi lo scorso anno e continuano a scendere. Questo si riverbera' sui bilanci pubblici, e' un'impasse che non porta a valorizzare gli immobili sul mercato'', ha aggiunto.

ansa

stelafe

00mercoledì 5 settembre 2012 16:59

«Vicenza attrae, i prezzi delle case non scendono»

Niente cali in vista per i prezzi del mercato immobiliare. È il messaggio che arriva da Gaetano Marangoni, presidente degli Edili di Confindustria Vicenza, che analizza il mercato del mattone nel Vicentino.

www.ilgiornaledivicenza.it/stories/1753_news/404734_vicenza_attrae_i_prezzi_delle_case_non_scendono/?re...

kemar71

00mercoledì 5 settembre 2012 20:19

Fuga da Madrid. In un mese via 75 miliardi dai depositi. Le banche alzano i tassi oltre il 4% per corteggiare i clienti

........
Nel complesso il calo mensile è del 4,7% e si aggiunge ai ribassi registrati consecutivamenete dallo scorso aprile. Rileva un grafico del Wall Street Journal su dati Bce che 11 degli ultimi 13 mesi si sono archiviati con un deflusso delle somme depositate. Con il picco di luglio (75 miliardi) che pare come la punta dell'iceberg della crisi spagnola. Una crisi immobiliare e sovrana che vede oltre alle banche (Bankia ha chiesto 4,5 miliardi) anche le regioni lanciare l'allarme (l'ultima nell'ordine ad aver chiesto un sostegno finanziario è l'Andalusia che ha fatto seguito a Valencia e Catalogna).

Sono passati più di tre mesi da quando la Spagna ha fatto outing indicando a più riprese che per salvare il sistema bancario occorre un pacchetto da 100 miliardi. Per questo motivo, Madrid attende con trepida attesa i dettagli del piano di salvataggio orchestrato dalla Banca centrale europea che il governatore Mario Draghi dovrebbe sfoggiare domani, quando si riunirà il direttivo di Francoforte in seduta ordinaria, come accade ogni primo giovedì del mese.
..........

il Governo spagnolo la scorsa settimana ha annullato un regolamento che poneva un tetto massimo ai tassi di interesse sui depositi applicati dalle banche, introdotto per disinnescare una guerra di prezzi crescenti potenzialmente destabilizzante per le banche. Ma adesso, con i numeri di una fuga di capitali alle spalle, il governo ha deciso di far saltare il tetto. Le banche hanno risposto immediatamente portando le remunerazioni sui depositi oltre il 4% (e ben oltre il tasso di interesse dello 0,75% fissato dalla Banca centrale europea) per spingere i clienti a non abbandonare la scialuppa spagnola e, allo stesso tempo, raccogliere fondi a tassi inferiori ai prezzi del mercato interbancario. Una pratica che sta tornando di moda anche tra le banche italiane. (speriamo [SM=g1750826]

)

link

FourCorners

00mercoledì 5 settembre 2012 20:38

Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

pax2you, 05/09/2012 13.24:

quello che non mi spiego e' la differenza dei prezzi reali tra Stati Uniti e Italia in questi due grafici.
primo grafico
www.oecd-ilibrary.org/economics/real-house-prices-in-oecd-countries_5km33bq...
secondo grafico(fourcorners)
www.industrialireggioemilia.it/tower-file-storage/aire/13401/attachment/FILE134667795633...

E' vero che sono degli indici ma nel primo sembra che i prezzi sono saliti di piu' in Italia che in US mentre nel secondo e' il contrario.

Nel primo caso potrebbero aver usato i dati di scenari immobiliari mentre nel secondo quelli di Nomisma....

Anche la bolla anni 90 presenta qualche perplessita ma almeno vi e' il supero dell'indice usa in entrambi i grafici.

Ciao Pax.
Magari hai ragione tu... Però, a occhio, i due grafici sembrano corrispondere abbastanza bene.
Del resto, come hai già anticipato, sono solo degli indici... E la differenza di base (anno 2000 nel primo caso, 1990 nel secondo), può bastare, da sola, per cambiare la visualizzazione.
In casi come questi, l'andamento delle curve (prese in sé) è identico, mentre cambia, e di parecchio, la visualizzazione dei loro rapporti reciproci.
Copio e incollo degli indici esemplificativi, calcolati - spero senza errori - partendo da questa base dati.
Ti premetto che, una volta importati in excel e trasformati in diagrammi, si nota subito che i dati pubblicati dall'Economist sono un po' diversi da quelli di OECD e Confindustria. [SM=g2391727]

Time;Italia_1990;Usa_1990;Italia_2000;Usa_2000
1975Q1;74,0;86,3;83,2;82,3
1975Q2;71,7;86,9;80,5;82,9
1975Q3;70,2;85,2;78,8;81,3
1975Q4;70,2;85,3;78,9;81,4
1976Q1;70,9;85,3;79,7;81,4
1976Q2;72,0;87,8;80,9;83,8
1976Q3;76,5;87,8;85,9;83,8
1976Q4;77,2;88,0;86,7;84,0
1977Q1;78,1;88,9;87,7;84,8
1977Q2;77,3;91,0;86,8;86,9
1977Q3;75,7;91,9;85,1;87,7
1977Q4;73,8;94,2;82,9;89,9
1978Q1;72,6;95,5;81,6;91,1
1978Q2;73,0;97,0;82,1;92,5
1978Q3;75,8;97,5;85,2;93,1
1978Q4;80,5;98,1;90,4;93,5
1979Q1;86,5;100,0;97,2;95,4
1979Q2;87,6;99,8;98,4;95,2
1979Q3;83,9;98,7;94,3;94,1
1979Q4;77,8;97,9;87,4;93,4
1980Q1;70,6;95,8;79,3;91,4
1980Q2;73,6;93,8;82,7;89,5
1980Q3;83,2;94,7;93,5;90,4
1980Q4;92,4;92,5;103,8;88,3
1981Q1;101,9;90,8;114,6;86,6
1981Q2;103,0;90,4;115,8;86,3
1981Q3;97,1;89,4;109,1;85,3
1981Q4;93,3;88,0;104,8;84,0
1982Q1;93,3;88,7;104,9;84,6
1982Q2;95,6;88,3;107,4;84,2
1982Q3;97,1;85,9;109,1;81,9
1982Q4;94,8;86,7;106,5;82,8
1983Q1;90,4;88,4;101,6;84,3
1983Q2;87,9;88,2;98,8;84,1
1983Q3;86,7;87,9;97,4;83,8
1983Q4;83,7;87,6;94,0;83,6
1984Q1;80,3;87,9;90,3;83,8
1984Q2;78,4;88,1;88,1;84,0
1984Q3;77,8;88,0;87,4;83,9
1984Q4;75,4;88,1;84,7;84,0
1985Q1;71,4;88,7;80,3;84,6
1985Q2;69,1;89,0;77,7;84,9
1985Q3;69,1;89,7;77,6;85,6
1985Q4;68,3;89,9;76,8;85,8
1986Q1;67,7;91,4;76,1;87,2
1986Q2;67,4;93,5;75,7;89,2
1986Q3;67,7;94,3;76,1;89,9
1986Q4;68,1;95,2;76,5;90,8
1987Q1;68,2;96,0;76,7;91,6
1987Q2;68,7;97,9;77,2;93,4
1987Q3;70,3;98,6;79,0;94,1
1987Q4;71,1;99,1;79,9;94,5
1988Q1;71,6;99,2;80,4;94,7
1988Q2;71,4;101,8;80,2;97,1
1988Q3;71,3;102,3;80,1;97,6
1988Q4;70,7;102,2;79,4;97,5
1989Q1;78,4;102,8;88,1;98,1
1989Q2;86,0;103,9;96,7;99,2
1989Q3;88,1;104,2;99,0;99,4
1989Q4;89,5;103,4;100,5;98,7
1990Q1;95,1;102,0;106,8;97,3
1990Q2;101,2;102,1;113,7;97,4
1990Q3;101,8;99,6;114,4;95,0
1990Q4;101,9;96,4;114,5;91,9
1991Q1;104,6;94,1;117,5;89,8
1991Q2;107,3;95,2;120,6;90,9
1991Q3;108,0;95,0;121,4;90,6
1991Q4;108,4;93,6;121,9;89,3
1992Q1;109,2;92,6;122,8;88,3
1992Q2;110,4;93,3;124,0;89,0
1992Q3;110,5;92,4;124,1;88,2
1992Q4;110,0;91,0;123,6;86,8
1993Q1;109,3;89,9;122,8;85,8
1993Q2;108,6;90,4;122,0;86,3
1993Q3;106,3;90,8;119,5;86,6
1993Q4;104,1;90,0;117,0;85,8
1994Q1;102,1;90,0;114,8;85,9
1994Q2;100,3;91,3;112,8;87,1
1994Q3;99,1;90,7;111,4;86,6
1994Q4;97,6;89,9;109,6;85,8
1995Q1;96,8;89,0;108,7;84,9
1995Q2;95,6;90,0;107,5;85,9
1995Q3;94,6;90,3;106,3;86,1
1995Q4;93,6;89,4;105,2;85,3
1996Q1;91,9;88,7;103,3;84,7
1996Q2;90,2;89,5;101,4;85,4
1996Q3;88,8;89,7;99,8;85,6
1996Q4;87,2;88,5;97,9;84,4
1997Q1;85,0;88,6;95,5;84,5
1997Q2;83,0;90,1;93,3;86,0
1997Q3;82,8;90,6;93,0;86,5
1997Q4;82,2;90,7;92,3;86,6
1998Q1;82,2;91,5;92,3;87,3
1998Q2;82,3;93,7;92,5;89,4
1998Q3;82,4;95,3;92,6;90,9
1998Q4;82,4;95,7;92,6;91,3
1999Q1;83,4;96,6;93,7;92,2
1999Q2;84,2;98,5;94,7;94,0
1999Q3;85,3;100,2;95,8;95,6
1999Q4;86,2;100,9;96,8;96,3
2000Q1;87,2;101,7;97,9;97,0
2000Q2;88,1;104,4;99,0;99,6
2000Q3;89,7;106,1;100,7;101,2
2000Q4;91,1;107,1;102,4;102,2
2001Q1;92,1;107,4;103,5;102,5
2001Q2;93,0;109,7;104,6;104,6
2001Q3;94,5;112,2;106,2;107,1
2001Q4;96,0;113,3;107,9;108,1
2002Q1;97,8;114,6;109,9;109,3
2002Q2;99,6;117,4;112,0;112,0
2002Q3;101,3;120,6;113,8;115,1
2002Q4;102,8;122,6;115,5;117,0
2003Q1;104,6;123,2;117,6;117,5
2003Q2;106,5;126,2;119,7;120,4
2003Q3;108,7;129,5;122,2;123,6
2003Q4;110,9;133,2;124,6;127,0
2004Q1;113,3;135,6;127,3;129,4
2004Q2;115,4;139,8;129,6;133,4
2004Q3;117,2;144,4;131,7;137,8
2004Q4;119,4;147,7;134,1;140,9
2005Q1;121,2;152,3;136,2;145,3
2005Q2;122,9;156,9;138,0;149,7
2005Q3;123,9;160,6;139,2;153,3
2005Q4;125,3;163,2;140,8;155,7
2006Q1;127,0;163,8;142,7;156,3
2006Q2;128,3;162,2;144,2;154,7
2006Q3;129,3;159,7;145,2;152,4
2006Q4;130,9;159,7;147,1;152,3
2007Q1;132,3;156,7;148,7;149,5
2007Q2;133,4;152,4;149,9;145,4
2007Q3;134,0;149,3;150,5;142,5
2007Q4;134,4;140,7;151,0;134,2
2008Q1;134,3;129,8;150,9;123,8
2008Q2;134,1;124,3;150,7;118,6
2008Q3;132,2;118,5;148,6;113,1
2008Q4;132,1;113,0;148,5;107,8
2009Q1;130,7;105,2;146,9;100,4
2009Q2;128,4;107,4;144,3;102,5
2009Q3;127,1;110,1;142,8;105,1
2009Q4;125,9;108,7;141,5;103,7
2010Q1;124,7;105,1;140,2;100,3
2010Q2;123,3;109,5;138,6;104,5
2010Q3;122,4;107,4;137,5;102,5
2010Q4;120,5;103,4;135,4;98,6
2011Q1;120,2;98,0;135,0;93,5
2011Q2;117,4;100,3;131,9;95,7
2011Q3;115,9;99,9;130,2;95,3
2011Q4;114,2;96,2;128,3;91,7
2012Q1;112,0;93,5;125,8;89,2

kemar71

00mercoledì 5 settembre 2012 21:29

Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 05/09/2012 20.38:

......

2008Q3;132,2;118,5;148,6;113,1
2008Q4;132,1;113,0;148,5;107,8
2009Q1;130,7;105,2;146,9;100,4
2009Q2;128,4;107,4;144,3;102,5
2009Q3;127,1;110,1;142,8;105,1
2009Q4;125,9;108,7;141,5;103,7
2010Q1;124,7;105,1;140,2;100,3
2010Q2;123,3;109,5;138,6;104,5
2010Q3;122,4;107,4;137,5;102,5
2010Q4;120,5;103,4;135,4;98,6
2011Q1;120,2;98,0;135,0;93,5
2011Q2;117,4;100,3;131,9;95,7
2011Q3;115,9;99,9;130,2;95,3
2011Q4;114,2;96,2;128,3;91,7
2012Q1;112,0;93,5;125,8;89,2

FourCorners

00mercoledì 5 settembre 2012 21:37

Re: Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

kemar71, 05/09/2012 21.29:

Cazzarola... Chiedo scusa! Non mi ero accorto che le righe fossero così tante! [SM=g7560]

(sylvestro)

00mercoledì 5 settembre 2012 21:41

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 05/09/2012 21.37:

Cazzarola... Chiedo scusa! Non mi ero accorto che le righe fossero così tante!

Ti daremo la stessa multa che facciamo pagare a REBubble [SM=g1750163]

pax2you

00giovedì 6 settembre 2012 00:48

Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 05/09/2012 20.38:

Ciao Pax.
Magari hai ragione tu... Però, a occhio, i due grafici sembrano corrispondere abbastanza bene.
Del resto, come hai già anticipato, sono solo degli indici... E la differenza di base (anno 2000 nel primo caso, 1990 nel secondo), può bastare, da sola, per cambiare la visualizzazione.
In casi come questi, l'andamento delle curve (prese in sé) è identico, mentre cambia, e di parecchio, la visualizzazione dei loro rapporti reciproci.
Copio e incollo degli indici esemplificativi, calcolati - spero senza errori - partendo da questa base dati.
Ti premetto che, una volta importati in excel e trasformati in diagrammi, si nota subito che i dati pubblicati dall'Economist sono un po' diversi da quelli di OECD e Confindustria.

Ecco il grafico.

Purtroppo il link che mi hai inviato mi mostra una pagina bianca(potenza del copyright commeciale che sfianca la FSF? [SM=g7576]

) e quindi non posso comprendere la fonte dei dati.
Se li diamo per buoni i risultati mostrano come sia possibile ampliare o ridurre i rapporti tra le due rilevazioni(USA e ITA) anche se non arrivano a mostrare un superamento nei valori assoluti.
Cioe' cambiando la base comunque i prezzi ITA non risultano saliti piu' di quelli USA in nessuno dei due casi.

FourCorners

00giovedì 6 settembre 2012 00:58

Re: Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

pax2you, 06/09/2012 00.48:

Ecco il grafico.
Purtroppo il link che mi hai inviato mi mostra una pagina bianca(potenza del copyright commeciale che sfianca la FSF? ) e quindi non posso comprendere la fonte dei dati.
Se li diamo per buoni i risultati mostrano come sia possibile ampliare o ridurre i rapporti tra le due rilevazioni(USA e ITA) anche se non arrivano a mostrare un superamento nei valori assoluti.
Cioe' cambiando la base comunque i prezzi ITA non risultano saliti piu' di quelli USA in nessuno dei due casi.

(sylvestro), 05/09/2012 21.41:

Ti daremo la stessa multa che facciamo pagare a REBubble

(stavolta mi tengo sotto i tre metri di altezza del post)

Sì Pax. Intendo qualcosa del genere

The Economist house-price indicators
Fonte Dati: *http://media.economist.com/sites/default/files/media/2012InfoG/Interactives/HPI_Aug2012/real_price_index.xml*

Guardandoli insieme si capisce che parliamo degli stessi dati.
Guardandoli separatamente il discorso cambia.

pax2you

00giovedì 6 settembre 2012 01:20

indici dei prezzi delle case. Quale prezzo indicano?

Lancio una sorta di giochetto.

L'obiettivo del gioco e' quello di individuare le fonti sui prezzi delle case in Italia e posizionarle sulla colonna di destra in modo da indicare la fase del processo di compravendita a cui si riferiscono.

E' possibile, se correttamente motivato, modificare anche i valori nella colonna di sinistra(punti bonus se accettati).

Es:io al posto di "rightmove" ci metterei idealista.

[SM=g7560]

ps
Il grafico sottostante rappresenta il processo di acquisto di una casa in Inghilterra e quale prezzo rilevano gli indici inglesi.

pax2you

00giovedì 6 settembre 2012 01:27

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 06/09/2012 00.58:

(stavolta mi tengo sotto i tre metri di altezza del post)

Sì Pax. Intendo qualcosa del genere

The Economist house-price indicators
Fonte Dati: *http://media.economist.com/sites/default/files/media/2012InfoG/Interactives/HPI_Aug2012/real_price_index.xml*

Guardandoli insieme si capisce che parliamo degli stessi dati.
Guardandoli separatamente il discorso cambia.

[/IMG]

Impressionante. [SM=g7840]

Hai pienamente ragione.Mettendoli insieme non ho colto il senso fino in fondo.

Se ho capito bene la base indica un punto su cui vogliamo capire con piu' precisione il fenomeno del cambiamento dei valori.
E' corretto secondo te?
Altrimenti perche' dovrei scegliere una base diversa?

FourCorners

00giovedì 6 settembre 2012 02:20

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

pax2you, 06/09/2012 01.27:

Impressionante.
Hai pienamente ragione.Mettendoli insieme non ho colto il senso fino in fondo.
Se ho capito bene la base indica un punto su cui vogliamo capire con piu' precisione il fenomeno del cambiamento dei valori.
E' corretto secondo te?
Altrimenti perche' dovrei scegliere una base diversa?

Più semplicemente, l'anno base è quello in cui l'indice è pari a 100.
Se poi si vogliono confrontare due indici, la scelta dell'anno base può essere usata - da un Centro Studi particolarmente "creativo" - per dimostrare qualcosa.
Ecco un paio di effetti speciali, basati sugli stessi dati.
E tieni presente che abbiamo giocato soltanto sull'anno base, senza "manipolare" assolutamente l'asse y (perfettamente identico nei due casi).

The Economist house-price indicators
Fonte Dati: *http://media.economist.com/sites/default/files/media/2012InfoG/Interactives/HPI_Aug2012/real_price_index.xml*

pax2you

00giovedì 6 settembre 2012 08:18

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Nota dal CSC Confindustria Numero 2012-10

FourCorners, 9/6/2012 2:20 AM:

Più semplicemente, l'anno base è quello in cui l'indice è pari a 100.
Se poi si vogliono confrontare due indici, la scelta dell'anno base può essere usata - da un Centro Studi particolarmente "creativo" - per dimostrare qualcosa.
Ecco un paio di effetti speciali, basati sugli stessi dati.
E tieni presente che abbiamo giocato soltanto sull'anno base, senza "manipolare" assolutamente l'asse y (perfettamente identico nei due casi).

The Economist house-price indicators
Fonte Dati: *http://media.economist.com/sites/default/files/media/2012InfoG/Interactives/HPI_Aug2012/real_price_index.xml*

A seconda dell'anno base utilizzato come denominatore della divisione per calcolare l'indice di ogni anno possiamo arrivare a valori assoluti molto diversi.

Bisognerebbe far si che indipendentemente dall'anno base scelto il rapporto tra i due indici non cambi.
Si pup' fare?

Forse considerando gli aumenti percentuali dei due indici e quindi costruendo un grafico che li metta a confronto su questi valori.

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