domande e risposte
da:
finanza.repubblica.it/scripts/cligipsw.dll?app=KWF&tpl=kwfinanza\esperti_dett.tpl&page=dettaglio_esperto_inv&type=I&id_e...
__________________________________________
Fondi azionari del settore immobiliare, è il caso di stare attenti
Ho acquistato da circa 15 giorni il fondo azionario della ING: Ing direct Mattone Arancio, vorrei sapere, alla luce dell'andamento borsistico recente, se la scelta che ho fatto è stata oculata oppure è il caso di stare attenti? (M.M.)
_______________________________________
"Mattone Arancio" è un fondo azionario specializzato in azioni di società europee operanti nel settore immobiliare.
In prima battuta possiamo dire che da un lato Ing ha a nostro avviso l'expertise per scegliere correttamente le società su cui investire, dall'altro che la performance del fondo è molto legata a quella degli indici azionari e alla tenuta del ciclo economico in Europa.
Il mercato immobiliare è cresciuto molto negli ultimi anni, tuttavia in questa fase, soprattutto negli Stati Uniti, sembra presentare numerosi fattori di rischio.
Uno scenario come quello attuale caratterizzato da tassi di interesse in rialzo, non è infatti positivo per il settore e in alcune aree geografiche l'intero mercato immobiliare sta andando in crisi, partendo dai subprime loans, ovvero i mutui immobiliari concessi ai creditori considerati poco solvibili.
La situazione per il settore, quindi, non è allegra in termini prospettici perché da un lato il calo dei prezzi degli immobili obbliga gli istituti bancari a chiedere un reintegro dei margini (soprattutto per quei mutui laddove il versamento iniziale del mutuatario è minimo rispetto al costo dell'immobile), dall'altro il rialzo dei tassi rende meno agevole il pagamento della rata mensile (soprattutto laddove si è pagato un prezzo proporzionalmente troppo elevato).
Vi è infatti il ragionevole timore che, per effetto della frenata dei prezzi immobiliari, il valore dei beni rilasciati a garanzia di questi crediti divenga insufficiente a far fronte alle ragioni delle banche creditrici. Tutto ciò in un contesto in cui, nel solo mese di febbraio negli Stati Uniti, 180.000 immobili sono passati al sistema bancario per via della impossibilità da parte degli acquirenti di onorare le rate dei mutui.
Il rischio dunque, in un simile scenario, è quello che la crisi del mercato immobiliare possa interessare a breve, anche i paesi europei, anche se va detto che le banche europee sono mediamente meno aggressive di quelle statunitensi nella erogazione dei finanziamenti.
E' difficile ipotizzare che i fondi immobiliari possano performare bene in uno scenario che minaccia di rimanere difficile ancora per alcuni anni.
Sebbene la loro caratteristica, infatti, sia quella di offrire un elevato rendimento proveniente dagli affitti, anche il trading immobiliare in media costituisce una componente molto importante.
In uno scenario debole per il settore, i rischi per i fondi immobiliari sono quindi sostanzialmente due: quello di dover immobilizzare il portafoglio di trading (come è sempre avvenuto in passato in tutti i cicli avversi) che di fatto si trova a dovere gestire delle perdite potenziali e quello di non poter mantenere gli elevati rendimenti offerti in passato (perché anche gli affitti scendono).
Anche se i fondi immobiliari spesso quotano a sconto rispetto al proprio NAV (Net Asset value), bisogna quindi considerare il rischio che in futuro il NAV stesso possa risentire negativamente di una discesa dei prezzi di mercato.
In conclusione dunque, considerando quanto sta accadendo sul settore immobiliare negli Stati Uniti, consigliamo prudenza circa l'investimento in questa categoria di fondi.
A cura di JC & Associati
WWW.JCASSOCIATI.IT