Bolla immobiliare - 18° Parte

nomentano, 31/01/2009 17.14:

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A mio avviso sarebbe già interessante avere finalmente i dati delle NTN dell'ultimo trimestre 2008, perchè, a quanto si vocifera, è a partire da ottobre che c'è stata la vera debacle .

Sui dati del 2009, a parte il fatto che come al solito dovremo aspettare non poco, faccio notare che avremo NTN in calo ma raffrontate ai dati delle NTN del 2008 che, come abbiamo ampiamente commentato qui, facevano registrare mediamente già un bel -14% di media.

Se poi si dovesse continuare su quelle stesse % di cali di NTN, allora gli USa non sarebbero poi così lontani!

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brax075, 31/01/2009 17.59:

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In una situazione normale dove tutti conoscono i dati con ragionevole ritardo sarei d'accordo.
Concordo che il volume delle transazioni è un dato fondamentale ma per me la condizione necessaria è l'abbassamento del nuovo.
I volumi si sono ridotti dal 2007 in poi, se non sbaglio, eppure il relativo ribasso non c'è stato.
Questo a dire che se il venditore privato non vede che i cosiddetti professionisti del settore non abbassano i prezzi, non cominciano a diminuire i prezzi per primi.

Ti ricordo che i costruttori i dati del 2008 e quelli di gennaio 2009 li hanno; sono i privati che non li hanno.

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laplace77, 31/01/2009 18.15:

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e di queste evidenti correlazioni che mi dici?






ne trovi altri nella sezione grafici

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brax075, 31/01/2009 18.36:

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Forse mi sono espresso male.
Dato per assunto che la correzzione avverrà e che tale correzzione è determinata anche e soprattutto dalla riduzione dei volumi, la mia tesi voleva solo affermare che l'inzio della grande correzzione sarà preceduta da un forte abbassamento dei prezzi del nuovo.
I privati pur ipotizzando un ribaso conosce i dati dei volumi solo con forte ritardo; gli operatori immobiliari invece tali dati li conoscono bene e quindi secondo me iniziano il processo di abbassamento dei prezzi molto prima che i dati vengano pubblicati (in Italia si intende visto che in altri paesi la pubblicazione ufficiale è anche settimanale).

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brax075, 31/01/2009 18.36:

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Forse mi sono espresso male.
Dato per assunto che la correzzione avverrà e che tale correzzione è determinata anche e soprattutto dalla riduzione dei volumi, la mia tesi voleva solo affermare che l'inzio della grande correzzione sarà preceduta da un forte abbassamento dei prezzi del nuovo.
I privati pur ipotizzando un ribaso conosce i dati dei volumi solo con forte ritardo; gli operatori immobiliari invece tali dati li conoscono bene e quindi secondo me iniziano il processo di abbassamento dei prezzi molto prima che i dati vengano pubblicati (in Italia si intende visto che in altri paesi la pubblicazione ufficiale è anche settimanale).

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dgambera, 31/01/2009 18.53:

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Io credo che il crollo dei volumi è solo lo scricchiolio sinistro del mercato che sta crollando, non ciò che causa il crollo delle quotazioni.

Mi spiego meglio. Il crollo delle transazioni vuol dire che non si vende a causa di prezzi non più sostenibili dal mercato (qualunque sia la causa: impoverimento, credit crunch, superamento dell'high-water mark per i redditi a sostenere i costi per finanziarsi, ecc.). E' quindi un invito o preludio al riprezzamento, sia da parte degli operatori che dei privati.

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brax075, 31/01/2009 19.08:

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Questa fase (almeno credo) è già passata.
Allargando la domanda a tutti, visto che il crollo ci sarà e sarà anche brusco, secondo voi cosà può far cambiare idea ad un venditore e decidere di abbassare i prezzi in questo momento?
Per voi il ribaso sarà netto e breve (-30% -40%) o sarà a fasi e lento?

Ho espresso nei precedenti post la mia tesi vorrei conoscere la vostra.

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brax075, 31/01/2009 15.27:

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...
Per crollo breve intendo che non ci sarà un -10% nel 2009 , altro -10% 2010 e così via.
Per me quando il crollo avverà sarà stile mercati finanziari.
...

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dgambera, 31/01/2009 17.59:

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Vorrei ricordare che se i primi 3 trimestri hanno prodotto quella performance, nell'ultimo si può essere andati tranquillamente attorno allo 0%, in quanto la fase cronica della crisi finanziaria (vedi Lehman a Settembre e banche che cadevano come fuscelli di fronte ad un uragano) con sicuro conseguente credit-crunch da emergenza è partita proprio da Ottobre, ovvero inizio Q4.

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nomentano, 31/01/2009 19.50:

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Scusa ma non ho capito: avremmo avuto uno 0% di ntn? Ovvero nessuna transazione?

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nomentano, 31/01/2009 19.50:

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Cmq, chiarisco meglio quello che volevo dire: l'ultimo trimestre è stato una vera debacle (secondo indiscrezioni)ma prima ancora, per il III trim., già si parlava di un -14%di NTN, quindi, se a quest'ultimo dato ci aggiungiamo l'ultimo trim., dovrebbe fenire fuori un dato annuale che si aggira probabilmente al -20% di ntn su base annua (o forse anche peggiore come dato, a seconda di come è andato il IV trim.).

Infine ho detto che i dati futuri, relativi alle transazioni del 2009, riferendosi ovviamennte al raffronto con lo stesso periodo del 2008, non evidenzieranno % di calo delle ntn mostruose, per il semplice fatto che, già nel 2008 il calo, nel medisimo periodo, era forte.

Se poi i cali di ntn 2009 fossero notevoli, allora saremmo già negli States!

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laplace77, 31/01/2009 19.17:

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secondo me ci sono tutti gli ingredienti per un crollo/calo stile japan:
-20%/-30% annui nei primi due anni (a partire da ottobre 08)
e poi -10% annui per altri 4-5 annetti almeno

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dgambera, 31/01/2009 20.00:

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Da 1) a 3) hai fatto -35%. Ti pare poco?

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nomentano, 31/01/2009 20.01:

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Sarebbe perfetto e siccome ci prendi sempre, grazie, sarà proprio una bella serata, questa.

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Pegasus@, 31/01/2009 20.17:

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Un utente di Fol ( Dario1 ) più o meno volontariamente/consapevolmente ci propone questo articolo :

Brianza -2% sui prezzi in 6 mesi e -25% nelle compravendite negli stessi 6 mesi.



http://www.fiaip.it/Ecostampa/documenti/KML/KMLUP.PDF

"..è una crisi cona la Maiuscola..."

" E' fuor di dubbio che siamo in presenza di una correzione dei prezzi verso il basso appesantia dalla crisi finanziaria."

" Su scala Lombarda infine la previsione è che entro il 2011 il capoluogo che farà registrare la contrazione dei prezzi è Cremona -17,8% , Monza è al Secondo Posto -14,3% menre Milano è quarta 9,4%.

Fanno già una previsione di un calo dei prezzi in Lombardia tra il -10 ed il -20% entro il 2011.

Pega

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laplace77, 31/01/2009 19.17:

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ovvero un -50% in 6 mesi?

non lo credo possibile, almeno non per la "media" dei prezzi
(che siano prezzi di listino o di effettiva compravendita)
il che non esclude i casi "disperati"/"di nicchia"/"fuori mercato"



secondo me ci sono tutti gli ingredienti per un crollo/calo stile japan:
-20%/-30% annui nei primi due anni (a partire da ottobre 08)
e poi -10% annui per altri 4-5 annetti almeno
(il che e' una via di mezzo tra cio' che tu ritieni probabile
e cio' che invece ritieni improbabile)

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dgambera, 31/01/2009 20.21:

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Pega, mi aggiorni il thread del monitoraggio mutui su FOL?

C'è una piccola delusione per i "ritardati" (nel senso di ritardo a prendere atto ) di là.

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brax075, 31/01/2009 20.25:

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Intendevo un -30% -40%. Ma poco cambia poiché per me il ribasso sarà pesante ma breve (concentrato in uno max due anni).
Le economie mondiali hanno tutte lo stesso problema e quindi metteranno in atto tutti gli interventi disponibili. E poi perché una volta raggiunti certi equilibri, vista la grande propensione al consumo dei paesi industrializzati, sarà più semplice ripartire.
Questa crisi non ha precedenti e per me non può essere confrontata con altre già accadute: ha molte analogie con quella giapponese ma in quel caso il ribasso aveva una marcata dislocazione regionale.
Vedremo....

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laplace77, 31/01/2009 19.17:

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secondo me ci sono tutti gli ingredienti per un crollo/calo stile japan:
-20%/-30% annui nei primi due anni (a partire da ottobre 08)

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dgambera, 31/01/2009 20.24:

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TRAPPOLA DUBAI? (D.Tonello)

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laplace77, 31/01/2009 20.41:

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posto del cappio, lo dico per esperienza diretta

due settimane a "disneyland", vestito da topolino


PS: con "gulf news" ben due inserti giornalieri "properties 1" e "properties 2", piu' un altro per immobili commerciali

e pure li' "it's the best time to buy"

ma per favore: It's Still A Terrible Time To Buy


che affondino con le loro pacchianerie

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laplace77, 31/01/2009 20.41:

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It's Still A Terrible Time To Buy

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marco---, 31/01/2009 20.02:

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Superato il mezzo milione di IP provenienti dall'Italia: Histats - colonna Visitors: 502.850
Molti collegamenti internet usano IP dinamici per cui ad ogni connessione cambia, tuttavia penso che comunque sia un discreto traguardo!

Marco

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giemmeppi, 31/01/2009 20.58:

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...si vede anche un pallino su dubai!

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dgambera, 31/01/2009 20.49:

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E di quest'altro cerino marca "Credit crunch & crisis" che dici?


I RISCATTI SUL FONDO IMMOBILIARE BNL

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giemmeppi, 31/01/2009 20.58:

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ed ecco come ci cliccano worldwide (si vede anche un pallino su dubai!)

UNITED KINGDOM : 9.220
UNITED STATES : 7.540
FRANCE : 4.604
GERMANY : 2.759
other : 13.059

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dgambera, 31/01/2009 21.13:

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Credo di sapere chi ha cliccato da Dubai.

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