Mentre gli Euribor proseguono la marcia al rialzo allontanandosi giorno su giorno dai minimi di sempre toccati nel 2010, le rate dei mutui variabili già sottoscritti e di quelli in offerta stanno salendo. Nel primo caso non resta che accettare l'aumento - peraltro non eccessivo considerato che l'Euribor a 3 mesi è salito oggi per la nona seduta consecutiva all'1,219%, ma resta lontanissimo dalla media storica degli ultimi 10 anni del 3% - oppure guardarsi intorno e cercare tassi più convenienti attraverso l'opzione della surroga, se il tentativo di rinegoziazione con il proprio istituto non va a buon fine.
Nel secondo caso, quello di chi il mutuo ancora non l'ha sottoscritto ma è in procinto di chiederlo, l'attuale fase ballerina dei tassi è un motivo in più per concentrarsi sulle offerte a tasso variabile, variabile con cap, variabile con rata costante, fisso, misto e compagnia bella. A caccia del mutuo più favorevole.
In ogni caso, prima di chiedere un mutuo, è necessario effettuare uno stress test sulla rata per calcolare la solvibilità del proprio bilancio contemplando un margine di imprevisti nella vita quotidiana che, per quanto non accetti, più o meno capitano un po' a tutti, nell'arco di un finanziamento di lungo periodo, quale appunto è il mutuo. A ciò si aggiunge, per chi opta per la strada del variabile, un ulteriore stress test basato su futuri (e probabili) rialzi dei tassi di interesse da parte della Banca centrale europea (con conseguente e fisiologico allineamento degli indici Euribor).
Lo stress test sulla rata / 1
Come si effettua lo stress test sulla rata del mutuo? Carta e penna e qualche minuto di ripasso delle nozioni basilari di matematica. Il punto di partenza è il reddito netto mensile. Poniamo, nell'esempio di questo articolo, che sia di 2.000 euro. A quel punto bisogna applicare un'ulteriore nettizzazione, riducendo il reddito netto mensile per le cosiddette quote di sussistenza. In pratica la liquidità necessaria per pagare bollette e le spese varie quotidiane che occorrono per vivere. Molti istituti di credito calcolano la quota di sussistenza intorno agli 800 euro. Ma l'operazione di decurtazione non finisce qui. Per chi ha figli a carico, in media, si sottraggono altre 200 euro cadauno. E poi bisogna sottrarre eventualmente l'importo di rate dovute ad altri finanziamenti in corso, eventualmente accessi per operazioni di credito al consumo. Escludendo questa ipotesi e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico abbiamo una quota di sussistenza di 1.000 euro, da sottrarre al reddito netto (2.000). Quindi ne restano 1.000 euro. Questo importo rappresenta una sorta di "potere mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale dell'aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario.
«La differenza tra reddito netto e quote di sussistenza dovrebbe essere almeno 1,5 volte la rata», spiega Paola Viola, responsabile di Mutuiperlacasa, portale di confronto delle offerte dei mutui lanciato a inizio mese. La novità, rispetto ad altri broker di mutui via web, consiste nel fatto che il punto di partenza nelle simulazioni non sono le offerte ma la rata ottenibile. Il punto di partenza è l'importo della rata che viene visualizzato in una prima schermata svincolato dal brand dell'istituto offerente per evitare, indicano da Mutuiperlacasa, che il marchio condizioni psicologigamente la scelta finale, al di là della convenienza reale del prodotto.
Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l'importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza per 1,5. Nell'esempio, dividendo 1.000 euro per 1,5 si arriva a 667 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.
Lo stress test sulla rata /2
A questo punto si apre una seconda parentesi, quella per chi intende stipulare un mutuo a tasso variabile. In questo caso bisogna, nella simulazione pre-mutuo, "stressare", ulteriormente la rata, ipotizzando l'entità degli aumenti in caso di rialzi dei tassi di interesse. Nella
tabella allegata a questo articolo è possibile consultare una serie di proiezioni su rate nell'eventualità di un rialzo del costo del denaro dall'attuale livello (1%) al 3,5%, contemplando quindi un rialzo fino a 250 punti base. In questo modo ci avviciniamo nella simulazione alla soglia implicitamente applicata dalle banche nella fase di istruttoria, quando viene valutata la solvibilità del cliente ai fini della concessione del prestito. «In questa fase le banche, nella valutazione del rapporto rata/reddito già considerano un tasso tecnico finale compreso tra il 4 e il 5,1% - continua Viola -. Quindi anche se un variabile in partenza oggi si può ottenere a un tasso di poco superiore al 2%, le banche concedono un determinato importo di mutuo per una determinata durata solo se il bilancio famigliare del cliente è in grado di onorare un tasso finale, a seconda delle regole interne dell'istituto, fino al 5,1 per cento».
Quale importo è possibile chiedere?
C'è anche una formula che permette di conoscere l'importo massimo ottenibile. «Si parte del reddito nettizzato anche per le quote di sussistenza e si divide per un coefficiente che può variare mendiamente intorno al 4%», conclude Viola. In pratica, con un "potere di mutuo-acquisto" di 1.000 euro, l'importo massimo ottenibile è pari a 250mila euro (1.000 x 4%). Ovviamente, il tutto va poi ponderato con la rata massima ottenibile (nell'esempio 667 euro) per spalmare il finanziamento negli anni (durata). Ciò significa che nella maggior parte dei casi si è costrutti a ridurre le pretese sull'importo per evitare un "mutuo Matusalemme".
Calcoli come questi, spesso, annullano i sogni di molte famiglie che ambiscono a corposi finanziamenti per l'acquisto di un immobile desiderato. Ma, se non altro, permettono di restare attaccati alla realtà. Che, quando si tratta di debiti, non guasta.
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