Mutui Maledettissimi Mutui

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A volte la crisi economica e finanziaria può avere anche risvolti favorevoli, paradossali quanto si vuole, per i risparmiatori. E il calo dei tassi sui mutui ne è la più lampante dimostrazione: a più riprese, sotto questo aspetto, le famiglie negli ultimi anni hanno tratto vantaggio dalle bufere dei mercati, dal crack-Lehman, alla crisi di Atene fino alle turbolenze che quest'estate hanno purtroppo raggiunto il nostro Paese.

Ma i tassi bassi, fossero anche ai minimi storici come un anno fa, servono in fondo a poco se prima la recessione ti toglie il lavoro e poi la stagnazione non ti aiuta a ritrovarlo. Le famiglie che entrano in sofferenza in queste settimane hanno ancora un paio di paracadute a cui appigliarsi: esiste il Piano famiglie ideato dall'Abi a inizio 2010 e pure il Fondo di solidarietà del ministero delle Finanze. Chi ha i requisiti per accedere a queste agevolazioni può respirare per 12 o 18 mesi, agli altri (i lavoratori autonomi, per esempio) non resta che appellarsi al buon senso delle banche (non sempre così diffuso) e sperare. In queste settimane sta però sorgendo un altro problema, quello delle famiglie che non sono in grado di riprendere i pagamenti al termine dei 12 mesi di sospensione semplicemente perché nel frattempo non sono riuscite a trovare un'occupazione stabile.

Grazie al Piano famiglie sono state finora bloccate le rate di quasi 50mila mutui, 31mila soltanto da febbraio a settembre del 2010: per molti di questi sta scadendo o è già finito il periodo di moratoria e sono tornate le difficoltà, anche perché nel frattempo alla normale rata si devono sommare gli interessi maturati durante lo stop. «Nelle ultime settimane abbiamo ricevuto diverse segnalazioni, alle quali per adesso non riusciamo a dare risposta», conferma Fabio Picciolini, segretario nazionale di Adiconsum. Abi e associazioni dei risparmiatori dovranno dunque di nuovo sedersi a un tavolo nelle prossime settimane per trovare una soluzione a una questione che da contingente (un problema legato ai tassi o a un momentaneo rallentamento economico) rischia ormai di diventare strutturale.

La via di uscita non è certo semplice: le banche si oppongono per il momento all'ipotesi di un allungamento del mutuo (opzione che comunque renderebbe a lungo andare più oneroso il carico per le famiglie) o a un prolungamento dei termini di moratoria (difficile anche per una questione di iscrizione nelle poste contabili del bilancio). Si studia anche la possibilità di «trasferire» le famiglie in difficoltà dal Piano famiglie al Fondo di solidarietà con un escamotage che permetterebbe almeno di guadagnare tempo. Ma qui occorre fare i conti con la dotazione in via di rapido esaurimento del Fondo: finora il gestore Consap ha accolto circa 3.500 richieste e ha impegnato (comprese le domande in fase di istruttoria) quasi 18 dei 20 milioni di euro di cassa. Le risorse residue sarebbero quindi sufficienti per accogliere soltanto 600 nuove domande, forse un po' poche per affrontare l'emergenza dei mesi a venire.

m.cellino@ilsole24ore.com

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Mutui a tasso fisso verso i minimi storici
La fuga degli investitori verso il Bund tedesco (con conseguente crollo del rendimento) sta facendo sprofondare gil Eurirs - gli indici con cui si bloccano in partenza e per tutta la durata le rate dei mutui a tasso fisso - vicino ai minimi di sempre toccati la scorsa estate con l'Irs a 20 anni al 2,7%. Ebbene, questo indice è stato fissato venerdì 9 settembre al 3%, non distante appunto dal punto più basso (guarda la tabella completa). Ed è in decisa picchiata se si considera che ad aprile viaggiava al 4,17% e che a fine agosto, avendo già scontato le intemperie dei mercati di agosto, si attestava ancora su un "solido" 3,5%. Inoltre, venerdì 9 settembre è scivolato addirittura sotto il 3% (esattamente al 2,97%) l'Irs a 25 anni, utilizzato appunto per stoppare le rate dei mutui con durata di 25 anni, i più gettonati al momento.

Ne consegue che il momento attuale, al pari di agosto 2010, è certamente finanziariamente favorevole per la stipula di un mutuo a tasso fisso. Sul mercato ci sono istituti (quelli che non hanno operato un innalzamento degli spread come invece molte banche hanno fatto a partire da settembre portando in media lo spread all'1,5% sul fisso e all'1,4% sulle offerte a tasso variabile) che offrono mutui a un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) fisso del 4,3%.


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Variabile in picchiata
Allo stesso tempo chi è tentato dal fisso non può ignorare il costo di un corrispettivo tasso variabile (Taeg 2,7% nelle migliori offerte, quindi 160 punti base in meno del miglior fisso) e le previsioni. I future sull'Euribor - l'indice utilizzato per calcolare in partenza le rate dei mutui a tasso variabile - indicano chiaramente che il tasso attuale di riferimento fissato a luglio dalla Banca centrale europea (1,5%) è "fuori mercato". Perché i tassi interbancari dovrebbero scendere sotto l'1% entro la prossima primavera (almeno è quanto ipotizzano in questo momento i contratti future scambiati sul mercato Liffe di Londra). Tanto che in molti si aspettano un passo indietro della Bce nei prossimi consigli direttivi e un nuovo taglio dei tassi, invertendo la politica monetaria tracciata in primavera. Quindi anche sul fronte del variabile lo scenario attuale è estremamente favorevole. I numeri ci dicono addirittura più favorevole di un mutuo fisso intorno ai minimi storici.

Insomma, da questa crisi gli unici, al momento, che possono sorridere sono coloro che stanno pensando di stipulare un mutuo. Se non cadono nell'errore di firmare un contratto con uno spread alto (e da questo punto di vista devono fare molta attenzione considerata la recente tedenza delle banche ad aumentarli) hanno, nell'amletico dubbio tra fisso e variabile, davvero un irripetibile bell'imbarazzo nella scelta.

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La crisi economica mondiale pesa su tutti, ma stando all’analisi diffusa oggi da mutui.it (www.mutui.it), comparatore web di mutui che ha analizzato le richieste di finanziamento per acquisto prima casa compilate negli ultimi mesi, i giovani sembrano soffrine più degli altri. Secondo i dati dell’indagine anche se un preventivo su 4 è richiesto da under 30, la difficoltà arriva al momento di ottenere il finanziamento: nemmeno il 5% delle loro richieste verrà accolto.

«Il 24% delle domande di mutuo prima casa arrivate al sito è compilato da persone sotto i 30 anni – spiega Alberto Genovese a.d. di Mutui.it. – Questo testimonia da un lato, l’interesse dei giovani per l’acquisto della casa (da sempre prova della raggiunta indipendenza economica) e, dall’altro, della loro familiarità con gli strumenti che internet offre per risparmiare e investire al meglio.»

Nel dettaglio, la richiesta media è di 150.000€, pari al 77% del valore dell’immobile che si vorrebbe acquistare; nel 52% dei casi viene preferito il tasso fisso, solo nel 25% quello variabile. Gli under 30, che hanno mediamente 27 anni al momento della compilazione del preventivo, vorrebbero infine che il loro mutuo durasse circa 26 anni.

Non emergono grosse differenze a livello regionale. Se l’età del richiedente e la durata media del mutuo sono pressoché le stesse in tutta Italia, a cambiare sono gli importi che si vorrebbero ricevere; le regioni da cui provengono le domande più ingenti sono Trentino Alto Adige (176.000 euro), Emilia Romagna (173.000 euro), Lazio e Veneto (168.000 euro). Tutte regioni in cui i costi degli immobili sono piuttosto elevati.

Emilia Romagna e Veneto sono anche le regioni in cui si vorrebbe finanziare la percentuale maggiore del valore dell’immobile, entrambe con un Loan To Value superiore all’80%.

Fino a qui il desiderio, che spesso, purtroppo, si infrange sulla realtà: nemmeno il 5% delle domande si concretizzerà in un mutuo concesso.

La mancanza di contratti di lavoro stabili, la difficoltà di trovare un garante o un cointestatario del mutuo e l’indisponibilità di un profilo creditizio affidabile rappresentano le motivazioni principali di questo freno alla concessione del finanziamento.

«In questa situazione tanto complessa per i giovani italiani è bene agire con cautela – afferma Genovese – e confrontare attentamente le diverse offerte delle banche aiuta anche i più giovani a far fronte a un impegno così importante.Lo stereotipo del bamboccione è, appunto, solo un cliché. I giovani avrebbero tantissima voglia di crescere e acquisire indipendenza; l’interesse degli under 30 per i mutui è elevato e tangibile, ma non sempre può, purtroppo, trasformarsi in un’azione concreta.»

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Sono immagini drammatiche che dicono più dei numeri della crisi in Grecia. La scena è stata ripresa a Salonicco. L'uomo, 56 anni, è appena uscito dalla banca dove si è recato per rinegoziare il mutuo della casa. Nulla da fare. Ed è per questo che ha cercato il gesto limite: darsi fuoco in pieno giorno davanti a quell'istituto di credito che, insieme a molti altri, rappresenta l'incubo per tantissimi cittadini vittime della cirsi finanziaria che attanaglia il Paese. Solo l'intervento di alcune guardie giurate hanno scongiurato la tragedia. L'uomo infatti non è in pericolo di vita e ha riportato ustioni, per fortuna non gravi, al petto

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MILANO - Cresce il saggio d'interesse sui nuovi mutui per la casa. A dirlo è la stessa Abi. Nel consueto bollettino mensile è indicato che il tasso d'interesse medio, nello scorso agosto, è salito al 3,5 per cento. Un valore superiore a quello di luglio (3,22%) e in rialzo di 51 punti base (0,51%) rispetto al mese (marzo), in cui il saggio era sui minimi del 2011 (2,99%). Insomma, il costo del mutuo per la casa del signor Rossi cresce.

La domanda, giocoforza, è spontanea: quali le cause di questo trend? In primis, è necessaria una precisazione: il tasso indicato è la media mensile tra i prestiti a saggio variabile (oggi più conveniente) e quello più oneroso a cedola fissa. E proprio questo elemento, a detta degli analisti dell'Abi, è tra le cause dell'incremento rilevato in quel di agosto. Il flusso dei finanziamenti a tasso fisso, infatti, è salito dal 19 al 24 per cento. Le famiglie italiane, cioè, si allontano dal prestito variabile. Il che, ovviamente, fa salire la media del saggio: un mutuo fisso ventennale, nel migliore dei casi, ha una cedola finale compresa tra il 4,3 e 4,5 per cento; quello variabile, invece, il 2,7 per cento.

Ciò detto, però, lo scenario è più complesso. A ben vedere, entrambi i tassi interbancari di riferimento dei mutui sono diminuiti: da una parte la media dell'Euribor a 3 mesi, cui è legato il prestito variabile, ha ripreso a scendere (seppur di poco) dall'1,6 all'1,55 per cento; dall'altro l'Irs a 10 anni, da cui dipende il fisso, è calato al 2,9% (era al 3,25 in luglio). Certo, le dinamiche mese su mese non sono così essenziali. Tuttavia, la semplice logica aritmetica dovrebbe far propendere per una riduzione del costo del mutuo. «Quello che incide - ricorda Stefano Rossini, ceo di MutuiSupermarket.it - è l'incremento dello spread caricato sul consumatore finale. Sul fronte del fisso le banche, da giugno a oggi, nei casi più virtuosi hanno aumentato il differenziale tra i 30 e 40 punti base.

Rispetto al variabile, invece, l'incremento è sullo 0,1 per cento». Questo fattore, unito alla diversa composizione della domanda globale di mutui, può spiegare il trend di agosto. Già, il trend. Ma il rincaro è veramente giustificato? «Si tratta -risponde Rossini - di un atteggiamento precauzionale, a dire il vero un po' eccessivo». I timori per l'evoluzione della congiuntura, cui gli stessi esperti dell'Abi fanno riferimento nel bollettino, hanno indotto «a prezzare su un livello più alto il rischio della possibile insolvenza del mutuatario». Di più. Gli istituti di credito, a fronte del balzo del differenziale tra il BTp e il T Bund, hanno maggiori costi di funding. Giocoforza, questo sovrapprezzo legato al rischio-Paese incomincia ad essere riversato sulla clientela finale. Un 'surplus' che, secondo gli esperti dell'Abi, rimane comunque «su livelli particolarmente contenuti». Al di là delle valutazioni di merito, il report mensile sottolinea anche che il tasso medio ponderato, sul totale dei prestiti a famiglie e imprese, è risultato pari al 4,06%, rispetto al 3,99 per cento di luglio. Cioè, «47 punti base al di sopra del valore di agosto 2010». Tra crisi, costo del funding e timori d'insolvenza i tassi interbancari calano. Quelli dei mutui salgono.

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L'àncora di riferimento per il tasso variabile - l'Euribor a tre mesi - nello stesso periodo è rimasto praticamente invariato (dall'1,49% del 15 giugno all'1,54%).

Insomma, saggi di riferimento in calo e mutui più cari: come è possibile? Sono diverse le ragioni di questa accelerazione. La prima è che è aumentata la quota di italiani (dal 19 di luglio al 24% di agosto) che ha comprato casa con un finanziamento a tasso fisso, che è ovviamente più costoso del corrispondente mutuo a tasso variabile. Sul totale dei nuovi mutui, insomma, rispetto al passato è aumentato il peso dei prestiti con prezzi più alti. Tuttavia, oltre a questo, sull'aumento generalizzato dei prezzi ha inciso un altro elemento, forse più nascosto ma pur sempre decisivo: ovvero l'aumento del costo del finanziamento delle banche italiane. Tra i deleteri effetti dell'allargamento del differenziale di rendimento tra i titoli di Stato italiani e quelli tedeschi, c'è infatti la crescita del costo della raccolta di denaro a medio e lungo termine per le nostre banche. Più lo spread sui titoli governativi aumenta, più gli istituti devono pagare per collocare il loro debito. Nelle ultime settimane, dunque, i maggiori costi per le banche hanno iniziato a riversarsi sulla clientela. A farne più le spese, guarda caso, sono stati proprio i sottoscrittori del mutuo a tasso fisso, prodotto che per la sua natura di lunga scadenza appare più rischioso per gli istituti emittenti. Ebbene, mentre vedevano scendere l'Irs ai minimi storici, dove si trova oggi, i sottoscrittori di questa tipologia di prestito a partire da giugno hanno registrato un incremento dello spread (ovvero del ricarico da parte delle banche) in media di 30 centesimi di punto, secondo i dati forniti dal broker specializzato Mutuionline.it. Tanto che oggi non mancano sul mercato offerte sul fisso a 20 anni al 5%, con uno spread quindi superiore al 2 per cento. Più contenuto, ma comunque significativo, l'incremento del 'cuscinetto' applicato sul tasso variabile, salito in media di circa 10 punti base. Cosicchè le migliori offerte oggi garantiscono prestiti a 20 anni al 2,7 per cento.

L'effetto finale, in sostanza, è che oggi il tasso fisso risulta relativamente più costoso rispetto al variabile. Sia chiaro, la sua convenienza rimane evidente: chi stipulasse oggi un mutuo a tasso fisso si troverebbe infatti a sfruttare i minimi storici dell'Eurirs e si garantirebbe tassi di interesse bassissimi (impensabili solo qualche mese fa) per i prossimi decenni. Ma in futuro? Se è vero che alcune banche si sono mosse da subito per ritoccare il differenziale al rialzo, e qualche altra lo sta facendo proprio in questi giorni, altre lo faranno a partire dalle prossime settimane. Molto ovviamente dipenderà dalle dinamiche che muoveranno il mercato del debito governativo in futuro: certo è che se la tensione sui BTp italiani dovesse continuare a rimanere elevata, con tutta probabilità a farne le spese maggiori sarebbero proprio i sottoscrittori di questa tipologia di mutuo, che agli occhi degli istituti diventerà sempre più rischiosa e quindi relativamente più cara. Alternativamente, è realistico pensare che le banche facciano retromarcia sulle mosse recenti.

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