Ormai ci ho preso gusto.
Ricominciamo dal 1999.
Per vedere cosa è successo dopo.
Mi limiterò solo alla prima fase di questa bolla, per chiarire meglio come riconoscere l'inizio del prossimo ciclo.
Nel seguente articolo si parla dei motivi della risalita delle quotazioni e si fa un'ode al mattone come buon investimento.
Il risveglio del mattone prepara un nuovo boom - 13 dicembre 1999
Si profila un boom del settore e i primi segnali si scorgono già nell' anno che sta per finire ...
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Molti sono i fattori che hanno contribuito a questa performance: riassumiamo le situazioni e le valutazioni che spingono all' acquisto di una casa, arricchendole con qualche considerazione di Alessandro Ghisolfi, della Gabetti. Mattone come bene-rifugio. Il risparmiatore non investe più in Bot: i rendimenti sono ormai troppo bassi; anche quelli delle obbligazioni riguardano piccoli numeri percentuali. La Borsa può dare alti guadagni, ma rappresenta un rischio che non tutti sono disposti a correre. Con l' aiuto di minore tassazione e minore difficoltà nell' espletamento delle pratiche e aiuto ai proprietari che danno in affitto l' appartamento, il rendimento annuo torna a essere interessante.
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La facilità attuale di rivendita è evidenziata dal tempo necessario per ottenerla: dai 60 ai 75 giorni, il 30 per cento in meno di quanto occorreva attendere nel 1998
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Mutui a tassi convenienti. L' ostacolo maggiore per l' acquisto di una nuova casa, per una giovane coppia, era rappresentato dalle insopportabili rate mensili o semestrali del mutuo, che appena due anni fa erano gravate, per il tasso fisso, di circa il 9-10 per cento. Inoltre pochi disponevano di un capitale iniziale. Chiedere un ulteriore prestito portava inevitabilmente il bilancio mensile in crisi. Ora invece i mutui sono realmente convenienti e con una mensilità corrispondente a un rateo d' affitto si può diventare proprietari; nonostante i tassi siano di nuovo in crescita, la facilità dei finanziamenti e il ragionevole carico su ogni rata, spingono ancora molti a ipotecare il loro futuro per avere un tetto. "Finché i mutui a tasso fisso verranno erogati a un interesse attorno al 7 per cento, la progressione delle compravendite non si arresterà.
Qualche timore per l'eventuale rialzo dei tassi, ma per il resto previsioni di crescita delle quotazioni. Secondo me le percentuali sono finte: qui a Roma i numeri erano molto più alti. La solita media del pollo.
è sempre boom per la casa prezzi in salita anche nel 2001 - 10 settembre 2000
Il boom del mattone residenziale dovrebbe continuare anche nel 2001. Il prossimo anno, infatti, le quotazioni medie degli immobili residenziali dovrebbero registrare un ulteriore incremento intorno al 6,5%.
La riscossa degli operatori del settore, dopo essere rimasti senza più lacrime negli anni appena passati. Il seguente articolo fa vedere come si è arrivati alla jungla di Roma. Penoso: se lo rileggo mi viene proprio un travaso di bile e faccio brutti pensieri di vendetta nei confronti di tutti questi soggetti che si sono abbuffati in maniera orrenda e che fra un pò piangeranno miseria.
L'euforia del mattone romano - 02 novembre 2000
A sentir loro, gli agenti immobiliari, le parole che più ricorrono sono "effervescenza, eccitazione, lusso a tutti i costi, scambi vorticosi, ma anche disordine, turbative, ansie da fretta". Nemmeno fosse un feuilletton a luci rosse. E invece parliamo del mercato immobiliare romano, quello degli acquisti e delle vendite residenziali, di quella "voglia di casa mia" che anche tutti, ma proprio tutti, i sensori statistici e sociali identificano ormai da un paio di anni in netta, nettissima risalita dal buconero a metà degli anni '90. Un "termometro" tra i più significativi e solitamente moderato è quello di Nomisma che si è schierato con nettezza: "Il mercato abitativo romano, nei primi sei mesi dell' anno, continua far osservare aumenti nei valori. E si è ulteriormente abbassato il divario tra prezzo offerto e quello richiesto, sceso al 9,1%, e sono rapidi i tempi medi di vendita, soprattutto nelle zone centrali". Insomma, trattative all'osso, si vende e si compra velocemente ad ogni (o quasi) costo. Ed è il boom dei mutui immobiliari, nei primi sei mesi di quest'anno la percentuale dei mutui erogati è cresciuta del 26 per cento rispetto agli stessi mesi '99. Una cuccagna per le agenzie immobiliari.
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E statistiche a parte, basta scorrere il tenore degli annunci che offrono le (poche) case in vendita per trovare sempre più frasi come, pagamento immediato, solo contanti, massima urgenza e anche un quasi disperato, esaustivo "privato ogni grandezza cerca in Roma qualsiasi zona" apparso un paio di giorni fa su uno dei giornali dei cercacasa più scorsi a Roma.
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Perché la risalita? Alcune risposte: perché sono scesi (ma adesso sono di nuovo un po' in risalita) i tassi d'interesse sui mutui; perché i guadagni di borsa sono stati dirottati sul mercato immobiliare; perché la città nel suo complesso appare migliorata; perché comunque c'è stata una generale ripresa economica.
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E così si aggirano come leggende metropolitane storielle come quella del proprietario di 90 metri quadri in pieno Centro, senza terrazzo, che in tre giorni ha venduto il suo "tesoro" a 50 milioni in più di quanto chiesto, che era un immodesto miliardo tondo tondo. O ancora, via Panama: 280 metri quadri da ristrutturare pagati un anno fa 1 miliardo 390 sono stati da poco rivenduti, senza una sola mattonella cambiata, a 1 miliardo e 800 milioni. Tutto vero o voci forse fatte girare apposta dagli stessi operatori per "pompare" il mercato? «La gente comincia a chiedere prezzi fuori dal mondo, la tendenza è alla sopravvalutazione. Il valore medio di una abitazione a Roma è sempre stato 3, al massimo 4 milioni al metro quadro, adesso sento molti proprietari che dicono "è impossibile che stiano comprando la mia casa a così tanti soldi". E i cartelli delle agenzie immobiliari con su scritto "venduto" a prezzi fuori mercato possono anche essere annunci civetta, turbative del mercato" nota Carlo Ventura, vicepresidente e responsabile del listino ufficiale di Borsa Immobiliare. Prezzi tenuti alti con solo l'effetto annuncio? Trabocchetti delle agenzie immobiliari per conquistarsi comunque un cliente? "Guardi, è un momento di tale affluenza, di così vorticose richieste di acquisto che spesso se c'è un immobile in vendita non serve nemmeno far pubblicità" osserva Dario De Simone, responsabile ufficiostudi PatrigestGabetti, "certi escamotage vengono usati se c'è necessità di trovar lavoro: si illude il possibile cliente dicendogli che dal suo appartamento potrà realizzare una cifra altissima, si firma l'esclusiva poi nei mesi successivi allo stesso cliente viene spiegato che il prezzo è troppo alto. Ma non è certo il caso di questi tempi: nel mercato romano si sta vendendo tutto o quasi nel giro di dieci giorni".