Bolla Immobiliare - 3° Parte

Come di consueto, si riparte con la discussione sulla bolla immobiliare che si è gonfiata in questi anni in Italia. Il soggetto è il solito: c'è la bolla? Si sgonfierà? Esploderà? Sono benvenuti racconti di esperienze vissute, di discussioni da bar e quant'altro.

A partire da questa 3° parte tutto ciò che non è inerente al discorso BOLLA IMMOBILIARE verrà cancellato e l'utente appositamente avvisato.

Perciò evitate di parlare di argomenti di macroeconomia, di politica e quant'altro.

Qui si parla solo ed esclusivamente di tutto ciò che ha a che fare con l'immobiliare: prezzi, agenzie, cantieri, esperienze personali e/o di amici e/o di parenti. Messaggi riportanti articoli interi presi da internet verranno valutati dal sottoscritto ed eventualmente cancellati/spostati.

Non si tratta di un "giro di vite", ma voglio semplicemente fare un po' di ordine in questo forum, che sta raggiungendo le 150.000 visite totali.

Saluti

Macs

Scusa Macs,mi dispiace che sonno uscita dal seminato.

Interessanti nuovi commenti nel blog "La bolla":

blog.libero.it/labolla/

Chissà che scrivendo la verità un po' qui e un po' là i tempi del catastrofico crollo non siano più brevi del previsto?

Le difficoltà nel settore dei mutui immobiliari si trasferiscono dagli Usa alle piazze del Vecchio Continente. A Londra il gruppo NorthernRock, quarto operatore nei mutui ipotecari in Gran Bretagna, segna una flessione dell'11,2% a 836 p. La società ha annunciato un profit warning poichè che non centrerà gli obiettivi annunciati per fine anno a causa dell'aumento dei tassi, risultato superiore alle attese.
yahoo.com

grella, 29/06/2007 21.35:

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Le difficoltà nel settore dei mutui immobiliari si trasferiscono dagli Usa alle piazze del Vecchio Continente. A Londra il gruppo NorthernRock, quarto operatore nei mutui ipotecari in Gran Bretagna, segna una flessione dell'11,2% a 836 p. La società ha annunciato un profit warning poichè che non centrerà gli obiettivi annunciati per fine anno a causa dell'aumento dei tassi, risultato superiore alle attese.
yahoo.com

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USA, spagna, UK...

e anche in italia i titoli legati all'immobiliare vanno giu'...

...senza "crolli", ma con molta piu' costanza...

Vorrei ringraziare il Prof. Beppe Scienza che su mio invito ha visitato il nostro Blog , lo definisce interessante e condivide la nostra opinione sull'informazione italiana.
Il nostro stile viene definito "pamphlet" e lo considera dettagliato di tabelle e grafici con un lavoro di base molto dispendioso a livello temporale.
Complimenti quindi a tutti quelli che spendono un pò del proprio tempo per un'informazione più libera e vera.

grella, 02/07/2007 12.43:

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Vorrei ringraziare il Prof. Beppe Scienza che su mio invito ha visitato il nostro Blog , lo definisce interessante e condivide la nostra opinione sull'informazione italiana.
Il nostro stile viene definito "pamphlet" e lo considera dettagliato di tabelle e grafici con un lavoro di base molto dispendioso a livello temporale.
Complimenti quindi a tutti quelli che spendono un pò del proprio tempo per un'informazione più libera e vera.

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non ci credo finche' non lo linka!!!

d'altronde, a parte la pagina di Guido e il blog di ago.stino siamo l'unica risorsa DEDICATA alla bolla immobiliare in italia...


ciao

Ho notato che il blog "La bolla" è da poco disponibile anche in lingua russa:

link

Complimenti agli autori.

laplace77, 02/07/2007 15.04:

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non ci credo finche' non lo linka!!!

d'altronde, a parte la pagina di Guido e il blog di ago.stino siamo l'unica risorsa DEDICATA alla bolla immobiliare in italia...


ciao

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qqstefano66, 02/07/2007 16.18:

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Ho notato che il blog "La bolla" è da poco disponibile anche in lingua russa:
www.online-translator.com/

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Guarda che anche noi siamo tradotti in russo:
VERSIONE RUSSA DEL FORUM

(ANSA) - NEW YORK, 2 LUG - Ci vorranno ancora due settimane, al massimo, per conoscere la perdita esatta dei due hedge fund di Bear Stearns che hanno fatto tremare Wall Street e che sono arrivati a un passo dal fallimento.
Questo perché, come rileva il Wall Street Journal, l'entità peculiare dei due fondi speculativi, che hanno in prevalenza come sottostante i subprime (i mutui ad alto rischi ed elevata insolvenza) crea margini di incertezza per la determinazione degli asset. Il termine ultimo è fissato per il 16 luglio.
(ANSA).
yahoo.com

(ANSA) - NEW YORK, 3 LUG - La sede di Citigroup di Londra, un grattacielo nel centro di Canary Wharf, passa di mano e finisce per 1 miliardo di sterline (circa 2 miliardi di dollari) alla cordata di investitori formata dal finanziere irlandese Derek Quinlan e dalla Propinvest di Glenn Maud.
Royal Bank of Scotland, proprietario dell'edificio, lo ha ceduto a soli quattro anni dal suo acquisto (per 700 milioni di sterline) facendo dell'operazione la seconda transazione di sempre su un singolo immobile nel Regno Unito dopo la cessione dello scorso aprile del quartiere generale di Hsbc per 1,1 miliardi di sterline. "Si tratta di un investimento personale in un immobile di prima scelta nel centro del nuovo cuore finanziario di Londra", commenta Quinlan che con Propinvest darà vita a una joint venture paritetica di controllo dell'immobile che ha una superficie di 111.500 metri quadrati.
Citigroup, dopo la vendita del 2003, ha siglato un contratto d'affitto sul grattacielo che scade nel 2026 e che genera un rendimento stimato nel 4,5% l'anno. (ANSA).
yahoo.com

Riepilogando, un'imponente Banca fà la seconda cessione immobiliare di sempre nel Regno Unito (la prima ad aprile).
L'acquirente (acquirenti) dicono di aver fatto un investimento creando una joint venture paritetica.
Voi tutti penserete.....gli hanno appioppato la sola .....il cerino acceso.Macchè sola e sola....vediamo che differenza c'è tra una joint venture e un povero diavolo che fa un mutuo quarantennale,la più significativa è questa:
"Nel caso di fallimento, le società che partecipano alla joint venture sono responsabili esclusivamente per il capitale sociale versato nella società mista e non rispondono ai creditori col loro patrimonio sul quale non può essere esercitato diritto di rivalsa e il pignoramento."
wikipedia.org

City ha decine di grattacieli stratosferici sparsi nel mondo, basta cercare con google immagini; quello ceduto, in proporzione, è come la cuccia del cane in una intera villa. 2 miliardi di euro sono ottimi per creare una bella catena di fondi, bond e pattume vario ove scaricare una bella quantità di rischi. Tenete conto che le sole destinazioni del TFR qui da noi ammontano ad 8 miliardi. Il resto, su quel palazzo, sono meccanismi di alta finanza che noi non conosciamo.

Riporto di seguito un articolo apparso oggi sul quotidiano genovese "Il Secolo XIX".
In rosso trovate i miei commenti.

La giovane coppia vuole mettere su famiglia.
Il ragazzo solo, dopo avere provato l'ebrezza della locazione, prende il coraggio a due mani e trasforma l'affitto in mutuo.
Qualcuno, per avvicinarsi al luogo di lavoro, scende dalle colline in centro. Altri, stanchi del traffico caotico, dal centro città si spingono oltre vallata.
È il popolo della prima casa, famiglie, spesso monogenitoriali, alla ricerca della stabilità perduta.
È l'acquisto è tutt'altro che semplice.
Una giungla.

Il mercato immobiliare genovese è stabile da qualche mese,ma i tempi di realizzo si dilatano sempre più, a conferma di come, spesso, tra la quotazione desiderata dal venditore e il reale valore di mercato passino cifre a quattro zeri. Lo scarto può spingersi anche oltre il 30 per cento, specie in alcuni quartieri.

Le agenzie immobiliari sono più che raddoppiate negli ultimi cinque
anni: a Genova e provincia oggi se ne contano 1.253, nel 2002 erano meno della metà.
La concorrenza è agguerrita e complica le cose, poiché per conquistare colui che vende l'intermediario promette realizzi superiori al reale valore dell'immobile.

"Che modo assurdo di farsi concorrenza. Prendere un immobile che vale 100, per metterlo in vendita a 120 e concludere l'affare a 105 dopo 9 mesi...quando magari a 95 vendevi subito....mah. Questo e' l'unico paese dove la concorrenza fa alzare i prezzi. E sia chiaro che sullle provvigioni concorrenza non se ne fa."

Intorno è tutto un fiorire di valutazioni, osservatori, quotazioni prezzi che continuano a parlare di corsa al mattone quando invece il mercato è stazionario da oltre un anno: merito della ripresa dei mercati mobiliari e, purtroppo per chi deve fare un mutuo, dell'aumento del costo del denaro.

Gli agenti immobiliari (seri) e le associazioni dei piccoli proprietari avvertono:
per comprare bene bisogna comparare e non avere fretta.
Le rilevazioni aiutano a farsi unidea, sia pure tutta da verificare.

La sezione Servizi immobiliari di Confindustria Genova monitora il mercato con l'Osservatorio Trenta strade e dintorni:prezzi e tendenze rilevate da una ventina di agenzie associate. A fianco pubblichiamo l'ultima rilevazione effettuata.

I prezzi sono stabili ovunque.
Tendenze al rialzo si registrano solo a Carignano, Castelletto, via Jori a Rivarolo, viale Des Geneys a Quarto.
«La rivalutazione di Carignano e Castelletto è dovuta alla razionalizzazione dei parcheggi spiega Guido Ancona, responsabile dei Servizi immobiliari di Confindustria. In via Jori ha pesato la riqualificazione ambientale».

Ancona parla di «mercato in sostanziale tenuta» e spiega che Genova ha superato la bolla speculativa senza crolli.
E adesso qualche commento all'articolo, soprattutto alle parole dell' esperto...

Guido Ancona, responsabile dei Servizi immobiliari di Confindustria parla di «mercato in sostanziale tenuta» e spiega che Genova ha superato la bolla speculativa senza crolli.

"Sarebbe il caso di precisare che la bolla speculativa e' ancora in corso, e che visti i ribassi dal prezzo iniziale di vendita che i compratori ottengono (si parla anche del 30% che francamente comunque mi sembra eccessivo e legato solo ad errori fatti in sede di valutazione del prezzo da parte dell'intermediario, o a pretese assurde di chi vende) il crollo c'e' eccome.
Dire che Genova ha superato la bolla e' fuorviante. e poi...sarebbe cosi' gentile da dirci in quale citta' la bolla e' scoppiata ? Perche' dalle sue parole la bolla e' scoppiata, ma non a Genova...
Qualcosa mi dice che se lo intervista un giornale di Verona, dice che a Verona la bolla non e' scoppiata e cosi' via...


A preoccuparlo sono le condizioni di indebitamento delle famiglie:

«Cinque anni fa i mutui a tasso variabile,la cui pericolosità non è stata adeguatamente considerata, erano il 68%».
Risultato: molte famiglie non reggono più la rata e sono costrette a vendere. Oggi il problema è comprare.
Sempre la stessa persona dsi dice preoccupata per la situazione di chi non riesce a pagare.

Bene...cosa si fa per questa gente e per quelli che continuano a comprare con mutui da 100.000 euro a tasso variabile ?
Cosa dire dei direttori di banca che, alla gente che va a chiudere un tasso variabile per passare ad un fisso magari di altra banca, dicono che quello di Giugno e' stato l'ultimo rialzo BCE e che presto taglieranno i tassi ?
Cosa si fa per attuare la surroga e semplificare le procedure di passaggio da tasso variabile a tasso fisso ? Nulla.

Per districarsi nella giungla gli esperti consigliano accortezza e pazienza.
«Dopo avere identificato zona e budget bisogna andare sul posto e verificare presso diverse agenzie spiega Ancona.
Quanto alle provvigioni, presso diverse agenzie spiega non esiste regola scritta ma è consuetudine applicare il 3% ad acquirente e venditore».
A casa mia, questa consuetudine si chiama CARTELLO !!!!

Da Gianmaria Margutti, già presidente del Sunia e oggi presidente dell'Apu, alcune riflessioni sulla qualità.«Prima si vendeva di tutto, ora chi acquista valuta attentamente. A Genova gli alloggi di qualità scarseggiano, ora che reperire denaro è più difficile la domanda si è fermata. è un mercato più riflessivo, andamento che durerà per tutto il 2007 almeno».

Sulla proliferazione degli intermediari Margutti è severo.
«Generalizzare è sbagliato dice ma negli ultimi anni sono aumentate a dismisura e nella massa cè di tutto. Purtroppo la legge non regola il mercato, perciò queste persone non rispondono a niente e nessuno: questo è un problema ».
Consigli per gli acquisti?
«Informarsi da un'associazione terza su quali sono le reali condizioni di compravendita, prestare molta attenzione alle condizioni dei mutui».
Ok, se pero' per avere un'analisi obiettiva devo andare da una associazione terza, quale e' il ruolo dell'agenzia immobiliare ? Massimizzare il suo guadagno dalle commissioni ?


Nicolò Minetti, agente immobiliare dal 1962, oggi presidente di Confedilizia,
ricorda che i tempi di realizzo dipendono anche dalla disponibilità del bene.
«Aumenta la domanda,ma lofferta è carente. Le agenzie immobiliari
si litigano gli incarichi rialzando sui prezzi: questo genera una turbativa di mercato, nel senso che le case escono a prezzi alti, non trovano acquirenti
e restano sul mercato mesi».
Quindi e' il sistema delle agenzie immobiliare che non funziona ?
Ma come si fa a dire che l'offerta e' minore della domanda ????????
Ma le pubblicano anche sul giornale queste cose ???

Che fare per evitare bidoni ?
«Comparare i prezzi del maggior numero di appartamenti possibili, rivolgersi ad agenzie con credibilità sulla piazza».Lo scarto tra prezzo proposto e prezzo realizzato talvolta sfiora il 20-30%.
Se sfiorea il 30% vuol dire che la casa e' stata valutata dal primo che passava per strada e non da un agente immobiliare.

«Il margine di trattativa dovrebbe stare intorno al 5%, chi va
sopra e propone margini maggiori è scorretto perché cerca di fare pagare
di più qualcosa che vale meno», sentenzia Minetti.
Posso essere daccordo.
Il problema si risolve mettendo delle commissioni fisse sulla compravendita per l'agenzia, in base al range di prezzo.
Ad esempio se vendendo una casa tra 100 e 200 mila Euro ti metti in tasca sempre e comunque 4000 Euro, non hai motivo a cercare di farmi comprare una casa che vale 130, a 170. cosi' ne guadagnamo tutti. Chi vende perche' vende subito e chi compra perche' compra ad un prezzo onesto.


Marco Evangelisti, presidente Appc, conferma che di questi tempi i rialzi possono riguardare «gli immobili di pregio con caratteristiche particolari».
Il resto è fermo.

E i proprietari faticano ad arrivare a fine mese:
«Soffrono di due problemi, la morosità, e il peso fiscale. La revisione degli estimi catastali preoccupa non poco, anche se viene garantita l'nvarianza di gettito».
Qui lo scriviamo almeno da 1 anno, a conferma che i media tradizionali sono indietro anni luce rispetto alla rete. Sono destinati all'estinzione.
L'ci, le spese di amministrazione:variabili da valutare quando si compra casa.

Riporto il video, forse passato inosservato, del bravissimo Riccardo Iacona sulla speculazione immobiliare, con "W l'Italia" del 2006:

"W l'Italia-CASE !"


Ricordo anche i video di report, postati nel 3d di Roma, su

Report Ricucci, Coppola e furbetti miliardari

Report Cartolarizzazioni statali sospette

Report Gestione patrimonio immobiliare Inpdap

Postato anche in sezione Video

a.marsala.it/index.php?mod=page&nw=2:9:1:2007:492

www.sanmarinortv.sm/economia/default.asp?id=33&id_n=20312&...

In più
NELLA MORSA DEI TASSI
Famiglie col mutuo alla gola
"Siamo i più cari d'Europa"
Bankitalia: "Ci sono differenze medie di mezzo punto con gli altri paesi della Ue". L'allarme dei Consumatori: "In 400mila non riescono a pagare (dal Resto del Carlino)

Inoltre leggete questo:
"La realtà oggettiva ci racconta che attualmente sono circa 1.444.345 le situazioni di potenziale dissesto personale in America con ben 428.529 fallimenti personali conclusi con lescussione dellipoteca e finiti sulla strada, 218.065 prepignoramenti, 161.923 pignoramenti 610.257 tax liens ovvero vincoli imposti per legge per assicurare il pagamento delle tasse. Il 25 gennaio erano 1.402.000 circa e il 3 marzo poco più di 1.418.000 quindi in un mese siamo saliti di 16.000 e in 12 giorni di ben 26000".


Il motivo per cui ho accostato la realtà italiana a quella americana, pur non essendo propriamente corretto, è che può rendere l'idea delle proporzioni: se in Italia abbiamo 400mila insolventi su 59 milioni di abitanti e in America 1milione e 400mila insolventi su 300 milioni di abitanti, penso che da noi ci sia poco da ridere (se non sbaglio da noi gli insolventi si avvicinano al 10% della popolazione). In più notiamo che le transazioni calano del 30% eppure i prezzi non si schiodano. Possibile? Se il mercato è l'incontro tra domanda e offerta e - cito - "se si sta producendo una quantità eccessiva di un bene il suo prezzo diminuisce" (principi fondamentali in mercato libero), allora qualcosa non mi torna. D'accordo che le dinamiche di mercato sono complesse e le analisi dobbiamo lasciarle agli economisti, ma così "a spanne" c'è qualcosa che non funziona, tenendo anche presente che l'industria dei prestiti fa segnare un -28% nelle domande di erogazione mutui. Forse forse... qualcuno ci sta prendendo in giro?

stelafe, 03/07/2007 20.30:

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In più notiamo che le transazioni calano del 30% eppure i prezzi non si schiodano. Possibile? Se il mercato è l'incontro tra domanda e offerta e - cito - "se si sta producendo una quantità eccessiva di un bene il suo prezzo diminuisce" (principi fondamentali in mercato libero), allora qualcosa non mi torna. D'accordo che le dinamiche di mercato sono complesse e le analisi dobbiamo lasciarle agli economisti, ma così "a spanne" c'è qualcosa che non funziona, tenendo anche presente che l'industria dei prestiti fa segnare un -28% nelle domande di erogazione mutui. Forse forse... qualcuno ci sta prendendo in giro?

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No, nessuno ci sta prendendo in giro.
Il fatto è che chi sta vendendo ora vuole farlo al prezzo che decide lui, perchè magari ha comprato da un'altra parte con i prezzi ai massimi. I prezzi cominceranno a scendere quando saranno costretti a vendere.
A mio parere, dal momento in cui c'è il massimo d'offerta i prezzi dovrebbero cominciare a scendere dopo un 5-6 mesi. Cioè verso fine anno. Poi magari sono ca##ate...

Saluti

Macs

ATTENZIONE ATTENZIONE!!!

Il sito di Puntocasa, rete in franchising della zona nord di Milano, ha attivato il link Listino prezzi!

www.puntocasa.net/listino-prezzi.aspx

Vi anticipo solo che i prezzi riportati in quel listino sono del 20-30% inferiori a quelli attualmente sul mercato. Cosa vorrà dire?

Saluti

Macs

|Macchese|, 03/07/2007 21.01:

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No, nessuno ci sta prendendo in giro.
Il fatto è che chi sta vendendo ora vuole farlo al prezzo che decide lui, perchè magari ha comprato da un'altra parte con i prezzi ai massimi. I prezzi cominceranno a scendere quando saranno costretti a vendere.
A mio parere, dal momento in cui c'è il massimo d'offerta i prezzi dovrebbero cominciare a scendere dopo un 5-6 mesi. Cioè verso fine anno. Poi magari sono ca##ate...

Saluti

Macs

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Quello che sto notando in periferia ( Como ) è che chi compra attualmente ha venduto pochi mesi fa ai massimi a Milano o a Erba.......e quindi non ha nessuna difficoltà anche a prezzi ancora improponibili.La storia cambierà quando tutti i venditori che hanno delocalizzato la propria abitazione in periferia( tendenza in atto da un pò) lasceranno il posto solo a chi deve comprare da zero ingessando ulteriormente il mercato.
Questi ultimi avranno più remore a certi prezzi ....così come i metropolitani avranno più difficoltà a vendere in un mercato urbano che non avrà più le richieste di 6 mesi fa.

Nulla,
perchè qualche altra rete in franchising piena di fighetti ti dirà che gli appartamenti non si valutano più al mq ma a "corpo", quante stanze ha insomma, e che nessuno sa quanti mq ha realmente la casa in vendita e lo dicono "a occhio mah 50-60 metri quadri, non so se calpestabili o commerciali insomma siamo lì". Risultato: il differenziale in mq tra i casi limite è di un buon 20%-30%, a seconda di quanto è bravo l'agente immobiliare a raccontare balle.

Per visitare una casa in vendita comprerarsi prima questo tipo strumento, del costo di pochi euro, che calcola all'istante distanze, aree e perimetri: www.tecnomarket.it/disto/DistoA2.htm

stelafe, 03/07/2007 20:30:

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...Il motivo per cui ho accostato la realtà italiana a quella americana, pur non essendo propriamente corretto, è che può rendere l'idea delle proporzioni: se in Italia abbiamo 400mila insolventi su 59 milioni di abitanti e in America 1milione e 400mila insolventi su 300 milioni di abitanti, penso che da noi ci sia poco da ridere (se non sbaglio da noi gli insolventi si avvicinano al 10% della popolazione). In più notiamo che le transazioni calano del 30% eppure i prezzi non si schiodano. Possibile? Se il mercato è l'incontro tra domanda e offerta e - cito - "se si sta producendo una quantità eccessiva di un bene il suo prezzo diminuisce" (principi fondamentali in mercato libero), allora qualcosa non mi torna. D'accordo che le dinamiche di mercato sono complesse e le analisi dobbiamo lasciarle agli economisti, ma così "a spanne" c'è qualcosa che non funziona, tenendo anche presente che l'industria dei prestiti fa segnare un -28% nelle domande di erogazione mutui. Forse forse... qualcuno ci sta prendendo in giro?

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Sì, forse qualcuno ci sta prendendo in giro davvero, tuttavia, di tanto in tanto, la verità emerge: Focus sul mattone - Varese

In questo articolo, per Varese, si parla inequivocabilmente di cali di prezzo del 5-10% rispetto all'inizio dell'anno (in soli 6 mesi!) e di tempi di vendita che si approssimano ai 6 mesi.
Significativi anche gli indicatori dei trend di domanda (stabile 50%, diminuzione 50%), offerta (stabile 30%, aumento 70%), prezzi (stabile 40%, aumento 5%, diminuzione 55%), compravendita (stabile 40%, diminuzione 60%).
Ottimo il confronto Italia-USA sul peso che hanno gli insolventi in funzione della popolazione!
Alla faccia di chi scrive che in Italia i mutuatari non hanno problemi! ;)
L'Italia, numericamente, è sicuramente messa peggio.

Marco

Per "tastare il polso" al mercato immobiliare romano ho collezionato le offerte al ribasso pubblicate negli ultimi tre mesi da due primarie agenzie operanti sul mercato romano.

L’andamento su base mensile è abbastanza regolare, annuncio più, annuncio meno, ogni mese vengono ribassati i prezzi di  circa 500 immobili .

Al momento ho collezionato circa 1500 ribassi, alcuni di modesta entità, altri decisamente sostanziosi. E comunque interessante notare che nonostante la riduzione del prezzo, solo 372 annunci sono scomparsi (non è dato sapere se venduti o semplicemente ritirati), ma tutti gli altri, pur se ribassati, sono ancora sul sito, in attesa di acquirenti.

Nell’insieme il gruppo dei 1500 ha un ribasso medio del 7%, ma se consideriamo i “migliori” 1000,  la media dello sconto sale al 9% e per i migliori 300 sale fino al 15%.

Non male per essere sconti nominali, ai quali andrà a sommarsi lo sconto in fase di trattativa. Nei casi migliori non è irragionevole ipotizzare un 25-30% di sconto rispetto alla richiesta iniziale.

Anche il numero di sconti non è bassissimo, su base annua fanno 6000 appartamenti scontati e stiamo osservando l’operato di due sole agenzie, quante ce ne sono a Roma?

Inoltre credo che questa sia appena l’inizio delle difficoltà per chi vende. La percezione che si è imboccata la strada verso prezzi calanti non è netta, molti hanno ancora dei dubbi, ma quando sarà chiaro che il trend è solo che in discesa, le cose si complicheranno per chi vuole vendere ai prezzi correnti.

Per capire quanto le richieste attuali siano dettate dalla voglia di facili guadagni piuttosto che da una corretta valutazione, basta osservare che il gruppo dei migliori 1000 ribassi in valore assoluto ha uno sconto medio di oltre 37.000 euro! Mentre il gruppo dei migliori 100 ha un ribasso medio di 120.000 euro!!! E molti di questi annunci, pur con il ribasso sono ancora in attesa di un compratore.

 

Allego qualche esempio:

Zona Descrizione MQ Prezzo 1 Prezzo 2  Data 1 Data 2 Sconto Sconto% Status Costo MQ FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.' ND 500000 250000 '2007-03-18' '2007-06-23' 250000 50,0% In vendita NC 'Tiburtina' 'Appartamento' 85 349000 205000 '2007-03-21' '2007-05-04' 144000 41,3% Scomparso 2412 TRE PINI '3 LOCALI' 106 530000 350000 '2007-03-18' '2007-06-23' 180000 34,0% In vendita 3302 'Tuscolano' 'Appartamento' 95 485000 325000 '2007-04-09' '2007-06-23' 160000 33,0% In vendita 3421 'Esquilino' 'Appartamento' 190 2350000 1690000 '2007-03-21' '2007-06-23' 660000 28,1% In vendita 8895 PONTE LUNGO '3 LOCALI' 100 590000 425000 '2007-03-18' '2007-06-23' 165000 28,0% In vendita 4250 'Cassia due Ponti' 'Appartamento' 35 135000 99000 '2007-03-21' '2007-06-23' 36000 26,7% In vendita 2829 'Selva Candida' 'Appartamento' 120 340000 255000 '2007-03-21' '2007-06-23' 85000 25,0% In vendita 2125 'Ostia Ponente' 'Appartamento' 55 239000 179800 '2007-04-09' '2007-06-23' 59200 24,8% In vendita 3269 'Tiburtina' 'Appartamento' 62 449000 339000 '2007-03-21' '2007-06-23' 110000 24,5% In vendita 5468 'Nuovo Salario' 'Appartamento' 90 495000 380000 '2007-03-21' '2007-06-23' 115000 23,2% In vendita 4222 'Anagnina' 'Appartamento' 130 560000 430000 '2007-04-15' '2007-06-23' 130000 23,2% In vendita 3308 'Trastevere' 'Appartamento' 115 1150000 885000 '2007-03-21' '2007-06-23' 265000 23,0% In vendita 7696 'Ostia Antica ' 'Appartamento' 90 288000 224000 '2007-03-21' '2007-06-23' 64000 22,2% In vendita 2489 'Dragoncello' 'Attico' 70 306000 239000 '2007-04-02' '2007-06-23' 67000 21,9% In vendita 3414 'Casilina' 'Attico/Superattico' 150 619000 485000 '2007-04-09' '2007-06-15' 134000 21,6% Scomparso 3233 'Ostia Ponente' 'Attico' 85 510000 399800 '2007-05-12' '2007-06-23' 110200 21,6% In vendita 4704 'Camilluccia' 'Appartamento' 75 445000 349000 '2007-04-02' '2007-06-23' 96000 21,6% In vendita 4653 'San Basilio' 'Appartamento' 70 279000 219000 '2007-03-21' '2007-06-23' 60000 21,5% In vendita 3129 'Tuscolano' 'Appartamento' 60 265000 209000 '2007-04-09' '2007-06-01' 56000 21,1% Scomparso 3483 'boccea km 11' '4 LOCALI' 120 380000 300000 '2007-03-18' '2007-06-23' 80000 21,1% In vendita 2500 'Tuscolano' 'Appartamento' 60 240000 190000 '2007-04-09' '2007-06-23' 50000 20,8% In vendita 3167 'Gregorio V I I ' 'Appartamento' 90 499000 399000 '2007-06-15' '2007-06-23' 100000 20,0% In vendita 4433 'Ostia Antica ' 'Villa' 70 308000 249000 '2007-04-21' '2007-06-23' 59000 19,2% In vendita 3557 'Cesano' 'Appartamento' 140 315000 255000 '2007-03-21' '2007-06-01' 60000 19,0% Scomparso 1821 'Torrespaccata' 'Appartamento' 80 395000 320000 '2007-03-21' '2007-06-23' 75000 19,0% In vendita 4000 'Ostia Levante' 'Appartamento' 100 369000 299800 '2007-03-21' '2007-06-23' 69200 18,8% In vendita 2998 'Camilluccia' 'Attico' 110 970000 789000 '2007-05-12' '2007-06-23' 181000 18,7% In vendita 7173 'Trieste' 'Appartamento' 200 2200000 1790000 '2007-03-21' '2007-06-23' 410000 18,6% In vendita 8950 Largo Preneste '3 LOCALI' ND 330000 270000 '2007-04-02' '2007-06-23' 60000 18,2% In vendita NC 'PIRAMIDE' '2 LOCALI' 55 345000 285000 '2007-03-18' '2007-06-23' 60000 17,4% In vendita 5182 'Pineta Sacchetti' 'Appartamento' 140 750000 620000 '2007-03-21' '2007-06-23' 130000 17,3% In vendita 4429 'QUARTO MIGLIO' '3 LOCALI' ND 665000 550000 '2007-03-18' '2007-06-23' 115000 17,3% In vendita NC 'Cassia due Ponti' 'Appartamento' 50 168000 139000 '2007-03-21' '2007-06-23' 29000 17,3% In vendita 2780 'università bologna' '5 LOCALI' 150 990000 820000 '2007-03-18' '2007-06-01' 170000 17,2% Scomparso 5467 'Casetta Mattei' 'Appartamento' 65 199000 165000 '2007-03-21' '2007-06-23' 34000 17,1% In vendita 2538  Bufalotta '4 LOCALI' 200 299000 248000 '2007-03-18' '2007-04-28' 51000 17,1% Scomparso 1240 'Casal Selce' 'Appartamento' 160 379000 315000 '2007-03-21' '2007-06-01' 64000 16,9% Scomparso 1969 'Balduina' 'Appartamento' 100 800000 665000 '2007-03-21' '2007-06-23' 135000 16,9% In vendita 6650 'Talenti' 'Appartamento' 45 107000 89000 '2007-05-04' '2007-06-23' 18000 16,8% In vendita 1978 'Quadraro' 'Appartamento' 45 239000 199000 '2007-03-21' '2007-06-01' 40000 16,7% Scomparso 4422 'Colle Salario' 'Appartamento' 85 335000 279000 '2007-04-15' '2007-06-23' 56000 16,7% In vendita 3282 'TALENTI' '2 LOCALI' ND 240000 200000 '2007-03-18' '2007-04-28' 40000 16,7% Scomparso NC 'PIRAMIDE' '3 LOCALI' 85 300000 250000 '2007-05-12' '2007-06-23' 50000 16,7% In vendita 2941 'Ottavia' 'Appartamento' 280 660000 550000 '2007-03-21' '2007-06-23' 110000 16,7% In vendita 1964 'Trastevere' 'Appartamento' 60 450000 375000 '2007-06-01' '2007-06-23' 75000 16,7% In vendita 6250 'Gregorio V I I ' 'Appartamento' 100 659000 550000 '2007-03-21' '2007-06-23' 109000 16,5% In vendita 5500 'Testaccio' 'Appartamento' 30 297000 248000 '2007-03-21' '2007-06-23' 49000 16,5% In vendita 8267 'Capannelle' 'Appartamento' 75 335000 280000 '2007-04-28' '2007-06-23' 55000 16,4% In vendita 3733 'Ostia Centro' 'Attico' 150 549000 459000 '2007-03-21' '2007-05-18' 90000 16,4% Scomparso 3060 'Spinaceto' 'Appartamento' 100 429000 360000 '2007-04-09' '2007-06-23' 69000 16,1% In vendita 3600 'STELLA POLARE' '3 LOCALI' 90 339000 285000 '2007-03-18' '2007-06-23' 54000 15,9% In vendita 3167 'Tor Vergata' 'Appartamento' 55 189000 159000 '2007-03-21' '2007-06-23' 30000 15,9% In vendita 2891 'Tuscolano' 'Appartamento' 60 379000 319000 '2007-03-21' '2007-06-23' 60000 15,8% In vendita 5317 'Balduina' 'Appartamento' 180 950000 800000 '2007-04-02' '2007-06-23' 150000 15,8% In vendita 4444 'BRAVETTA' '3 LOCALI' 110 415000 350000 '2007-03-18' '2007-06-23' 65000 15,7% In vendita 3182 'PRATI - LEONE IV' 'ATTICO' ND 415000 350000 '2007-05-18' '2007-06-23' 65000 15,7% In vendita NC 'COLLI DELLANIENE' '4 LOCALI' 110 450000 380000 '2007-04-02' '2007-06-23' 70000 15,6% In vendita 3455 'Ostia Centro' 'Appartamento' 80 219000 185000 '2007-04-28' '2007-06-15' 34000 15,5% Scomparso 2313 'Boccea' 'Monolocale' 30 129000 109000 '2007-03-21' '2007-06-01' 20000 15,5% Scomparso 3633 'Aurelia' 'Appartamento' 120 649000 549000 '2007-03-21' '2007-06-23' 100000 15,4% In vendita 4575 'Dragona' 'Villa Plurifamiliare' 85 360000 305000 '2007-04-15' '2007-06-23' 55000 15,3% In vendita 3588 'Ostia Centro' 'Attico' 130 695000 589000 '2007-04-02' '2007-06-23' 106000 15,3% In vendita 4531 'Trieste' 'Appartamento' 80 435000 369000 '2007-03-21' '2007-06-23' 66000 15,2% In vendita 4613 'San Giovanni' 'Appartamento' 130 630000 535000 '2007-03-21' '2007-06-23' 95000 15,1% In vendita 4115 'Monteverde Nuovo' 'Monolocale' 40 199000 169000 '2007-04-02' '2007-06-23' 30000 15,1% In vendita 4225 'ROMA' '2 LOCALI' 60 280000 238000 '2007-03-18' '2007-06-23' 42000 15,0% In vendita 3967 'Monteverde Vecchio' 'Appartamento' 180 1170000 995000 '2007-03-21' '2007-05-12' 175000 15,0% Scomparso 5528 'Boccea' 'Appartamento' 60 269000 229000 '2007-03-21' '2007-06-23' 40000 14,9% In vendita 3817 'Mazzini' 'Appartamento' 130 1080000 920000 '2007-04-02' '2007-05-26' 160000 14,8% Scomparso 7077 'Gregorio V I I ' 'Appartamento' 110 585000 499000 '2007-03-21' '2007-04-28' 86000 14,7% Scomparso 4536 'Cassia due Ponti' 'Appartamento' 55 173000 148000 '2007-03-21' '2007-06-01' 25000 14,5% Scomparso 2691

MAXXXX

(Modificato solo la formattazione della pagina - Marco)

Caro Maxxxxxx,
vorrei chiedrti di postare come allegato da download l'intero file con i 1500 casi, in formato excel o testo, perchè vorrei fare delle analisi statistiche su un campione significativo (70 casi sono un po'pochi)

Sul campione che hai postato comunque, ordinando con Excel, per una stessa zona si notano escursioni di prezzo al mq molto, troppo marcate.


P.S. una sorpresa grossa è Spinaceto dove nel 2003 costavano già 1200 euro al mq ristrutturati, (erano immobili di Sensi, sgomberati, ristrutturati e reimmessi sul mercato a caro prezzo). Ora 3600 mi pare veramente ridicolo, quindi 1200 è il prezzo target per una casa a spinaceto.

.

Oggi alle 15, sul sito videochat.corriere.it (Corriere della sera) c'e' un notaio che risponde sull'argomento: "Comprare casa, mutui, successioni: risponde il notaio. Tutte le novità che interessano la casa." Pier Luigi Fausti, Consiglio nazionale del Notariato, e Gino Pagliuca, giornalista ed esperto del mercato immobiliare, rispondono in diretta alle domande dei lettori. Modera Massimo Fracaro, giornalista del Corriere della Sera.

L'argomento della videochat non é il mercato immobiliare, però forse potrebbe scappare qualche ammissione sul crollo delle compravendite, stile 1993:

23 aprile, 1993 - Corriere della Sera - Notai denunciano crollo del mercato immobiliare Mercato immobiliare in caduta del 20 25% nei primi mesi del ' 93. La conferma della crisi e' giunta dal presidente del Consiglio nazionale del notariato, Giancarlo Laurini.
archivio.corriere.it/archiveDocumentServlet.jsp?url=/documenti_globnet/corsera/1993/04/co_0_930423...

Caro Guido, figuriamoci se i notai dicono qualcosa del genere.

Anzi, visto che magari si trovano un boom di lavoro dovuto a gente che sotituisce il mutuo, troveranno il modo di rigirarsi la frittata per nascondere quello che veramente sta accadendo al mercato immobiliare.

L'importante e' che sempre piu' gente capisca che i media tradizionali stanno diventando ogni giorno piu' inaffidabili.

Como e cintura da giornali annunci:

Casa OK : 500 appatamenti vendesi
118 affittasi
Rapporto 4,23/1

Cambio casa: 723 appartamenti vendesi
173 affittasi
Rapporto 4,17/1

Mi piacerebbe avere questi dati con gli stessi giornali(o simili) a Milano e Roma.
Ce la fate?

grella, 04/07/2007 17.50:

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Como e cintura da giornali annunci:

Casa OK : 500 appatamenti vendesi
118 affittasi
Rapporto 4,23/1

Cambio casa: 723 appartamenti vendesi
173 affittasi
Rapporto 4,17/1

Mi piacerebbe avere questi dati con gli stessi giornali(o simili) a Milano e Roma.
Ce la fate?

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Integro i dati di Cambio Casa con quelli di sei mesi fa:

gennaio 2007:423vendesi...Luglio 2007: 723vendesi +71%
gennaio 2007:148affitt....luglio2007:173affittasi +18%

Rapporto vendesi/affittasi gennaio 2,85/1....luglio 4,17/1

grella, 04/07/2007 17.50:

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Como e cintura da giornali annunci:

Casa OK : 500 appatamenti vendesi
118 affittasi
Rapporto 4,23/1

Cambio casa: 723 appartamenti vendesi
173 affittasi
Rapporto 4,17/1

Mi piacerebbe avere questi dati con gli stessi giornali(o simili) a Milano e Roma.
Ce la fate?

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Orca... Io i numeri di Cambio Casa di gennaio e di giugno della zona nord est di Milano ce li ho.... ma mi serve uno stagista che si metta lì a contarmi gli annunci!!!

Saluti

Macs

immobiliarista, 03/07/2007 23.58:

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Caro Maxxxxxx,
vorrei chiedrti di postare come allegato da download l'intero file con i 1500 casi, in formato excel o testo, perchè vorrei fare delle analisi statistiche su un campione significativo (70 casi sono un po'pochi)

Sul campione che hai postato comunque, ordinando con Excel, per una stessa zona si notano escursioni di prezzo al mq molto, troppo marcate.


P.S. una sorpresa grossa è Spinaceto dove nel 2003 costavano già 1200 euro al mq ristrutturati, (erano immobili di Sensi, sgomberati, ristrutturati e reimmessi sul mercato a caro prezzo). Ora 3600 mi pare veramente ridicolo, quindi 1200 è il prezzo target per una casa a spinaceto.

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Eccolo.
Allego il file Excel.

Saluti
MAXXXX

Ottimo grazie mille
mi divertirò con il data crunching e vi farò sapere in caso di stranezze interessanti

|Macchese|, 04/07/2007 19.05:

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Orca... Io i numeri di Cambio Casa di gennaio e di giugno della zona nord est di Milano ce li ho.... ma mi serve uno stagista che si metta lì a contarmi gli annunci!!!

Saluti

Macs

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Un pezzo grosso come te.....pensavo ne avessi almeno un paio!

Vabbe dai ......contali alla sera, come le pecore, prima di addormentarti poi tra un paio d'anni ci dai il responso