Re: Care Cassandre perdenti.......preparate i mortai!
grella, 16/07/2007 02.02:
Oh incominciamo la settimana movimentando un pò l'ambiente:
Nonisma,rapporto sul mercato immobiliare 2007:(Guido, inserisci nell'archivio)!
www.nomisma.it
Poi rileggiamo questo e che si mettano un pò d'accordo:
www.ansa.it
Commenti?
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Ringrazio Pax2you e ilPippero per i loro consigli e rinvio la prima lettera persa, probabilmente per tempo di battitura oltre il consentito.
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Lipotesi di acquisto di dati da Tecnoborsa e/o simili, penso che possa essere abbandonata senza alcun rimpianto, dopo la esperienza odierna di cui sto per riferire, mentre ritengo convenga basarsi fondamentalmente su dati dellAgenzia del Territorio, BankItalia ed altre fonti ufficiali, oltre che tentare di incrociare criticamente quanto altro disponibile.
Oggi ho dapprima letto da Corriere Economia, (inserto economico del lunedì) a pag. 21, settore Immobili la ennesima dimostrazione delle capacità di fare da spalla agli interessi immobiliari .
Il pezzo parte con
Prezzi casa, il boom si allunga la vita e prosegue con &.
Nomisma &.ha evidenziato ancora prezzi in salita&&&.. ma ha anche messo in luce una ulteriore fase di accelerazione, dato che nel I sem. 2007 le quotazioni sono salite ancora di più che nel II sem. 2006.
Infatti le già ottimistiche (rispetto ad altri attori dellimmobiliare) previsioni del rapporto 22/03/2007 che parlavano per i 13 più grandi centri urbani di un +2,6% nel 2007 a poi di un +4.3% di incremento dei prezzi nel 2008, sono state poi travolte (in positivo per gli immobiliaristi) da un +3% nel solo primo sem. 2007, che diverrebbe poi un +3.6% per lintero 2007 e poi, udite udite, un bel +5.6% nel 2008 ( quindi una forte accelerazione rispetto alla predente previsione di +4.3%) a smentire definitivamente
il partito, sin qui perdente, delle Cassandre .
A conferma di ciò, una tabella delle 13 grandi aree metropolitane riporta, come variazione negli ultimi 6 mesi, SOLAMENTE AUMENTI dei prezzi al mq. da un minimo di +2,1% ( Firenze, nuovo) ad un massimo del 4,1% (Roma, nuovo).
Fin qui niente di nuovo, tutto nella più consolidata tradizione Nomisma ed esperto del Corriere, Gino Pagliuca.
Di fronte ad una tale mole di dati resto frastornato e passo alla lettura della colonna adiacente Ma le pretese dei venditori sono troppo esagerate , in cui si riporta il parere del responsabile di Eurekasa.it, portale immobiliare che parla di loro rilevazioni di prezzi in salita nel 2007 , ma definendoli come i prezzi medi RICHIESTI nelle offerte di vendita immobiliari, secondo lui (ed ovviamente) altra cosa rispetto ai prezzi delle transazioni poi realmente avvenute.
A questo punto mi chiedo se una simile metodica di rilevazione dei prezzi possa spiegare il continuo crescere dei valori immobiliari dei Report di Nomisma.
Decido così di telefonare a Nomisma stessa, mi presento e chiedo di avere un chiarimento sui valori riportati nella tabella di CorriereEconomia.
Trovo una gentile signora, che mi passa poi un gentile signore che è a conoscenza del metodo di rilevazione dei prezzi.
Pongo le seguenti domande, (alle quali mi viene in verità risposto con disponibilità e cortesia, cosa oggi non molto frequente):
1) I valori di mercato rilevati da Nomisma ed utilizzati per i loro Report sono per caso ottenuti mediando i valori delle RICHIESTE delle offerte di vendita, come sembra faccia Eurekasa?
Risposta: No, derivano da rilevazioni effettuate sulle reali transazioni di mercato avvenute nei periodi considerati.
2) Questi valori delle transazioni reali sono forse ottenuti a partire dal doppio valore (quello realmente pagato e quello solamente catastale) da poco tempo riportato negli atti notarili?
Risposta: No .
Incuriosito ancora di più chiedo:
3) Ma come è possibile risalire agli effettivi valori concordati nelle transazioni immobiliari?
Risposta: In base ai valori medi indicati da un panel di agenzie immobiliari relativamente ad una determinata area metropolitana, tipologia e collocazione degli immobili .
La risposta mi sembra illuminante, ringrazio e saluto ( anche perché ho ritenuto difficile poter ottenere dati più precisi nel corso di una semplice telefonata da un singolo privato, per di più dichiaratamente neanche interessato allacquisto dei loro Report).
Riepilogando: TUTTO (relativamente almeno ai valori dell'immobiliare) si basa, salvo miei fraintendimenti che mi sento francamente di poter escludere, su valorizzazioni medie fornite da un panel di agenzie immobiliari, poi elaborato da Nomisma e convertito nei Report che conosciamo.
Quel che mi chiedo, e che dovrebbe essere interesse di ciascun Istituto Indipendente di Ricerca fornire, è quale significatività statistica abbia un tal modo di raccogliere dati, su che base sono scelte le agenzie alle quali rivolgere le domande, se queste sono sempre le stesse o che con che criterio vengono variate, se ci sono criteri per eliminare dati che risultino non coerenti con un certo intervallo dei dati ricevuti, se vengano, a campione almeno, valutati da enti o esperti terzi i dati forniti dalle agenzie contattate per il singolo report, se ci sia una valutazione critica o meno dei dati riferiti dalle agenzie rispetto a quelli riportati magari da altri Istituti di rilevazione, se si verifichi, a posteriori, quando possibile, la congruità dei dati raccolti in un certo periodo con quelli ottenibile poi da dati ufficiali, di modo da poter confermare la validità del modello di ricerca seguito o per poter procedere alla correzione delle eventuali debolezze etc. ( non ho alcuna esperienza di questo settore, per cui posso forse aver messo qualcosa di troppo, ma più probabilmente ho tralasciato molti più punti significativi).
Probabilmente, quanto mi chiedo, potrà essere eccessivamente oneroso per un osservatorio di non grandi possibilità economiche, ma il nome ed il prestigio di Nomisma ritengo che meritino questo ed altro ancora, specialmente considerando il risalto che viene poi dato sulla stampa ai loro report, molto, molto maggiore di quello ricevuto dal recente report FIAIP, spesso presentato in modo del tutto parziale, per poterlo utilizzare a sostegno della linea seguita dal singolo quotidiano.
Spero solo che questa mia possa avere aggiunto ancora qualche freccia alle nostre argomentazioni per presentare ad amici e conoscenti le difficoltà del settore immobiliare, la opportunità di rimandare un acquisto non indispensabile ( fra laltro, i dati Nomisma per le rendite da locazione abitazioni nelle maggiori 13 aree metropolitane parlano di valori attorno al 4,8-5%, valori che erano veri a Firenze 3 anni fa, ora miseramente crollati al 3-3.3% come combinato dellaumento dei prezzi degli immobili a di un calo degli affitti richiesti). Su Firenze i cartelli Vendesi sono tra 3 e 5 volte più numerosi che a fine 2005/inizio 2006 ed un trend simile si nota per quelli Affittasi , anche se numericamente inferiori. Dal report di Nomisma, lesperto Pagliuca attribuirebbe tutto ciò ad
aumento delle prese di beneficio da parte della componente più speculativa ( ce li vedete gli speculatori intenti ad affiggere cartelli ai pali dei semafori, della luce etc!) io mi permetto invece di pensare che si tratti del primo passo necessario per una presa di coscienza della esistenza della bolla immobiliare anche da parte dei più refrattari, ovvero di coloro che confidando ciecamente in chi ha troppi interessi collegati allimmobiliare, hanno, a partire da fine 2006 ritenuto di poter continuare a richiedere le quotazioni di riferimento dello stesso 2006. Il risultato è stato di non poter portare a termine moltissime transazioni, tra un misto di stupore ed incredulità, attribuendo forse la responsabilità ad uno scarso interesse dellagenzia per il loro immobile e conseguentemente decidendo di passare ad una forma più diretta di pubblicità. Cosa pensate possa succedere quando realizzeranno che i contatti sono realmente rarefatti, causa prezzi elevati, tassi elevati, redditi stagnanti ( solo Nomisma parla di miglioramento del quadro macroeconomico e dunque di incremento del reddito ma di quanti italiani? Di quelli che sono stati indotti a fare mutui che sono dei VITALIZI in negativo?)?
Penso che comprenderanno lerrore di valutazione, dovranno ridurre le loro richieste ed mercato si dovrà riequilibrare su rapporti più ragionevoli tra valori immobiliari e reddito medio disponibile. Nel frattempo speranze, timori ed ansie ( non dimentichiamo che stiamo parlando di una fetta veramente consistente della ricchezza di una famiglia media) diverranno argomento di conversazione, e contribuiranno ad accelerare e una complessiva presa di coscienza del problema e la deflagrazione bolla.
Suggerirei soltanto un rapido sguardo al seguente link
pressecrackimmo.canalblog.com/archives/2007/07/15/index.html
riguardante landamento dellimmobiliare nella città di Nantes, dove gli elementi di difficoltà sono gli stessi che da noi, ma le conclusioni che ne traggono i nostri cugini doltralpe sono totalmente divergenti da quelle cui giungono Nomisma, Scemari Immobiliari et similia ( già, ma lItalia è in tuttaltra situazione direbbero i Nostri! Ed in effetti hanno ragione, è esattamente quello che pensano in Europa e non solo!).
PS: tralascio volutamente qualsiasi considerazione sulle possibilità offerte ( come direbbe Andreotti " a pensar male si fa peccato .........." ) da un tale tipo di metodica di rilevazione dei prezzi, per poter preparare, qualora lo si volesse, rendiconti " ad usum Delhpini".