Re: Piccola riflessione.....
>Dunque a prescindere da ogni altra considerazione il mercato >dovrebbe scalare il maggior costo del credito Ma quanto è questo
> maggior costo?
> Facciamo una simulazione molto semplificata, con questi dati:
>- Miglior tasso fisso negli anni passati 3,7%
>- Miglior tasso fisso attuale 6%
>- Durata del mutuo 25 anni (mi sembra un valore medio probabile >anche se ormai sono disponibili durate fino a 50 anni)
>- Tasso di inflazione per attualizzare i valori 2%
Intanto salve a tutti, rispondo all'invito per arrivare a 100 utenti prima che le società americane di credito in bancarotta superino tale soglia (anche se credo che non siamo più in tempo:-)
Volevo postare una riflessione analoga a quella proposta da MAxxx che mi ha bruciato sul tempo, in ogni caso secondo me hai un po' esagerato i valori, anche se in linea di massima i livelli sono all'incirca "eccessivi" comunque.
Secondo me il raffronto non va fatto innanzitutto fra tassi fissi perchè nel passato il ricorso al variabile era decisamente maggiore, quindi era su questa base che si finanzivano le famiglie per comprare casa.
Le mie ipotesi sono:
- Il tasso passato possiamo anche stabilirlo in un
2,75% (applicando uno spread di 75 punti base al tasso di sconto minimo raggiunto)
- il tasso attuale diciamo che è al 5,5% (al livello dei migliori fra i tassi fissi attuali)
- Una famiglia tipo immagino ragionasse su quanto era disposta a pagare al mese per il mutuo, diciamo 800 Euro per un tasso a 25 anni (in realtà mi pare fosse 23 anni la media della durata del finanziamento l'anno scorso)
Da cui si deduce che:
Importo finanziato: Euro 172.000
(considerando questo come un 70% del valore dell'immobile, che più o meno era la media dell'importo finanziato negli scorsi anni, si arriva ad un costo dello stesso di euro 250000 circa, che mi pare non si discosti molto dai prezzi reali delle case, a Roma almeno)
La rata che quest'anno la stessa famiglia è disposta a pagare sarà diciamo.... sempre 800 euro perchè gli stipendi non mi pare siano aumentati:-) Almeno questo è quello che farei io se dovessi comprare casa, cosa che non farò a questi prezzi.
Nuovo Importo finanziato: Euro 125.000
Differenza fra importi Euro 47.000
Percetuale su prezzo della casa (47.000/250000) =
19%
Ho fatto alcune approssimazioni ma in linea di massima questo è l'"aumento reale" almeno per le persone dotate di uno stipendio normale, che poi è la platea di primo acquisto che sostiene i prezzi dal basso ed è questo il valore all'incirca di quanto avrebbero dovuto diminuire i prezzi all'aumento dei tassi.
Comunque questo valore, sommato all'aumento "nominale", porta a più del 20% in un mercato già gonfiato.
Se consideriamo che l'offerta di case aumenta e la domanda è al più stabile mi domando: ma le più basilari leggi del mercato non funzionano per l'immobiliare?
Ultima considerazione: i prezzi delle case hanno negli ultimi anni una correlazione positiva con quelli delle borse (che sono anch'esse salite), il che mi sembra un'anomalia storica, non ho dati ma non credo di sbagliarmi. Questo per me significa che i prezzi delle case sostengono anche la finanza quindi fra un po' viene giù tutto, sono troppo catastrofico?
Saluti a tutti
Spero di essere stato abbastanza chiaro e mi scuso per la lunghezza del post.
Dago75